משכיר מספר נכסים? שים לב למע"מ!
הבניין שבבעלותכם זקוק לשיפוץ ואתם נאלצים להוציא סכום כספי לא מבוטל על תחזוקה שוטפת. באיזה מקרים ניתן לקזז את מע"מ התשומות, ומה עושים כאשר חלק מהדירות הן דירות מגורים, וחלקן משמשות לצרכים עסקיים?
מנהלי נכסים או בעלי נכסים מורכבים מכירים היטב את סוגיית המע"מ בבניינים מסוג זה. מדובר בבניין שבו חלק מן היחידות פטורות ממע"מ כגון דירות מגורים או יחידות המושכרות לדיירים מוגנים, ואילו חלק מן היחידות חייבות במע"מ -יחידות עסקיות, מסחר או משרדים. נשאלת השאלה: כאשר בעל הבית מוציא הוצאות בקשר לבניין, האם וכיצד ניתן לקזז את מע"מ התשומות?
יחידות חייבות במע"מ ויחידות פטורות
שוכר משלם דמי שכירות. כאשר מדובר בדייר בדירת מגורים - הוא אינו מוסיף מע"מ ובעל הדירה מוציא קבלה. כאשר מדובר בשוכר עסקי, בעל הנכס מוציא חשבונית מס ומעביר את סכום המע"מ לשלטונות מע"מ. (אותו שוכר עסקי יוכל כמובן בהמשך לעשות שימוש בחשבונית המס שקיבל מבעל הבית ולקזז אותה מחיובי המע"מ שלו במסגרת עסקו).
לעומת זאת, כאשר נדרש בעל הבית לבצע תיקון או שיפוץ ביחידה עסקית - חנות או משרד, אזי בהתאם לעקרון ההקבלה, יהיה רשאי בעל הבית לקזז את סכום המע"מ ששילם לשיפוצניק כנגד סכום המע"מ שקיבל מהשוכר.
הוצאות מעורבות
לאחר שהבנו שיש להבחין בין הוצאות שהוצאו לצורך דירות המגורים לבין הוצאות שהוצאו לצורך היחידות העסקיות, נשאלת השאלה מה עושים כאשר מדובר בהוצאות מעורבות.
ניקח לדוגמה בניין המכיל שלוש חנויות בשכירות חופשית, ועוד שתי חנויות בשכירות מוגנת בקומת הקרקע, שתי דירות מושכרות למשרדים, שתי דירות מושכרות לדיירים מוגנים ואילו שש דירות מושכרות למגורים.
כאשר מדובר בהוצאות שהוצאו לצורך יחידה ספציפית – נדע בקלות האם מותר לקזז את המע"מ או לא: ביחידות הפטורות ממע"מ (מגורים או מוגנים) לא ניתן לקזז, ואילו ביחידות המושכרות לעסקים חופשיים – ניתן.
אך מה קורה כאשר יש הוצאה מעורבת המתייחסת לכלל הבניין, כגון חשבון חשמל של חדר המדרגות, פתיחת סתימה במערכת הביוב המרכזית וכדומה? האם ניתן יהיה לקזז את סכום המע"מ ששולם לבעל המקצוע? התשובה אינה פשוטה. נקדים ונאמר כי אין "להקטין ראש" ויש לנהוג במשנה בזהירות.
לא בטוחים? פנו לשלטונות
בהתאם לתקנות מע"מ, הוצאה שהוצאה למטרה מעורבת אשר חלקה מותרת בניכוי ובחלקה אסורה בניכוי - שיעור הניכוי יהיה יחסי, כלומר: מתוך אותה החשבונית שמסר בעל המקצוע, חלק מסכום המע"מ יהיה מותר בניכוי וחלק יהיה אסור, זאת בהתאם ליחסים בין המושכרים החייבים במע"מ ובין המושכרים הפטורים ממע"מ.מקובל כי קביעת היחסים יכולה להיות על פי חלוקת המ"ר בין היחידות או לפי היחס בין ההכנסות הפטורות להכנסות החייבות.
בהמשך קובעות התקנות ברירות מחדל שונות, לרבות פנייה לשלטונות מע"מ לצורך קביעה ספציפית, במידה שלא ניתן לקבוע מהו השיעור היחסי המתייחס לכל חלק.
בעלי הנכסים וחברות ניהול רבות לא מקפידות על האמור לעיל ומנכות את כל סכומי המע"מ, אף זה המתייחס ליחידות הפטורות. אני ממליץ לחשוב על כך טוב מראש, משום שהדבר אינו עולה בקנה אחד עם החוק.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש – חברה לניהול נכסים
לפנייה לכתב/ת 
