אין בית ספר בשכונה: למי ניתן לפנות?

אחת הבעיות הנפוצות בתכנון נוצרת כאשר רשות מפשירה או, ליתר דיוק, מקצה שטח לשכונה חדשה אך מסיבות שונות איננה מקצה או מעמידה שטחים די הצורך לשימוש ציבורי.

הבעיה מחריפה כאשר ישנו מחסור בשטחי ציבור ובפרט במבני ציבור גם לאחר שהתכניות לבניית השכונה יצאו לפועל, בתי מגורים הולכים ונבנים, השכונה מתאכלסת אולם ללא מענה ראוי לצרכי הציבור. מה העיריה מחויבת לספק, מתי וכיצד, ומה הסיבות למצוקת השטחים הציבוריים ובנייני הציבור?

הליכים שסופם הקצאת שטחים כשטחי ציבור לבתי ספר או גנים, שטחים ציבוריים פתוחים וכדומה, הינם הליכים הנמשכים זמן רב והנגזרים מתכניות רבות שראשיתן תכניות מתאר ארציות וסופן תכניות בניין עיר מקומיות אשר מכוחן ניתן להוציא היתרי בנייה.

תמ"א 35

אחת התכניות החשובות ביותר היא תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 35 שאושרה בשנת 2005 ועוסקת, בין היתר, בצפיפות המותרת בישובים השונים, ובשמירה על ערכי נוף וטבע בדרך של קביעת אזורים ומתחמים בהם תותר בניה מול אזורים ומרקמים בהם לא תותר בניה.

חשיבותה של תמ"א 35 הינה בקביעת הצפיפות המותרת בכל יישוב בארץ וזאת מתוך שאיפה לניצול מיטבי של משאב הקרקע המוגבל.

השלב הבא במדרג התכניות הינו תכנית מתאר מחוזית. תכנית זו מגדירה ביתר פירוט יעודי קרקע והוראות לשימוש ובנייה באותם ייעודים.

הפשרת קרקע או שינוי ייעוד בהיקפים גדולים ניתן למצוא בתכניות מתאריות דוגמת זו שמקדמת עתה עיריית הרצליה, המפשירה קרקעות בהיקף של אלפי דונמים ובתכניות אחרות עליהן אנו שומעים מפעם לפעם בכלי התקשורת.

ניצול שטחים ציבוריים שאינם בשימוש

ככלל, ניתן לומר כי תכנון ראוי הינו תכנון כולל המתייחס לשטח גדול ומתכנן את כולו או תכנון המתכנן מספר מקטעים או מתחמים וזאת למרות הקושי האמיתי ביצירת מתחמי תכנון גדולים יתר על המידה ובמיוחד מתחמי "איחוד וחלוקה" גדולים במיוחד, רצוי ונכון כי תכנית גדולה תכלול מספר מתחמי תכנון אשר יקודמו בהתאם לצרכי הציבור בישוב הרלוונטי.

תכניות בהיקפים גדולים מאושרות על ידי הוועדות המחוזיות הבוחנות אותן מכל ההיבטים הרלוונטיים: תחבורה, צפיפות, צרכים ציבוריים איזורי תעשיה, איזורי מגורים, ניקוז ושאר סוגיות הנידונות על ידי אנשי המקצוע.

לעיתים ניתן למצוא תכנון של שכונה חדשה ליד שכונה שהזדקנה. במקרים כאלו ניתן יהיה לנצל את השטחים הציבוריים שבשכונה הישנה, מכיוון ששטחים אלו אינם בשימוש עוד, או שאינם משרתים צורך אמיתי.

מה צריכים לכלול השטחים הציבוריים?

תכנונה של שכונה צריך לכלול מצאי מספיק של מוסדות מתחייבים כמו מוסדות דת וחינוך, מתנ"סים, טיפות חלב ועוד. כמו כן, יש לכלול בכל תכנית מצאי מספיק של שטחים ציבוריים פתוחים גם מתוך תחזית עתידית. תכנון טוב יאזן בין שטחי הציבור הבנויים והפתוחים ובין שטחים למגורים ושטחי מסחר ותעסוקה.

אחד הפרמטרים הנבדקים על ידי מוסדות התכנון הוא התאמה של הבינוי המבוקש לצרכי הסביבה. לשם כך, קיימות ברשויות שונות תוכניות הממפות את מספר התושבים הקיים הצפוי, גיל התושבים צרכיהם, מצבם הסוציו אקונומי, לנתונים נוספים, הכל למען יהיה לקבוע את היקף שטחי הציבור הנדרשים. תוכנויות אלו נבחנו על ידי מומחים ונבחנות בקפידה הן בועדות המקומיות לתכנון ולבניה והן בוועדה המחוזית.

רשות אשר גובה אגרות ו/או היטלי פיתוח כקבוע בחוק העזר, יכולה לנצלם כמעט לפי ראותה, בהיבט שטחי הציבור. רצוי, כמובן, כי הכספים שגובה הרשות מכוח תכנית מסוימת ינותבו ראשית להקמת מוסדות הציבור הנחוצים במסגרת אותה תכנית, ולצרכי ציבור אחרים.

בדרך כלל, בהסכמי פיתוח פרטניים, קיימת הקפדה לפיה תקציבי הפיתוח המיועדים לפיתוח אותה שכונה חדשה ומרוכזים כחשבון סגור.

בעבר היו לא מעט מקרים בהם סיום הליך האכלוס של שכונה חדשה הסתבך, כי מבני הציבור לא נבנו. כיום, תופעות כאלה מתרחשות בשכיחות נמוכה יותר. המודעות של קברניטי הציבור, בד בבד עם הפיקוח וההקפדה ועדות התכנון המתנות לעיתים מתן אישורי איכלוס בהקמת המבנים, פותר קושי זה.

עם זאת, יש לומר כי קיים הכרח להקפיד הקפדת יתר כי לוחות הזמנים לביצוע מוסדות הציבור, יוגדרו באופן בהיר בהסכמי הפיתוח או במסגרת התכניות עצמן.

מתי להתנגד?

על התושבים בשכונה להיות ערים למודעות הקטנות המתפרסמות במקומונים ולבדוק האם מתוכנן מבנה ציבורי או פרטי באיזור מגוריהם. במידה שכן, כדאי לבדוק אם התכנית עולה בקנה אחד עם התב"ע ועם תכנית המתאר המחוזית.

במידה שלא - רצוי להגיש בהקדם התנגדויות לועדת ההתנגדויות.

אם מדובר במבנה ציבור יש לפנות לועדת ההקצאות. מי שגילה את ההקצאה יכול לתקוף אותה בבית המשפט אם יש לו סיבות לגיטימיות לכך, אולם אז יש להוכיח פגם בדרך קבלת ההחלטה, אי חוקיות ההליך או סיבות אחרות.

אם מדובר בבנייה של פרויקט מגורים או מסחרי במסגרת הליך שינוי תב"ע, קל יותר להתנגד, משום שישנו הליך מסודר של התנגדות במסגרת ועדה מקומית וועדה מחוזית או ועדת ערר.

חובות הרשות

• היבט תכנון: גם על הוועדה המקומית, בין אם בעצמה ובין אם בדרך של חיוב יזם פרטי המוביל תכנית, לדאוג כי תוכן תכנית בוחן צרכי ציבור, ולהקפיד על ביצועה וישומה.
• לוחות זמנים: יש לקבוע לוחות זמנים מתאימים למימוש ולבניית מוסדות הציבור ולוודא כי ביצועם יסתיים בהתאם לצרכים המתפתחים.
•  תקציב: על הרשות לוודא כי קיים באמתחתה בין בדרך של "כספים מיועדים" ובין בדרך אחרת תקציב הולם לביצוע ולבניית מוסדות הציבור.
  

עו"ד זיו כספי שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק במקרקעין