כך תבטיחו את קבלת מלוא הזכויות על הנכס
מרגע חתימת הסכם מכירת נכס עד לגמר רישומו בטאבו על של הקונה חולף זמן רב, בעיקר משום שבעסקה כזו שותפים גורמים רבים. אבל איך תבטיחו שתמורת התשלום שגייסתם אכן תקבלו את כל האישורים הדרושים לצורך רישום הנכס בטאבו על שמכם? באמצעות חשבון נאמנות
כל מי שמכר או קנה מקרקעין נתקל בחשבון נאמנות. מדובר בסכום כסף המהווה חלק מן התמורה המשולמת על ידי הקונה, אך אינו מועבר ישירות למוכר. סכום זה מופקד בידי עורך הדין בחשבון נאמנות ומועבר לידי המוכר רק לאחר סיום ביצוע העסקה - כלומר לאחר חודשים ארוכים.
לשם מה נועד סכום זה ומדוע לא ניתן להעבירו ישירות לידי המוכר כנגד מסירת החזקה במקרקעין? שאלה זו מתווספת לשאלה יסודית יותר: מדוע עסקת מקרקעין נמשכת זמן רב כל כך? מדוע חולפת חצי שנה ואף יותר מיום חתימת הסכם המכר ועד לגמר רישום הנכס בטאבו על שם הקונה?
מקובל לחשוב כי בעסקת מקרקעין שותפים רק שני צדדים, המוכר והקונה. אך זה לא מדויק, בעסקה שותפים הלכה למעשה גם הגורמים הבאים: רשות המסים, הרשות המוניציפאלית, לעתים מינהל מקרקעי ישראל, ובדרך כלל גם גוף שמשתתף במימון הרכישה – בנק למשכנתאות. במידה שעל הנכס רובץ שעבוד או משכנתא לטובת הבנק של המוכר – הרי שגם הבנק הזה נכנס לתמונה.
בין שלב החתימה על חוזה המכר לשלב בו מסתיימת העסקה ברישום זכויות הקונה בנכס בטאבו, יש לסיים את ההליכים מול כל אחד מן הגורמים הנ"ל. לצורך פשטות הדיון נבודד מרכיב אחד – תשלום מס השבח, ונדגים כיצד חשבון הנאמנות אמור לתת מענה לסיכון הכרוך במס זה.
ערובה להעברת כל הזכויות
נבחן את הדברים על ציר התקדמות העסקה: ראשית כל נחתם חוזה המכר בו נקבע לוח תשלומים. התשלום הראשון משולם החל ממועד חתימת החוזה, והתשלום האחרון משולם כנגד מסירת החזקה בנכס לידי הקונה. התשלום האחרון הוא בדרך כלל תשלום גדול המהווה אחוזים ניכרים מסך התמורה בעסקה.
אולם לא די בכך שהקונה קיבל לידיו את המפתח לדירה, מטרת הקונה כמובן היא לגרום לכך שהנכס יירשם על שמו בטאבו. לצורך כך יש להמציא ללשכת רישום המקרקעין אישורים שונים, בין היתר אישור כי מס השבח החל על המוכר שולם, או לחלופין שניתן למוכר פטור מתשלום מס השבח.
כעת, נניח שהגיע מועד מסירת החזקה על פי החוזה. הקונה מוכן עם כל הכסף, אבל המוכר טרם הצליח לספק את אישור מס שבח לעסקה. מה עושים? האם מסירת הנכס ותשלום יתרת התמורה יידחו לתאריך השונה מהמוסכם בחוזה? מובן שלא.
הנוהג המקובל הוא כזה: עורכי הדין עורכים ביניהם חישוב מהו מס השבח הצפוי בעסקה, באופן דומה מחשבים גם אילו תשלומים נוספים על המוכר יהיה לשלם לרשות המקומית למינהל ולכל אחד מן ה"שותפים" לעסקה, על מנת שניתן יהיה לקבל את כל האישורים הדרושים לרישום הנכס על שם הקונה.
סכום כולל זה משולם על ידי הקונה על חשבון התמורה ומופקד בחשבון נאמנות של עורך דינו של המוכר, או בחשבון נאמנות מיוחד של שני עורכי הדין יחד, והוא משמש לביטחון לכך שניתן יהיה בבוא היום לקבל את כל האישורים הנדרשים לרישום. את יתרת התמורה משלם הקונה ישירות למוכר וכנגד זה מקבל את החזקה בנכס.
חשבון הנאמנות יוצר למעשה את האיזון בין הצדדים, כאשר מצד אחד הקונה יודע שקיים סכום כסף אשר נועד להבטיח כי המוכר ישלם את הסכומים הדרושים לצורך השלמת העסקה. מאידך, המוכר יודע כי הקונה מילא את חלקו ומסר את כל סכום התמורה, אם כי חלק מסכום התמורה עדיין לא בידיו ממש - אלא בידי עורכי דינו. רק לאחר שישיג המוכר את כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הנכס על שם הקונה, רק אז יהיה זכאי לקבלת יתרת התמורה.
הקונה כפקיד גבייה
כאמור, לא ניתן להשלים את העסקה ברישום בטאבו על שם הקונה, עד אשר ישלים המוכר את ענייניו מול רשות המסים. זו גם הסיבה שעסקת מקרקעין נמשכת חודשים ארוכים על אף שלעתים הקונה מוכן לשלם את כל התמורה במזומן.
לא אחת נמתחת ביקורת נוקבת על מצב דברים זה, בו הקונה משמש למעשה כפקיד הגביה של רשות המסים. רשות המסים מבקשת להניף שוט על המוכר ועושה זאת באמצעות הקונה: עד שהמוכר לא ישלם את המס המוטל עליו, הקונה לא יוכל להירשם בטאבו כבעל הנכס.
בכך מבטיחה רשות המסים כי הקונה יעשה עבורה את מלאכת הגביה. האם לא יותר פשוט היה שהמוכר והקונה ילכו יחד אל הטאבו ויעשו העברת בעלות במקום, כפי שעושים במכירת רכב במשרד הדואר, ושרשות המסים תדאג בעצמה לגביית מס השבח של המוכר?
השינוי באופק – "ניכוי מס במקור" בעסקאות מקרקעין
כיום מונח על שולחן הכנסת חוק ההסדרים אשר נועד בין היתר לשנות מצב זה. בהתאם להצעה, הקונה יעביר מראש לרשות המסים 15% מסך התמורה, במסגרת הליך הדומה לניכוי מס במקור, וכנגד זה יקבל מיד את האישור המיוחל לטאבו.
לאחר מכן יוכל המוכר להוסיף ולנהל מאבקים ככל שירצה מול רשות המסים אך הקונה לא יהיה עוד בן ערובה לסיומם של מאבקים אלו. אין ספק שהוצאת הקונה מן התמונה משפרת את מצבו של הקונה וגורמת לעסקת המקרקעין להיות פשוטה וקלה יותר.
עם זאת, גם הצעה זו אינה חפה מביקורת, שכן במרבית המקרים סכום מס האמת נמוך בהרבה מ-15% מהתמורה. במקרים אחרים, הנכס נמכר בכלל בהפסד (אין שבח) ואז אין בכלל מס שבח. לחלופין, מדובר בדירת מגורים שמבוקש לגביה פטור, או נכס ותיק הנמכר על פי שיעורי מס הסטורים – כל אלו ייאלצו להמתין חודשים ארוכים עד לתום הליכי השומה או אז יזכו לקבל את כספם בחזרה, ולפעמים סכומים אלו נחוצים למוכר לצורך עסקיו או לצורך רכישת נכס אחר.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים
לפנייה לכתב/ת 
