הגבלות על המשכנתא? פעם היה מסובך יותר
עד לפני זמן לא רב נטילת משכנתא היתה עסק מסובך ממה שאנו מכירים היום: מעט מסלולים, צורך בערבים, תחרות מוגבלת, ביטוח יקר והליך איטי ומסורבל - היו מנת חלקם של הלווים. כיום גם ההלוואה השתנתה וגם הבנקים השתנו
ההגבלות על לוקחי המשכנתא אולי מקשות עליכם - אבל האמת היא שבעבר לקיחת משכנתא הייתה הרבה יותר מסורבלת. היקף נטילת הלוואות המשכנתא שבר שיאים בחודשים האחרונים. אם נניח לרגע בצד את ההגבלות האחרונות שהטיל בנק ישראל, במהלך השנים האחרונות חלה מהפכה של ממש בשוק ההלוואות לדיור, המגלגל עשרות מיליארדי שקלים בשנה.
משוק של מוצר אחד ומספר מועט של בנקים השוק הפך לתחרותי, רחב והוא כולל מגוון מוצרים. למעשה, למרות הפיקוח הנוקשה של בנק ישראל, המשכנתא הפכה נגישה לאין ערוך בהשוואה למה שהיה נהוג כאן עד לפני פחות מעשור.
ריבוי מסלולים - יותר בחירה
"עד לפני מספר שנים היה ניתן לקחת משכנתא במסלול אחד: ריבית קבועה צמודת מדד. כיום קיימים בשוק עשרות מסלולים הניתנים ללקיחה לתקופות שונות. כך שהמשימה של לקיחת משכנתא הפכה להיות מורכבת וההשוואה בין המסלולים הפכה כבלתי אפשרית ללקוח ההדיוט" אומר ליאור אילון, מנכ"ל חברת מתן, המתמחה בייעוץ לנוטלי משכנתא.
"ככל שכמות המסלולים גדלה, כך גדלו גם האופציות של הלקוחות מבחינת גמישות בהחזרים החודשיים ובפירעונות מוקדמים. פותחו מסלולים המאפשרים חודשי חופש מהמשכנתא או מסלולים בהם ההחזר החודשי הולך ויורד או מסלולים המאפשרים החזר חודשי נמוך עד הכניסה לדירה או עד אשר המשכורת צפויה לעלות. אך גם גדלה האופציה של בחירת מסלולים מסוכנים ותנודתיים כגון ריבית משתנה כל שנה צמודת מדד או מסלול צמוד יין יפני וכדומה".
הזכאות כבר לא אטרקטיבית
בעבר זכאות משרד השיכון היוותה פרמטר מכריע בלקיחת המשכנתא. הריביות במשק הגיעו ל-6% ויותר וכל זוג צעיר יכול היה לקבל זכאות הכוללת משכנתא בריבית מועדפת של 4% והצמדה חלקית בלבד למדד. בנוסף משרד השיכון נתן מענקים במספר רב של ישובים, כמו כן מי שלקח הלוואת זכאות יכול היה לקבל מימון גבוה יותר אם מימש את כספי הזכאות (עד כ-80%).
כבר לא צריך ערבים
בעבר המשכנתא היוותה כ-60%-70% משווי הנכס או עד 80% מערך הנכס לזכאים, כיום ניתן לקבל משכנתא של עד 75% מימון גם ללא זכאות ועד 90% מימון ואף 95% במקרים חריגים, בכפוף לביטוח המשכנתא ע"י חברת אי אם איי (ביטוח אשראי) אשר ערבה להלוואה.
"דירות להשקעה הם טרנד של המאה ה-21" אומר איילון. "בעבר כמעט ולא השקיעו בדירות ובוודאי שלא נלקחו לצורך כך משכנתאות". בעבר גם לא היה מקובל לקחת משכנתא "לכל מטרה". היום ניתן לקחת משכנתא כנגד שעבוד נכס קיים כמעט לכל מטרה כגון שיפוץ, פירעון חובות ועוד.
עד לפני שנים ספורות, כל מי שלקח משכנתא ולא משנה מה היו הכנסותיו, נדרש לצרף לפחות 2 ערבים לבקשת ההלוואה. כיום, לאחר עדכון חוק הערבים המחייב את הבנק למצות קודם את כל ההליך מול הלווה העיקרי כולל מימוש נכסיו, כמעט ואין משמעות לערבים ולכן הבנק אינו דורש זאת, למעט מקרים חריגים מאוד.
אישור אוטומטי מיידי מהבנקים
מבקשי משכנתא נדרשו במשך שנים למלא טפסים רבים בכתב יד , תוך המתנה דרוכה לאישור המשכנתא שלקחה ימים לא מעטים. היום ניתן לקבל אישור למשכנתא באופן מיידי בשיחת טלפון וללא מילוי טפסים. "בחלק מהבנקים אף ניתן אישור אוטומטי מיידי ללא צורך באישור ההנהלה, על בסיס קריטריונים קבועים מראש אשר בהתאם להצהרת הלקוח" אומר איילון.
עוד משימה שעיכבה את התהליך היתה הצורך לגשת ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) על מנת לקבל מידע אודות הנכס הנרכש. היום ניתן להנפיק נסח טאבו מהאינטרנט באופן מיידי על מנת לראות את מצב רישומי הנכס ואף הבנקים משתמשים בשירות זה על מנת לוודא שנסח הטאבו שנמסר לו אינו מזויף.
כמו כן, לבנקים יש גישה למאגרי אשראי צרכני (לפי חוק נתוני אשראי) אשר מאפשר להם לקבל מידע אודות היסטוריית אשראי בעייתית של לווים פוטנציאלים והדבר מהווה גורם משמעותי באישור או דחייה של הבקשה ובקביעת גובה הריבית.
פרט חשוב בהליך נטילת ההלוואה הוא ביטוח המשכנתא. בעבר הבנק הוא זה שהיה מוכר ללקוחות גם את הביטוח, אולם עם פתיחת התחרות בתחום וכניסתם למשחק של חברות הביטוח השונות הביטוח הוזל כשחלק נכבד מהביטוחים נעשים על ידי חברות ביטוח חיצוניות, וחלקם על ידי סוכנות ביטוח של הבנק.
"משכנתא לוקחים בבית"
אחד השינויים הגדולים במערכת הפיננסית בשנים האחרונות, הוא הקשר ההדוק שנוצר בין הבנקים למשכנתאות לבין הבנקים המסחריים. בנקים למשכנתאות שהיו מותג בפני עצמו כגון "אדנים", "משכן" ו"טפחות", התמזגו עם הבנקים המסחריים מתוך רצון להביא את לקוחות המשכנתא לפתוח חשבון בבנק וכן שלקוחות הבנק יטלו את ההלוואה בבנק בו מתנהל חשבונם.
כך התמזג בנק משכן עם בנק הפועלים, בנק אדנים התמזג עם בנק טפחות ובנק טפחות התאחד עם מזרחי. גם בנקים שלא התמזגו באופן מלא מקפידים ליצור את החיבור ביניהם. כך לדגמא, בנק דיסקונט למשכנתאות יעניק "משכנתא מסובסדת" ללקוחות בנק דיסקונט.
השוק התחרותי מאוד גורם לבנקים, מלבד לנסות ולשדל את לקוחות הבנקים האחרים, גם להשקיע מאמץ בלקוחותיהם הקיימים; הם מוכנים ללכת לקראת הלקוח כדי להשאיר אותו "בבית".
לפנייה לכתב/ת 
