נדל"ן בבית המשפט: פסקי דין שהשפיעו על השוק

בית משפט המחוזי מרכז קבע כי בעלי קרקעות שבנו את ביתם על קרקע שבבעלותם, וכבר ניצלו לצורך זאת פטור מהיטל השבחה - אינם זכאים לפטור נוסף אם ברשותם קרקעות נוספות. עוד נקבע כי גם אם יעבירו את הקרקע במתנה לילדיהם, אלה לא יזכו לממש את הפטור הנוסף.

התיק עסק בבעלת בית צמוד קרקע בהוד השרון שמימשה את הפטור מהיטל השבחה לפני כ-10 שנים, והעבירה את זכויותיה לקרקע אחרת שהיתה ברשותה לבנותיה.

בתה וחתנה ביקשו לבנות בקרקע שניתנה להם במתנה על ידי האם, וביקשו לקבל אף הן פטור מהיטל השבחה בגין הבנייה.

הוועדה המקומית הוד השרון דחתה את בקשת הפטור וטענה כי מי שמימש פטור מהיטל השבחה ובנה את ביתו ולאחר מכן העביר קרקע אחרת שברשותו לילדיו במתנה – ילדיו לא יקבלו הפטור, כשם שהוא עצמו לא היה זכאי לפטור נוסף על הפטור שכבר קיבל. המשפחה ערערה לבית המשפט המחוזי מרכז וזה דחה את הערעור בפסק דין מנומק.

החמרת הענישה למפצלי דירות

בפסק דין של השופטת יסכה רוטנברג מבית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב, נקנס בעל דירה בסכום של כ-336 אלף שקל בגין פיצולה ל-5 יחידות דיור נפרדות.

מדובר בדירת קרקע בת 5 חדרים ברחוב קורדובירו 17 בשכונת פלורנטין בעיר. על פי חוות הדעת של שמאי מטעם העירייה, פיצול הדירה הניב לבעל הנכס תוספת של 4,000 שקל. על פי חישוב זה, מדובר בטובת הנאה של כ-48 אלף שקל בשנה, ולפיכך שווי טובת ההנאה לצמיתות עומדת על 600 אלף שקל.

פסק הדין, כמו גם פסקי דין אחרים שנתנו במהלך השנה, נתנו את אותותיהם, בעיקר בתל אביב, המוגדרת "כעיר המפצלים". מנתונים שפורסמו, עולה כי בשנה שחלפה הושבו 180 דירות למצבן הקודם, זאת לעומת 80 דירות במהלך שנת 2009.

כמו כן, פורסם כי בשנתיים האחרונות טופלו ברחבי העיר מעל 400 כתובות, הוגשו 160 תביעות משפטיות, וכי עוד עשרות תביעות משפטיות נגד בעלי נכסים נמצאות כיום בטיפול.

פיצוי בגין רעש בסך מליארדי שקלים

ירידת ערך נתב"ג 2000: בפסק הדין בענין טוויטו ואחרים נגד רשות שדות התעופה נקבע שיש זכות תביעה לכל בעלי הקרקעות הצמודים לשדה התעופה בן גוריון.

מדובר בתביעות בגובה של כחמישה מיליארד שקל, שהוגשו על ידי היישובים הסמוכים לנמל התעופה בגין פגיעה בערך נכסיהם לאור מטרדי רעש, זיהום, צפיפות ועוד.

בית המשפט המחוזי פסק כי יש למנות שמאי ומומחים סביבתיים שייבחנו באופן ספציפי כל פגיעה לרבות פגיעות רעש וקבע כי במצב התכנוני הקודם, יועד השדה לקיבולת של ארבעה מיליון נוסעים בשנה לעומת 16 נוסעים לאחר התוכנית הפוגעת, אף הנשיאה בעלות מיגון אקוסטי הוטלה על הרשות.

הציבור יוכל ליהנות מדירות הנופש

נושא דירות הנופש עלה לכותרות לאחר וועדת הערר המחוזית דנה בעניין פרויקט המרינה בהרצליה, בו נבנו דירות שהוגדרו בתוכנית כדירות לצורכי נופש אך יועדו בפועל לשמש כמגורים.

הנושא שוב נידון בהקשר של פרויקט בדירות נופש בראשון לציון שלגביו קבעה ועדת הערר כי מחובת בעלי הזכויות בקרקע להבטיח כי דירות הנופש יועמדו לרשות הציבור הרחב לפחות 9 חודשים בשנה, וביתרת הזמן יוכלו לשמש את בעליהן.

הפסד של העיריות – רווח של הציבור

סעיף 330 לפקודת העיריות פוטר מארנונה מחזיק בנכס שהודיע כי הבניין נהרס או ניזוק כך שלא ניתן להתגורר בו.

עיריית תל אביב החליטה להתנות את הפטור מארנונה רק לבניין שעלות תיקונו אינה סבירה לעומת שוויו ודרשה להגביל הפטור לשלוש שנים, שלאחריהן יחויב הנכס בארנונה, גם אם הוא הרוס לחלוטין.

החלטה זו הובאה בפני בית המשפט העליון, שפסק השנה כי אין העירייה מוסמכת להוסיף לסעיף הפטור תנאים שאינם מופיעים בחוק.

מנגד, דווח כי משרד האוצר שוקד על הצעת חוק שכוללת צמצום דרמטי של הפטור מארנונה לנכס שנהרס או ניזוק, באופן המבטל את פסיקת בית המשפט העליון בעניין "המגרש המוצלח".

לסיכום, בית המשפט מהווה משום בבואה של השיח הנדל"ני הרוגש במדינת ישראל. ניתן להניח כי גם שנת 2011 תהיה דרמטית באותה המידה, כל שכן לאור הניסיון הממשלתי לצינון שוק הנדל"ן - הכולל הגברת היצע הקרקעות לבנייה וצמצום הביקוש לדירות באמצעים מוניטאריים ופיסקאליים, לרבות חקיקה ערה בנושא אשר צפויה לתת את אותותיה בשנת 2011 ולהשפיע על כלל אזרחי המדינה.