בונים בית? כולם רוצים לגזור עליכם קופון
התאהבתי במגרש, וכעת אפשר להתקדם בעסקת הנדל"ן. אבל חדוות הרכישה הולכת ופוחתת ככל שמספר הגורמים בדרך מתרבה. מסתבר שכולם רוצים את ליטרת הבשר שלהם
זהו, ננעלתי על כמה רגבים, עץ שדוף אחד וזבל למכביר. מסביב חומות הבתים שכבר נבנו. אין נוף, אין אויר, אבל כך יותר טוב – אצטנף לי בפינה ואף אחד לא יפריע לי. אני כבר מאוהבת במגרש אבל אסור לי לגלות את זה לבעלי הבית.
האדמה שלי היא אדמה פרטית. זאת אומרת שהיא לא שייכת למדינה שתמיד חפצה ביקרי ושבתהליך ההעברה בטאבו אוכל להימנע מחיכוכים עם מנהל מקרקעי ישראל, וגם שלא אצטרך לשלם דמי חכירה או היוון. מי שתטפל בי היא וועדה סטטוטורית.
בעניין המגרש יש לי, כך מסתבר, כמה יתרונות. הבעלים רוצים להשלים עסקה כמה שיותר מהר ואני יכולה לפתות אותם ביכולת שלי לשלם את מלוא הסכום כמה שיותר מהר. זה יכול להועיל מאוד במשא ומתן שאני לא מצטיינת בו בדרך כלל.
חלק משמעותי מהעסקה יגיע מהלוואת המשכנתא. כאן, מניסיון, יש לי עצה: לפני שאתם נכנסים לעסקת נדל"ן לכו לבנקים למשכנתאות והוציאו אישור עקרוני עבור הסכום שנדרש לכם.
כולם רוצים נתח
כדי למצוא מגרש או בית אנחנו נעזרים במתווכים, כדי לחתום על חוזה אנחנו נעזרים בעורכי דין. לכל אחד אנחנו משלמים את ליטרת הבשר המתבקשת. אבל אל תוך מלתעות הבנק אנחנו צועדים לגמרי לבדנו כדי לקבל משכנתא של מאות אלפי שקלים עם התחייבות חודשית לעשרות שנים.
הם מציעים לנו מסלולי אבדון, מלהטטים בריביות משתנות וקבועות, צמודות מדד וצמודות העורק הראשי שלנו, ואנחנו יושבים חסרי ידע ואונים וחותמים על אחד מכתבי ההרשעה הגדולים של חיינו ואין לידינו אף אחד שהאינטרס שלנו לנגד עיניו שמסוגל להפחית את העונש בשליש או לפחות להיטיב עם תנאי מאסר העולם הזה.
אז זהו, שיש! יש מסתבר יועצי מימון שכל האינטרס שלהם הוא אתם. הם ילכו עבורכם לבנק, יחשפו להם שיניים והפלא ופלא - יורידו את הריביות וימקסמו אופטימלית את המסלולים. אז למה הם יכולים ואתם לא?
כי קודם כל הם יודעים מה שאתם לא יודעים (כמו עורכי דין או מתווכים, זוכרים?) ושנית יש להם כוח כלכלי וקשרי אמון משמעותיים מול הבנקים כאנשי מקצוע. הם גם לוקחים עמלה (כמו עורכי דין ומתווכים, זוכרים?) אבל הם באמת רק שלנו ובשבילנו.
לנהל את המשכנתא
ועוד משהו מאוד משמעותי, חברים. משכנתא היא לא פחות מכל השקעה כספית שלנו. אם אנחנו מנהלים את הכסף המושקע שלנו כדי שיצמח, הרי שהמשכנתא שלנו היא גם השקעה שצריך לנהל כל הזמן.
כאן האינטרס שלנו הוא הפוך – אנחנו צריכים לשים עליה עין שלא תגדל. לכן, צריך ואפשרי למחזר אותה כל כמה שנים. ומחזור פירושו – להחזיר אותה ולקחת אותה שוב בתנאים טובים יותר. אם כבר יש לכם משכנתא בתנאים דרקוניים – אמצו מיד יועץ מימון שיימחזר אותה עבורכם.
לאחר הא ודא עם הבעלים הוא מוכן להנחתה (של המחיר). האומץ שלי מרים ראש ואני מצליחה להוריד את המחיר לסכום שיהפוך את חשבון הבנק שלי לבלתי נראה בעליל, אבל יעניק לי רבע דונם של רגבי זהב.
המגרש, כך מסתבר, מגיע כבר עם תכניות אדריכלות ותשלומי אגרות למועצה, אבל גם עם עבר פלילי כבד. לשכנים יש כנראה זמן עודף כדי להגיש התנגדויות במשך שנתיים וחצי של חירוף נפש.
השכנים ששים לקרב
אומרים: "טוב שכן קרוב מאח רחוק" או "טוב שכן טוב מאח רע", אני לא זוכרת בדיוק, אבל לשכנות טובה לא היה שם סיכוי מלכתחילה, מה שאומר שכאשר בוחר אדם את מגרשו מומלץ שיבדוק מי השכן שעודר לידו בחלקה הסמוכה.
שכנים עזי נפש כאלה וודאי היו שווים עוד הורדה של מחיר המגרש. האמת היא שקצת נרתעתי כששמעתי שהשכנים שלי קוראים תגר וששים אלי קרב, אבל המוכר הרגיע אותי כשאמר שהוועדות כולן פסקו לטובתם ותשקוט הארץ 40 שנה (מה שיסתבר אחר כך כאחיזת עיניים – שכנים כאלה לא נחים על מגרשם בשלווה).
מלבד זאת, החלטתי שאני זה לא הם ואולי אותי - השכנים בכל זאת ילמדו לחבב. בכל זאת המגרש עשה לי את זה והחלטתי לאמץ בשתי ידיים את מנגנון ההכחשה.
אם בשכנים עסקינן, נכון שהיום כבר לא נהוג לבקש כוס סוכר מהשכנה, אבל שכנים גם יכולים לעשות את ההבדל בין גן עדן לגיהינום וגם לספק מידע חשוב. אם תרכשו מגרש מוקף בתים מאוכלסים, מומלץ בהחלט לדפוק יפה בדלת, להציג עצמכם כרוכשים פוטנציאליים ולשאול מספר שאלות על הרחוב וכל הקשור בו.
המחיר עולה, חדוות הרכישה יורדת
אנחנו לא חיים בוואקום, וכיוון שבעלי המגרש וגם המתווכים לא יינדבו בקלות מידע על מפגעים נלווים. הם, מצידם מוכרים לכם את חלקת אלוהים הקטנה. השכנים, לעומת זאת, יחלקו בששון וזדון כל עניין, סכסוך ורכילות דשנים וכך, מעבר למידע, גם תוכלו להכיר את הנפשות הפועלות איתם תחלקו את חייכם.
זה הזמן להבין שרב הנסתר על הנגלה: בית הוא לא רק מחיר המגרש ומחיר הבנייה. בדרך עומדים רבים שיבקשו לקבל את ליטרת הבשר המגיעה להם. והליטרה הזו יכולה להגיע לכמה מאות אלפים שחייבים להילקח בחשבון מראש אחרת נישאר בלי בית ראוי למגורים בסופו של התהליך.
אז יש מחיר למגרש, ויש עלויות להורדת חדוות הרכישה: הראשונה היא מס רכישה של 5% ממחיר המגרש. המדינה בודקת את העסקה ומחליטה לרשרש לכיסה כמה עשרות אלפי שקלים. המדינה לא פראיירית ולכן אם מחיר העסקה נראה לה נמוך מידי היא עלולה להחליט להעלות את סכום המס על פי ראות עיניה ולכן כדאי לא לעורר חשדות מיותרים.
אם הקרקע היא אדמת מנהל עלולים לגבות מיסים נוספים שיועברו ישירות למנהל (מזל שאני פטורה מעונשם). בקיצור, בלי תשלום ההיטלים, המסים והאגרות לא נוכל להעביר את הקרקע בטאבו, כך שצריך שהכסף יהיה זמין קרוב לרכישה ולמועד החתימה על ההסכם.
למהר ולחתום על החוזה
מתווך כבר אמרנו וגם עורך דין. הראשון יגבה לפחות 1.5% ממחיר הרגבים והשני בין 0.5-1% ממחיר הקוצים. יועץ המימון שזה עתה נכנס למשחק עשוי לגבות עוד כמה אלפים אבל הוא לפחות עשוי לחסוך כמה עשרות אלפים לתקופת המשכנתא האינסופית שלנו.
אז מוצע לי מגרש עם תכנית אדריכלית שזה עתה סיימה עמידה בכבוד מול שנתיים וחצי של התנגדויות שכנים ותשלומי מיסים למועצה. כשאלמנטים כאלה משוקללים במחיר המגרש יש לכך משמעות תקציבית. לתכניות האדריכליות המוכנות יש פלוס ויש מינוס – מצד אחד זה לא הבית הרצוי לי ומצד שני אולי רק תכנית שינויים קלה יכולה לסדר את העניין.
אז המגרש עשה לי עיניים ואפילו המחיר הלך לקראתי. עכשיו צריך למהר ולחתום על החוזה. למה? כי הבנות שבעל פה הן חסרות תועלת ובחוץ משחרים על המגרש בעיניים כלות. עורכת הדין המלומדת לקחה על עצמה את הייצוג שלי ואני ממתינה על קוצים לרגע שבו אוכל לשרבט את חתימתי על אחד החוזים המשמעותיים בחיי. תחזיקו לי אצבעות!
לפנייה לכתב/ת 
