הבית החדש מלא פגמים. אפשר לדרוש פיצוי?
בשעה טובה קיבלתם את המפתחות לבית החדש. אולם, למרבה האכזבה, גיליתם כי הוא סובל מליקויים רבים. האם מותר לכם לסרב לקבל את החזקה ולדרוש פיצוי מהקבלן עד שיושלמו התיקונים? תלוי
היום הגדול הגיע: בשעה טובה ומוצלחת מודיע הקבלן לרוכש כי דירתו מוכנה למסירה. הקונה פוקד בהתרגשות את הדירה, בטרם ישלם לקבלן את התשלום האחרון ויקבל את המפתחות. אך למרבה האכזבה, מסתבר כי בדירה פגמים רבים.
במקום אחד שכח הקבלן להתקין נקודות חשמל, בחדר אחר הטיח מתפורר. אחד הקירות אינו ישר, במספר מקומות שקע ריצוף ולהשלמת התמונה בדירה מספר מוקדי רטיבות. האם רשאי הקונה לסרב לקבל את הדירה עד שיתוקנו הליקויים?
לשאלה זו השלכות כלכליות משמעותיות: סירוב לקבל את הדירה משמעותו סירוב לשלם את יתרת התמורה במועד המסירה. זאת ועוד: אם יתברר כי סירוב הקונה לקבל את הדירה היה מוצדק - הוא יהיה זכאי לקבל פיצוי מהקבלן בגין תקופת האיחור.
עצם קיומם של ליקויים בדירה אינו מצדיק סירוב לקבלה, שכן תמיד קיימים (לפחות אליבא לרוכש) ליקויים בנכס. לצורך כך בדיוק עורכים שני הצדדים פרוטוקול מסירה, המתעד את הליקויים כפי שנמצאו במועד קבלת/מסירת הדירה.
סוגי הליקויים
לשם כך נקבעו בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 תקופות בדק ואחריות, במהלכן מחויב הקבלן לתקן ליקויים שונים המתגלים בדירה שבנה.
בתי המשפט מבחינים בין שני סוגי ליקויים:
- פגמים וליקויים שמעצם טבעם הם מהותיים, אשר כל עוד לא תוקנו – אין הדירה ראויה למגורים.
- פגמים וליקויים אשר אינם מהותיים ולמרות קיומם ניתן להתגורר בדירה.
לגבי הליקויים מהסוג הראשון נקבע כי אלה מצדיקים את סירוב הקונה לקבל את הדירה לרשותו. לגבי הליקויים מהסוג השני נקבע כי אינם מצדיקים סירוב לקבלת הדירה, מבלי לגרוע מחובת הקבלן לתקנם תוך זמן סביר לפי מהותו של הליקוי.
ממש כשם שחובתו של הקבלן לתקן את הליקויים שיתגלו לאחר קבלת החזקה בדירה, ובמהלך המגורים בה, מכוח חובתו ואחריותו של הקבלן לביצוע תיקונים.
אין טופס 4? הדירה לא ראויה למגורים
קיימת תמימות דעים בקביעת בתי המשפט, כי דירה אשר טרם קיבלה "טופס 4" נחשבת כדירה שאינה ראויה לשימוש. לעניין תיקוני צבע וטיח, סתימת חורים, השלמת עבודות אינסטלציה וחשמל, החלפת חלונות שסופקו לא בהתאם למפרט שהוזמן, החלפת מספר אריחי קרמיקה וריצוף, וכיוצ"ב – חזרו וקבעו בתי המשפט כי מדובר בליקויים לא מהותיים, שאין בהם כדי לקבוע שהבית אינו ראוי למגורים.
לעומת זאת במקרים בהם כאשר התגלו בדירה בעיות רטיבות קשות, סדקים בקירות, תפרחות בקירות, קירות לא ישרים, טיח מתפורר, צביעה ירודה וברשלנות, שקיעת ריצוף ועוד – נקבע, כי מצב הדירה מצדיק את הסירוב לקבל את החזקה.
במקרה זה אבן הבוחן שנקבעה הייתה כי לא מדובר בליקויים שוליים, אלא בכאלה המונעים שימוש סביר בדירה.
כחוט השני, התייחסו בתי המשפט לבדיקת תום ליבו של הקונה, בבואם לקבוע האם מוצדק היה סירובו לקבל את החזקה בדירה. כך למשל, נדון עניינו של קונה שהחליט "בכל מחיר" לא לקבל את החזקה בדירה עד שיתוקנו בה פגמיה באופן מושלם, בעוד החברה הקבלנית עשתה כל מאמץ לרצותו.
חובת תום לב חלה על שני הצדדים
הקונה החליט שאינו רוצה לקבל את החזקה בדירה, ואף עלה בידו לקבל חוות דעת מומחה ש"אימצה" את החלטתו. אולם במקרה זה נקבע כי הוא לא פעל בתום לב.
לעומת זאת, במקרה בו נמנעה חברה קבלנית מלתקן ליקויי רטיבות ונזילות חוזרות ונשנות – נקבע, כי זו לא פעלה בתום לב, ואין היא רשאית לכפות את מסירת הדירה במצבה.
לסיכום: בבואם לקבוע האם יש הצדקה בסירובו של רוכש לקבל חזקה על הדירה, בוחנים בתי המשפט את מהות הליקויים מצד אחד, ואת חובת תום הלב החלה על שני הצדדים. בדיקה של שני התנאים האלה הכרחית כאשר מבקשים מענה לשאלה האם מוצדק הסירוב, והאם, בהתאם לכך, יש לפסוק גם תשלום פיצויים לרוכש המאוכזב.
לפנייה לכתב/ת 
