רוצים להימנע ממריבות עם השכנים? נסחו תקנון
רוב הישראלים מתגוררים בבניינים משותפים וחולקים שטחים עם שכניהם. על מנת לשמור על יחסים תקינים חשוב להקפיד לנסח תקנון משותף בו יתועדו הזכויות והחובות של כל דייר
רובנו מתגוררים בבתים משותפים. זה לא קל ולעיתים קרובות מלווה בחיכוכים עם הדיירים הנוספים. איך ניתן לעבור את זה בשלום ולשמור על יחסי שכנות תקינים? לצורך כך בדיוק קיים התקנון.
בית משותף הינו מבנה קבע שיש בו לפחות שתי דירות, הניצב על חלקה נפרדת ורשום בפנקס הבתים המשותפים (סעיף 52 לחוק המקרקעין).
לכל בית משותף יש חלק הנקרא ה"רכוש המשותף": חלק זה כולל את כל חלקי הבית מלבד החלקים הרשומים כדירות, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, מעליות ,מקלטים ועוד.
לרוב מדובר במתקנים המיועדים לשרת את כל בעלי הדירות בבית המשותף או מרביתם. כיצד ניתן לדעת מה חלקנו ברכוש המשותף כבעלי דירות, ומה הזכויות העומדות לרשותנו בהקשר הזה?
תקנון הבית המשותף
את הבית המשותף מנהלים הדיירים באמצעות מערכת כללים אשר מוגדרת באמצעות חוזה המסדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם.
התקנון עוסק בזכויות וחובות הדיירים במסגרת השימוש שלהם ברכוש המשותף, וההשתתפות בהוצאות האחזקה והניהול של הבית. הוא כולל הוראות לגבי מינוי הוועד, ניהול אסיפות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף וביצוע תיקונים, ניהול חשבון הבנק ונושאים רבים נוספים.
התקנון מנוסח במקביל לרישום הבית בטאבו, אולם מפעם לפעם ניתן לשנותו ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות. ברירת המחדל לעניין תקנון הבית המשותף הינו התקנון המצוי שמופיע בתוספת לחוק המקרקעין. כמו כן, לדיירים עומדת הזכות לערוך תקנון מוסכם או מיוחד לפי צורכיהם.
הסוגיות העיקריות בהם עוסק התקנון
- ביצוע אחזקה שוטפת ותיקונים וחלוקת נטל התשלומים בגין אחזקה שוטפת.
- נושא אחוזי הבנייה ואפשרויות לבנייה נוספת.
- אופי השימוש ברכוש המשותף (למשל בגינה, במרתף, בקומת ביניים, בקיר החיצוני של הבניין).
- צורת קבלת ההחלטות על ידי הדיירים.
- מינוי נציגות הבית המשותף ותפקידי הנציגות.
- זכויות וחובות של בעלי הזכויות בבית.
- שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה.
שני סעיפים מרכזיים שכדאי להכיר בהקשר זה הם סעיף 63 לחוק המקרקעין, הקובע כי ניתן לרשום תקנון גם אם כל הדירות בבית המשותף הן בבעלותו של אדם אחד, וסעיף 62 לחוק המקרקעין, הקובע את דרכי השינוי של התקנון (רוב של בעלי הדירות של שני שליש מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם).
לעניין זה שני חריגים:
1. שינוי זכויות בעלי הדירות או הטלת חובות ותשלומים מסוגים שונים- טעון הסכמתם.
2. הצמדת חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת- טעונה הסכמת 100% מבעלי הדירות.
התקנון המוסכם לעומת התקנון המצוי
בעלי הדירות רשאים לערוך הסכם ביניהם בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף וברכוש המשותף. התקנון יסדיר נושאים שונים בין בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, חלוקת ההוצאות בבית המשותף ועוד.
בניין שבעלי הדירות בו לא קבעו תקנון משותף או מוסכם, יחול עליו התקנון המצוי המנוסח כתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969.
רישום התקנון
מרגע שנרשם התקנון הוא מחייב כל בעל דירה, כולל כאלה שנעשים בעלי דירות רק לאחר רישומו, והחובות והזכויות שבתקנון יחייבו ויזכו אותם. כמו כן, במידה שכבר נרשם תקנון, ניתן לשנותו ברוב של בעלי הדירות המחזיקים בשני שליש מהרכוש המשותף.
אדם המעוניין לצפות בתקנון רשאי לעשות כן והדבר מומלץ במיוחד למי שעומד לקנות דירה, שכן במידה שלאותו בניין נערך תקנון מיוחד, יכולה לצוץ הוראה שתגביל אותו מלעשות שימוש כלשהו בנכס וברכוש המשותף המוצמד לו.
לסיכום
בשונה מבתים פרטיים בהם לאדם יש המנדט לקבל החלטות בנוגע לרכושו הוא, בבתים המשותפים כל החלטה שמתקבלת על ידי הדיירים חייבת להיעשות ברוב מסוים ומוגדר תוך התחשבות באינטרס הכלל.
כמו כן, בבית משותף קם הצורך בהקמת תשתית משפטית בלבוש תקנון אשר מגדיר היטב את זכויות הדיירים כמו גם את חובותיהם ומונע חילוקי דעות מיותרים.
כמו כן חשוב להדגיש, כי לתקנון המוסכם משמעות רבה ביחס לזכויות ברכוש המשותף ובתכנונים עתידיים לתוספות בנייה בבית המשותף ועל כן יש לייחס לו חשיבות כבדת משקל.
לפנייה לכתב/ת 
