בגלל המע"מ: קבוצות רוכשים חוזרות?
תיקוני חקיקה שהתקבלו לאחרונה בנושא קבוצות רכישה הפכו אותן פחות משתלמות והפנו את תשומת הלב להתארגנות שקיימת בשוק שנים ארוכות - קבוצות רוכשים. מה היתרונות ומה החסרונות שלהן, ולמי הן יכולות להתאים?
תיקוני החקיקה והגזירות החדשות על התארגנות רכישת נדל"ן במסגרת קבוצות רכישה פגעו במעט באטרקטיביות של קבוצות הרכישה. מסיבה זו, בין היתר, בוחנים רוכשים פוטנציאלים את האפשרות להתארגן במסגרת קבוצות רוכשים לצורך קנייה מרוכזת של דירות מקבלנים.
לא מדובר בהמצאה חדשה: קבוצות רוכשים פועלות בשוק זה עשרות שנים, בין השאר במסגרת מועדוני צרכנים שהוותיק בהם הוא "חבר", שפועל להשגת הנחות משמעותיות לחבריו תוך שימוש בכוח הקנייה של הקבוצה בעת רכישת מוצרים או שירותים
עו"ד זיו כספי, שותף במשרד גינדי-כספי העוסק במקרקעין ומלווה קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים, מסביר כי לקבוצת רוכשים מספר יתרונות על קבוצת רכישה: לדבריו, מבחינת היזם, מדובר ברכישה ומרוכזת המגדילה את הוודאות הנוצרת בשלבי הבנייה המוקדמים ומאפשרת לעיתים את צמצום ההון העצמי הנדרש במסגרת הליווי הבנקאי וחיסכון בעלויות המימון, הפרסום והשיווק.
מבחינת הרוכש, קורץ הרעיון של היעדר תלות כלשהי (לרבות משפטית ומיסויית) בין חברי הקבוצה שהתאגדו (להבדיל מקבוצת רכישה) וקבלת וודאות לגבי מחיר הדירה הסופי והעלויות הכרוכות בעסקה.
בזכות הגזירות
לדברי עו"ד דוד בסון, מומחה לדיני מקרקעין, תכנון ובנייה, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', נדמה כי מכלול הגזירות מצד המפקח על הבנקים, רשות המיסים ומשרד השיכון, עשו את שלהן, וככל הנראה טרנד קבוצות הרכישה הולך ודועך.
עו"ד בסון מפרט את הגזירות: ראשית כל, נקבע כי חבר קבוצת רכישה, שיקנה חלק ממגרש, ישלם מס רכישה, כאילו קנה דירה.
אם לא די בכך, הרי שעל פי סעיף שהוכנס לחוק ההסדרים, רשות המסים מטילה חובת תשלום מע"מ בשיעור 16% על כל מי שימכור קרקע לקבוצת רכישה, וכפי שמשלמים כיום יזמים וקבלנים.
לדבריו, יש להניח שהמוכרים ינסו לגלגל את המס על הקונים, כלומר להעלות את מחיר המגרש. החמרה נוספת במצבה של קבוצת רכישה נוצרה בשל הכללת סעיף תקדימי בענייני מקרקעין, שחל רק על קבוצת רכישה. על פי סעיף זה, לא ניתן לרשום עסקה בטאבו של קבוצת רכישה, אלא אם יומצאו שורה של אישורים מיסויים שונים לרבות מהעירייה וממנהל מקרקעי ישראל.
עו"ד בסון מוסיף כי גם המפקח על הבנקים צינן את השוק והעביר הנחיה להעלות את שיעור ההון שישמש את הבנק בעבודה מול הקבוצות ל-100% בהשוואה ל-35% הקיימים כיום. לפיכך, על כל הלוואה שיעביר הבנק לקבוצות הרכישה הוא יאלץ להעמיד הון ביחס ישיר לגובה ההלוואה.
לדברי עו"ד בסון, בעקבות הוראה זו יהפכו קבוצות הרכישה ללקוח בלתי אטרקטיבי עבור הבנקים, זאת בניגוד למציאות הקיימת.
במכתב אחר שהעביר המפקח נדרשו הבנקים להעביר פירוט מלא של פעולותיהם בתחום הקבוצות בשנים 2008-2009. הכוונה היא למדיניות הכוללת את פירוט הסיכונים הגלומים במימון קבוצות רכישה והדרכים בהן הוא פועל לניטור סיכונים אלה.
בנוסף, המפקח דורש כי הקבוצות ידווחו על נתונים אודות כל קבוצות הרכישה, מצב הפרויקט, הבנייה, שם המארגן, מספר יחידות, מועד אישור הפרויקט, מסגרת מאושרת, אשראי בפועל ושיעור מימון. כמו כן, מבקש המפקח מידע הנוגע לעמידה בלוחות זמנים, חריגה בתקציב והיקף הפיגורים בהלוואות.
מהי קבוצת רוכשים?
בניגוד לקבוצת הרכישה שחבריה משמשים למעשה כיזמים, מסביר עו"ד כספי, קבוצת הרוכשים מתאגדת למטרה אחת ברורה והיא שיפור יכולת המיקוח במשא ומתן מול הקבלן לצורך הפחתת מחיר הדירה באופן אופטימלי.
לא מדובר בהתחייבות חוזית או משפטית קולקטיבית: החוזה שייחתם על ידי כל רוכש יהיה חוזה רגיל ואישי בין הקבלן לבין כל אחד מחברי הקבוצה בנפרד.
הייטק זון, מועדון הצרכנות של עובדי ההיי טק למשל, אימץ את המודל של "חבר"- מועדון הצרכנות של יוצאי הצבא, שרשם הצלחה משמעותית כאשר ביולי 2010 נמכרו כ- 500 דירות בפרויקט של גינדי בשכונת אם המושבות לחברי המועדון שנהנו מהנחות של 19%-23% ממחיר השוק.
לדברי דגן רונן, מנכ"ל משותף בהייטק זון, מינוף כוח הקניה של 70,000 חברי המועדון לטובת מבצעי דיור, מאפשר להשיג הנחות משמעותיות.
כך למשל, בימים אלה מקדם המועדון מבצע דיור מיוחד עם חברת אולימפיה. במסגרת המבצע השיג המועדון הנחה ממוצעת של כ-150 אלף שקלים ברכישת דירה בפרויקט בישוב קדימה- צורן שבשרון.
דוגמא נוספת למיזם של קבוצות רוכשים בתחום הנדל"ן היא מועדון GRUPY (גרופי) שהוקם על ידי "פלדמן ייזום ושיווק נדל"ן" . לדברי גיל וולמן, מנכ"ל גרופי, "מדובר במועדון עצמאי שאינו מזוהה עם היזמים והקבלנים ומטרתו להשיג עבור הקבוצה את העסקה האטרקטיבית ביותר".
וולמן טוען כי עד כה הצליח מועדון גרופי לחסוך לחבריו עד 20% ממחיר הדירה, זאת בנוסף להטבות להן זכו חברי המועדון במסגרת המפרט הטכני.
השיווק יותר נוח
לעיתים קבוצת הרוכשים הומוגנית ומורכבת מאנשים שמתארגנים יחד לרכישת הדירות; לעיתים גורם מארגן/מתווך/משווק מגבש את הקבוצה ולעיתים הקבלן הוא זה שיוצא במעין מבצע שיווק אשר משמעותו גיבוש הקבוצה.
בכל מקרה מסיימת הקבוצה את תפקידה בעצם הרכישה, להבדיל מקבוצת רכישה הממשיכה לתפקד כקבוצה לצורך הוצאת הפרויקט לפועל ובמהלכו.
עו"ד זיו כספי אומר כי היתרונות הנוצרים בקבוצת רוכשים הינם רבים מגוונים: המכירה נעשית במחיר זול ממחיר השוק בשל צמצום עלויות כגון, ריבית וקיימת מידה גבוהה יותר של וודאות בכל הקשור להיבטי המיסוי וצפיותם כמו גם שהרוכשים אינם נדרשים לשיתוף פעולה בינם לבין עצמם מעבר לביצוע הרכישה עצמה בתנאים שהוסכמו.
לדברי דגן רונן, מהייטק זון, שיווק בדרך זו "חוסך את הצורך להוציא ממון רב על קמפיינים יקרים במדיה ולנהל תהליך שיווק ארוך ויקר. באמצעות מועדוני הצרכנות מאפשרים ליזמים להגיע מיידית, באופן ממוקד ובלתי אמצעי לקהל רלוונטי ואטרקטיבי ביותר".
בדרך כלל יכולות קבוצות רוכשים לקבל הנחה במחיר הנכס בשיעור 5%-15%, מה שמאפשר התארגנות מהירה של קונים רבים. התמחור הנוח מאפשר למועדונים להשלים את מהלך השיווק בפרק זמן יחסית קצר ולמכור דירות רבות.
תועלת לעומת סיכון
לדברי עו"ד בסון, אמנם על פניו החיסכון נמוך מהחיסכון האפשרי בקבוצות רכישה שעשוי להגיע לשיעורים של 20%-25%, אולם בצד הפיתוי הגדול שבקבוצת הרכישה, קיימים גם סיכונים רבים מהם נוטים להתעלם הרוכשים הפוטנציליים.
בפועל, העלויות הבלתי צפויות עלולות לצמצם משמעותית את שיעור החיסכון. שאלת המימון גם היא צריכה להישאל שכן, צריך לקחת בחשבון שיש לשלם מראש את התמורה בגין מרכיב הקרקע.
משמעות הדבר הוא הקדמת תשלום של כ-40% ממחיר הדירה, בשנה שנתיים, לעומת רכישת דירה מקבלן בנייה, בה מתבצע התשלום לשיעורים, ורק ממועד הוצאת היתר הבנייה.
בקבוצת רכישה חברים שותפים רבים שתלויים האחד בשני. במקרה בו שותף לא יעמוד בתשלומיו ובהתחייבויותיו, ייווצר גרעון בקופה אותו ייאלצו יתר השותפים לכסות מכיסם עד למימוש צעדיהם כנגד השותף שסרח.
ייעוץ משפטי
עו"ד כספי מדגיש פן נוסף שיש להתייחס אליו והוא הייעוץ המשפטי הנדרש לכל רוכש דירה.
לדבריו, שירותים אלו הם מצרך הכרחי הן ברכישה בודדת רגילה של דירה, הן בקבוצת רכישה הן בקבוצות רוכשים.
להבדיל מרכישה עצמאית של דירה מקבלן, המחייבת את הרוכש לשכור בעצמו שירותים משפטיים ככל שמעוניין בבדיקת ההסכם מטעמו, או קבוצת רכישה השוכרת על חשבונה ליווי משפטי צמוד לפרויקט – מדובר בסעיף הכרחי שאין לפסוח עליו.
לפנייה לכתב/ת 
