טעויות יקרות: כשהעו"ד מתרשל בעסקאות נדל"ן
תביעות רבות המוגשות נגד עורכי דין קשורות לעסקאות נדל"ן, שמטבען כרוכות בסכומי כסף לא מבוטלים ועשויות להסב נזקים כבדים. ממה צריך להיזהר, איך לבחור עורך דין מתאים ואיך מתמודדים עם עורך דין שהתרשל בתפקידו?
לאחרונה קבע בית המשפט העליון כי שני עורכי דין שהתרשלו במשך שנים כלפי לקוחותיהם וגרמו להם להפסדים ניכרים בנוגע לרכישת דירה, ישלמו להם פיצוי בסך כ-600 אלף שקל.
מדובר בבני זוג שחתמו ב-1984 על חוזה לרכישת דירה באור-עקיבא, תמורת 20 אלף דולר. עו"ד ובעלה קיבלו על עצמה לטפל בכל הצדדים המשפטיים של העסקה, לרבות רישום זכויות.
בדיעבד התברר לרוכשים שעל הדירה נרשמה משכנתא לטובת הבנק, על ידי המוכרים. ב-1996 הוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה תביעת רשלנות נגד עורכי הדין. בית המשפט קבע כי העו"ד התרשלה בכך שלא בדקה את קיומו של חוב מצד המוכרים.
עו"ד אלעד סטופל, מומחה לדיני מקרקעין ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', אומר כי המקרה הזה אינו מקרה בודד, וכי מרבית התביעות המוגשות נגד עורכי דין עוסקות במקרקעין ונדל"ן.
השכר נשחק
לדבריו, ריבוי עוה"ד יצר מצב בו שכר הטרחה נשחק באופן הדרגתי, דבר הגורם לכך שרבים מהם נדרשים להשלים את הכנסתם ולעסוק בתחומים משפטיים שאינם בתחומי מומחיותם, הנתפסים בטעות ככאלו שלא דורשים מיומנות והבנה עמוקה.
אולם, לפני שהלקוח ממהר לתבוע את עורך דינו, עליו לדעת כי קיים קו גבול דק בין טעות בשיקול הדעת וטיפול לא נאות, לבין רשלנות מקצועית, המוגדרת כפעולה של עורך דין, תוך הפרת חובות הזהירות החלות עליו ובאופן שגרם לנזק ללקוח - אומר עו"ד עופר דורון בעל משרד המתמחה בין היתר בתביעות אחריות מקצועית.
לדבריו, הוכחת רשלנות מחייבת את הלקוח לשכנע את בית המשפט כי עורך הדין פעל באופן לא סביר, וכתוצאה מכך נגרם לו נזק. ומקרים של התרשלות וגרימת נזק לא חסרים. להלן מספר דוגמאות:
עוה"ד שכח לבדוק את מהות הנכס
לא אחת, התברר כי העו"ד הסתמך על הגדרת הנכס על ידי הלקוח, ולא טרח לבחון בעצמו את הייעוד האמיתי של הנכס. עו"ד אלעד סטופל אומר כי קרו מקרים בהם רוכש דירה מצא את עצמו מולך שולל על ידי המוכר, שטען כי מדובר בנכס המוגדר לצורכי מגורים, אך לאחר מכן התברר כי מדובר במחסן.
במקרה אחר, התברר כי מדובר בדירה שכוללת מבנים שנבנו ללא היתר, ושהוצא כנגדם צו הריסה. כך למשל, נפסק בבית המשפט המחוזי כי עוה"ד התרשל מאחר ולא העמיד את לקוחו אודות המשמעות המשפטית של חריגות הבנייה.
אי בדיקת הסיכונים המסויים להם חשופים הצדדים
חלק בלתי מבוטל מהתביעות כנגד עורכי הדין מוגשות, מאחר ואלו לא טרחו לבדוק באופן מעמיק את הסיכון המיסויי שהלקוח חשוף לו בעת ביצוע העסקה.(הן המוכר והן הקונה).
לצורך כך, מסביר, עו"ד אהד בתרון, מומחה לדיני כינוס נכסים ונדל"ן, ושותף במשרד עוה"ד בתרון, בר – טוב, על עורך הדין למלא שורה של בדיקות מקדמיות ברשויות המס, בוועדות לתכנון ובנייה ובמנהל מקרקעי ישראל, על מנת להעריך את גובה החבות האפשרית למוכר.
בירור הסיכון המסויי הינו חשוב מאד, בפרט מבחינת הקונה, על מנת שיתקבלו כל האישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות על שמו.
במרבית העסקאות מחזיק המוכר בנאמנות כספים שהתקבלו אצל המוכר, ואשר מטרתם היא להבטיח כי המוכר ישלם תשלומי מס שבח והיטל השבחה ו/או כל היטל או מס אחרים הנגזרים מהעסקה.
לדברי עו"ד בתרון, שיעור הכספים המוחזק בנאמנות נגזר מהסיכון המסויי וחישוב לא נכון שלו, עלול לגרום לכך שלא יוחזקו מספיק כספים בנאמנות לצורך הבטחת תשלומי המסים, באופן שלא ניתן יהיה להשלים את רישום הזכויות על שם הקונה ובכך עלול להיגרם לקונה נזק כבד.
כל העומד מלפני ומצדדי העסקה
עו"ד נדרש לתפקד כחוליית בקרה שמונעת את האפשרות כי מרשו "יעקץ" על ידי נוכל, אולם המציאות מלמדת כי לא אחת, בדיקה רשלנית של העו"ד אפשרה זאת.
כך למשל, מציין עו"ד אלעד סטופל, היו מקרים בהם עורכי הדין לא פעלו לזהות את הצדדים על פי תעודה מזהה מקורית, עם תמונה, ולא טרחו להשוותם עם הפרטים המופיעים בנסח הרישום - מסמך המעיד על הזכויות בנכס.
בדיקת מרשמים רלוונטיים
בנוסף לבדיקה בלשכת רישום המקרקעין ומנהל מקרקעי ישראל, על העו"ד לבדוק ברשם המשכונות, וחברות משכנות, זאת לצורך בדיקת זכויות המוכר בנכס הנמכר, ובכלל זה האם הנכס משועבד ו/או מעוקל.
נושא נוסף שיש לבדוק אותו, אומר עו"ד בתרון, הינו תיק הנכס בועדות התכנון והבנייה. קיימות גישות לפיהן אף על עורכי הדין לבצע בדיקה זו.
מאידך קיימת גישה אחרת, לפיה בדיקות אלה דורשות מומחיות גדולה יותר שיש לבצעה באמצעות מהנדסים, אדרריכלים ועוד. במקרה של רכישת מגרש/ נכס בקומת קרקע, מומלץ אף לבצע מדידה של השטח הנרכש באמצעות איש מקצוע מוסמך.
את מי מייצג העו"ד?
לעיתים, עוה"ד המייצג את הרוכש, מייצג בו זמנית גם את הקבלן. מדובר במצב בעייתי מאוד שרצוי להימנע ממנו, על פי כללי האתיקה.
אולם אתיקה לחוד ומציאות לחוד, אומר עו"ד אלעד סטופל. בפסק דין שניתן בבית משפט השלום, התקבלה תביעת בעלת קרקע נגד עוה"ד שייצג אותה בעסקת קומבינציה, וללא ידיעתה, ייצג גם את הקבלן, וכך הותיר עורך הדין את התובעת חשופה לרצונו של הקבלן כאשר לא דרש בטוחות הולמות.
על הציבור לדעת, שגם אם הצד שכנגד אינו מיוצג על ידי עורך דין, קיימת לעורך הדין חובת זהירות כלפיו.
מה עם רכיב הפחת?
תביעות רבות נגד עורכי דין, מציין עו"ד אהד בתרון, מתייחסות לעסקאות אשר עורך הדין צפה כי יתקבל בגינן פטור ולפתע חויב הלקוח בתשלום, לרבות מיסוי בגין זכויות בנייה עודפות.
או שעורך הדין שכח לכלול את רכיב הפחת בעלות הרכישה. לכן, בכל מקרה של ספק, רצוי להתייעץ עם מומחה מיסוי, ובמקרים מסוימים לבקש החלטה מקדמית ("פרי רולינג" בעגה המקצועית) מרשויות המס.
לאחר שהטיפול בתיק הסתיים
מלאכתו המשפטית של עו"ד אינה מסתיימת עם חתימת העסקה וקבלת שכר הטרחה, מבהיר עו"ד סטופל.
במקרה אחד, מיני רבים שקרו, פרח מזיכרונו של עו"ד הצורך לרשום הערת אזהרה על הנכס מייד לאחר ביצוע העסקה. לקוחו, ששילם עבור הנכס את מיטב כספו, נחרד לגלות מספר ימים אחרי, כי הדירה נמכרה לגורם נוסף.
כמו כן, על עורך הדין מוטלת החובה לדווח על העסקה לשלטונות המס, להשיג את כל האישורים הנדרשים ולהעביר את הדירה בטאבו על שם הקונה.
איך מתמודדים עם עורך דין שהתרשל?
לדברי עו"ד עופר דורון, בפני הלקוח עומדת אפשרות להגיש תלונה לוועדת האתיקה, באמצעות פנייה בכתב לוועדת האתיקה במחוז פעולתו של עורך הדין.
אולם, חשוב לזכור, כי גם אם ייקבע על ידי ועדת האתיקה כי עורך הדין פעל שלא כנדרש, מדובר במסלול שאינו מזכה את הלקוח בפיצוי כספי.
לפיכך, המסלול המומלץ ללקוח המבקש לקבל פיצוי כספי על הנזק שנגרם לו כתוצאה מרשלנות של עורך הדין המטפל, הינה הגשת תביעה כספית לבית המשפט המוסמך, המחייבת הוכחה של קיום רשלנות מצד עורך הדין.
על מנת להוכיח זאת, נדרש לעיתים הלקוח להגיש לבית המשפט חוות דעת של עו"ד מומחה בתחום בקשר לאופן התנהלותו של הנתבע בתיק. חשוב לזכור, כי גם מקום בו עורך דין מומחה בתחום יקבע כי עורך הדין הנתבע התרשל, הקביעה אודות קיומה של רשלנות מקצועית נתונה אך ורק לבית המשפט.
אז איך לבחור עו"ד?
עו"ד עופר דורון מסביר, כי לא ניתן לבטל לגמרי את הסיכון כי עו"ד יתרשל ויגרום נזק ללקוח, אולם ניתן בהחלט להתנהל בחוכמה מולו ובכך להקטין באופן משמעותי את האפשרות לכך.
לא מומלץ לחפש באופן אוטומאטי את העו"ד שגובה את שכר הטרחה הנמוך ביותר, כי אם את מי שמסוגל לתת את הפתרון המשפטי לבעיה. שירות יקר אינו בהכרח שירות טוב יותר, אולם שכ"ט נמוך באופן חריג – צריך לעורר תהיות.
אל תתביישו לחקור אודות פועלו וניסיונו של העו"ד במתן פתרונות לבעיה המשפטית שנמצאת כרגע על הפרק. בהחלט לגיטימי לבקש לשוחח עם לקוחותיו שקיבלו מענה משפטי לסוגיה המסוימת.
ספקו לעורך הדין את כל הפרטים הדרושים, להם יכולה להיות השלכה על התוצאה או חוות-הדעת.
עורך הדין נדרש לפעול בשקיפות מלאה כלפי הלקוח ולספק לו מידע כולל באשר לפעולות אותן הוא נוקט. עם זאת, היו מעורבים בתיק שלכם בררו מה נעשה ומה האפשרויות העומדות בפניכם בכל נקודת החלטה.
בחרתם עו"ד? אל תפנו ליועצים נוספים
לאחר שבוחרים עורך דין, הימנעו מפנייה למספר רב של יועצים ומומחים, שלכל אחד מהם עצה כיצד יש לטפל בהליך המשפטי. כעיקרון, עריכת דין אינה מדע מדויק, ובכל תיק ניתן לגבש שורה של טקטיקות על מנת להגיע למטרה.
לפיכך,הנטייה להיוועץ בו זמנית עם גורמים רבים, מלבד עו"ד, עלולה להוביל לשינוי בקו הטיפול המשפטי ולהביא לתוצאות קשות ולא רצויות.
מנגד, אל לעו"ד להתעלם מהצורך הקיים לעיתים לשנות קו תוך כדי הטיפול ולהתאים את הטיפול לנסיבות המשתנות (כולל אפשרות להגיע לפשרה כאשר הנסיבות מחייבות זאת).
לפנייה לכתב/ת 
