בועת נדל"ן? הדירות בישראל תמיד מתייקרות
למרות התחושה הרווחת בציבור כי מחירי הדיור בארץ רק כעת מטפסים בחדות, סקר של הלמ"ס מלמד כי מאז 1962 לא חלפה כמעט שנה אחת בה מחירי הדיור לא עלו. אז מה צריך לעשות זוג צעיר שחולם על בית?
כל מי שמביט בהתפתחות שוק הדיור בארץ נחרד מעליות המחירים החדות. כותרות העיתונים זועקות על מצוקתם של הזוגות הצעירים, שהדירה הפכה עבורם למוצר שאינו בר השגה.
נתונים המבוססים על סקר מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מלמדים כי מאז 1962, כמעט אין שנה שבה מחירי הדיור בישראל לא עלו - ובשיעורים גבוהים. לעומת זאת, בשנים הספורות בהן התרחשה ירידה: 1966, 2000, 2001, 2003, 2004,ו-2007, היא נעה בין 0.7% ל-5.7% בלבד.
לרוב, מזנקים המחירים בשיעור דו-ספרתי והיו אפילו שנים שבהן עלו מחירי הדירות בשיעור תלת-ספרתית. אומנם במקרה האחרון מדובר בשנים של ההיפר אינפלציה, אך שלא יהיה ספק - מאז 1962 עלו המחירים הריאליים (בניכוי אינפלציה) של הדירות בשיעור דו ספרתי; הנתונים מראים שהמגמה הכללית של שוק הנדל"ן בישראל היא התייקרות מתמדת.
התייקרות שמזינה את עצמה
מדי כמה שנים חווה שוק הנדל"ן משבר קל, הגורם לירידת מחירים בשיעור חד ספרתי ולאחריה לשנה שנתיים של עלייה מתונה, אך מיד אחר כך חוזר שוק הדיור לסורו ומציג עליות מחירים של 10% ויותר.
כשמשווים את ההתייקרות האחרונה להתייקרויות העבר, ניתן לראות כי שוק הנדל"ן רק "מתקן" כעת וחוזר למתווה ההתייקרויות הרגיל שלו, לאחר מספר שנים של דשדוש, שהתבטא ביציאה של דירות רבות לשוק ולווה בהאטה בקצב הבנייה.
אכן, מחירה של דירה בישראל עלה משמעותית בשנים האחרונות אך התייקרות זו מורגשת בעיקר ב"מדינת תל אביב" ויותר מהכל, התייקרות זו מזינה את עצמה על ידי הפמפום של הבלתי פוסק של "משבר הנדל"ן".
זוהי תכונתה המרכזית של בועה: היא מזינה את עצמה. המחירים בעלייה ובמקום להפסיק לקנות, התרופה היעילה ביותר נגד התייקרות, אנשים רצים לקנות אחוזי בהלה שמא המחירים רק ימשיכו לעלות.
"תל אביב לעשירים והשאר לפרברים"
"זוג צעיר בישראל צריך להחליט כעת מה הוא רוצה: להישאר במרכז ולהמשיך לכרוע תחת הנטל של שכר דירה שרק ימשיך לעלות או לעשות צעד, לעבור לדרום הארץ ולקנות שם נכס שיכפיל את ערכו בשנים הקרובות". כך אומר שמאי המקרקעין חיים אטקין.
אטקין אינו מאמין כי ממשלת ישראל, או כל ממשלה לצורך העניין, יכולה ליזום צעדים שיורידו את מחירי הדירות במקום כמו תל אביב, הביקוש פשוט ימשיך להתגבר ויעלה שם את המחירים.
"אני מסתובב במקומות רבים בעולם ואני לא מכיר עיר כמו תל אביב. הסיסמא בימים אלה צריכה להיות 'תל אביב לעשירים והשאר לפרברים'. זה כך גם בערים גדולות אחרות, כמו טוקיו ולוס אנג'לס. הדירות בתל אביב רק ימשיכו להתייקר ומה שנותר לאנשים שאינם עשירים הוא פשוט לעבור".
לא רק קושי - גם הזדמנות
אטקין מאמין כי מצבים כמו זה שמצוי בו שוק הנדל"ן הישראלי כעת, טומנים בחובם גם הזדמנות למי שישכיל לקורא את המפה מהר. "אם אני איש צעיר בישראל היום, אני הולך לקנות דירה בדימונה. הדבר היחיד שיפתור את מצוקת הדיור בישראל הוא מעבר של הביקושים מהמרכז לפריפריה וכמו תמיד, מי שיהיה ראשון, ירוויח. מי שיבוא בגלים השני והשלישי כבר ישלם מחיר אחר - גבוה יותר".
לדבריו, היחידים שיכולים להניע את התהליך של מעבר לפריפריה הם ראשי המועצות והערים שם. "נתניהו דיבר על פישוט וזירוז של התהליכים במועצות לתכנון ובנייה. "מי שיכול לעשות את זה ראשי ערים. יש להם הרבה 'סיי' בוועדות הללו. ראש עיר שבא לוועדה ואומר שהוא רוצה לקדם פרויקט נדל"ן מסוים – יש לזה משקל משמעותי".
המדינה לא תושיע – רק ראשי הערים
אחד הגורמים המרכזיים שמובאים בחשבון בתמחור יחידת דיור הוא משך הזמן שייקח לשווק אותה, וגורם האי-וודאות לגבי מועד מכירתה. אחד המפתחות שמציע אטקין להורדת מחירים, הוא התארגנות של קבוצות רוכשים.
"התאגדות אנשים בעלי קשר חברתי, אופי ועיסוק או עניין משותף, שיזמו פנייה ליישוב מסוים או לקבלן הפועל או הבונה באזור מסוים, ויחד יבצעו רכישה מרוכזת - יבטיחו לעצמם הרוכשים את אופי שכונתם לעתיד, ואגב כך גם יוכלו ליהנות גם מרכישה מוזלת מפני שהקבלן ייהנה ממכירה מוקדמת".
אטקין מביא לדוגמה את הציבור הדתי לאומי הפועל באופן דומה ומבצע רכישות בשכונות קיימות, עקב בצד אגודל, "כך הם נהנים ממחיר רכישה אטרקטיבי של 200-300 אלף שקל ליחידת דיור".
ליצור תמריצים
לדבריו, ראש עיר חכם מהפריפריה צריך לנצל את ההתייקרויות במרכז וליצור תמריצים לצעירים שירכשו דירות בעירו. "ראש עיר שיעזוב רגע את בעיות הביוב והתשתית וייסע לתל אביב ירוויח בענק. הוא רק צריך לארגן קבוצה קטנה של זוגות מאוכלוסיה 'חזקה' ולשכנע אותם לקנות אצלו."מעבר למחיר האטרקטיבי הוא יכול להציע תחבורה ציבורית מוזלת כדי להגיע למקומות עבודה במרכז, גני ילדים בתעריף מוזל והנחות בארנונה. הקבלנים עצמם גם כן יכולים לסייע בכך וזה ישתלם להם בגלל המכירה המיידית של הדירות, אבל הכוח לעשות מעשה וליצור מציאות חדשה נמצא בידי ראשי הערים והמועצות. מי שמקווה שמדינת ישראל תפתור את בעיית הדירות פשוט טועה".
לפנייה לכתב/ת 
