דירה קטנה משלכם: מה עדיף, לקנות או לשכור?
האם להשגת היעד הנכסף "בית משלנו", יש הצדקה כלכלית? 3 תרחישים אפשריים העומדים בפני זוג צעיר מובילים למסקנה: רכישת דירה קטנה יותר שתאפשר יכולת להמשיך ולחסוך במקביל לתשלומי המשכנתה, היא הצעד הנבון בטווח הארוך
זוגות צעירים רבים מתחבטים בדילמה הכלכלית-רגשית: האם להמשיך לגור בשכירות או לחלופין להגשים את החלום ולקנות בית?
בניגוד למדינות מערביות רבות בעולם, בהן משפחות רבות חיות בשכירות, בתרבות הישראלית, רכישת בית היא מהלך כמעט טבעי לזוגות צעירים אחרי חתונה, והיא נובעת לרוב ממניעים יותר רגשיים ופחות כלכליים.
השאלה המתבקשת היא האם להשגת היעד הנכסף "בית משלנו", יש הצדקה כלכלית? שאלה זו מטרידה זוגות רבים שחולמים על בית משלהם, אך במצב הנדל"ן היום לא בטוחים האם זהו העיתוי המתאים.
ראשון במקום רמת גן
יוסי ודנית הם זוג בני 33 ו-31, שלא מכבר התחתנו. שניהם יודעים כיצד להתנהל כלכלית ואין להם אוברדרפט בחשבון הבנק. הם משתכרים יחד 14 אלף שקל נטו, ההוצאה החודשית שלהם ללא דיור היא 8,200 שקל וברשותם חיסכון של 142 אלף שקל. לשמחתם, הם קיבלו גם סיוע מההורים בגובה 210 אלף שקל.
לפני כשנה וחצי הם עשו סקר מחירים והשוואות בין קניה להשכרה בעקבותיו התכוונו כעת, לאחר חתונתם, לרכוש דירה ברמת גן. אך הפתעה - הם גילו לצערם שהסקר אינו רלבנטי עוד והמחירים השתנו משמעותית וכעת, ברמת גן אין באפשרותם לקנות והם החליטו להתרחק רק במעט לעיר פחות יקרה – ראשון לציון. עכשיו הם נאלצים לערוך את אותו הסקר מחדש ולראות האם כדאי להם לקנות או לשכור? איזו החלטה תביא אותם לעתיד כלכלי טוב יותר?
ההחלטה לא פשוטה והיא תלויה בשתי שאלות עיקריות שאין עליהם תשובה: האם עליית מחירי הנדל"ן תמשך בקצב של עשרות אחוזים כמו בשנים האחרונות? או האם צפויה ירידה במחירי הנדל"ן? בנוסף, קיימות שאלות אחרות הנוגעות לריבית המשכנתה, אינפלציה גוברת ומה תהיה התשואה שישיגו על השקעתם בשוק ההון?
מאחר ולא ניתן לחזות את העתיד, הנחנו 2 הנחות: ההנחה הראשונה היא כי מחירי הדיור ימשיכו לעלות, אם כי בקצב ממוצע נמוך יותר. ההנחה השניה היא כי התרחבות המשפחה תקוזז בעליה במשכורת, ועל כן אין צורך להכניס שקלול שלהם.
אז מה הם באמת התרחישים האפשריים, ומהו הצעד הנכון ביותר לבני הזוג?
תרחיש א' - רוכשים דירת 4 חדרים
יוסי ודנית מסתכלים לטווח הרחוק ומתכוננים לקראת הילדים שיבואו, ולכן בוחרים לקנות דירת 4 חדרים בראשון לציון בשווי של 1,420,000 שקל, שתוכל לשמש אותם שנים רבות.
בכדי לעשות זאת, הזוג הצעיר לוקח משכנתה על סכום של 1,068,000 שקל לתקופה של 25 שנה ומשלם בכל חודש כ-5,637 שקל החזר.
לאחר 10 שנים הזוג הצעיר נמצא עם נכסים בשווי נטו של כ- 920 אלף שקל הכוללים את השווי של הדירה המוערך במועד זה, בקיזוז יתרת המשכנתא. מאחר וניצלו את כל הכנסתם הפנויה, לא צפויים להיות להם חסכונות נוספים.
תרחיש ב' - רוכשים דירת 3 חדרים
יוסי ודנית מחליטים להתחיל בקטן ובוחרים בדירת 3 חדרים בראשון לציון בשווי של 1,100,000 שקל, שתוכל לשמש אותם בשנים הראשונות לחייהם. בכדי לעשות זאת, הזוג הצעיר לוקח משכנתא על סכום של 748 אלף שקל לתקופה של 25 שנה ומשלם בכל חודש כ-3,950 שקל החזר. מאחר והם נותרו עם הכנסה פנויה, הם יכולים לחסוך מידי חודש סכום של 1851 שקל.
לאחר 10 שנים הזוג הצעיר נמצא עם נכסים בשווי נטו של 1,050,000 שקל , שכוללים את השווי המוערך של דירתם, בקיזוז יתרת המשכנתא וכן חיסכון נצבר של כ- 272 אלף שקל.
תרחיש ג' - שוכרים דירת 3 חדרים
יוסי ודנית מחליטים להצטמצם מעט ולחסוך, ולשכור דירת 3 חדרים בראשון לציון, מתוך מחשבה על כך שבשנים הראשונות לא חייבים דירה משלהם. על דירת 3 החדרים משלם הזוג 3,500 שקל לחודש, ומוסיף בכל חודש כמעט 2,300 שקל לחיסכון.
לאחר 10 שנים החיסכון של בני הזוג עומד על 735 אלף שקל.
אם כן, במבט ל-10 שנים קדימה, איזה תרחיש הוא הנכון ביותר עבור הזוג?
ההחלטה האם לקנות או לשכור דירה תושפע, לא רק, אך בעיקר מהתחזיות על התפתחות שוק הנדל"ן בישראל.
כשאנחנו עוקבים אחרי קצב עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, עלינו לשאול את עצמנו, האם המגמה צפויה להמשיך להתמתן או אולי תהיה אפילו ירידה במחירי הדירות.
כיוון שאף אחד אינו יודע מה צפוי להיות, אנו צרפנו הערכה זהירה שלנו כי המחירים ימשיכו לעלות, גם אם תהיה ירידה בטווח הקרוב, עדיין בסיכום העשור הקרוב תהיה תשואה ריאלית חיובית להשקעה בנדל"ן.
האם הכנסה פנויה תופנה לחיסכון?
אם תחזית זו אכן תתממש והמחירים ימשיכו לעלות, סביר שההחלטה הנבונה תהיה לרכוש דירה גם אם יקרה מהמתוכנן. אך כיוון שהנבואה ניתנה לשוטים, כדאי להיות זהירים ולהערכתנו ההחלטה הנכונה ביותר עבור דנית ויוסי היא רכישת דירת שלושה חדרים. כך, תוך עשר שנים הם יגיעו להישג הכלכלי הגבוה ביותר.
כמו כן, בתרחיש זה הם משאירים לעצמם יתרת מאזן פנויה לחיסכון והשקעה שתגדיל את הביטחון הכלכלי של המשפחה ומאידך גם תהווה רשת ביטחון למקרה ומחירי הנדל"ן ירדו, כך שבבחינת הסיכונים וההזדמנויות נראה שבמציאות הכלכלית הנוכחית זו ההחלטה הטובה ביותר.
לאופציה זו חסרון אחד, והוא עוסק בשאלה האם יתרת ההכנסה הפנויה באמת תופנה לחיסכון או אולי תוקצה לרמת חיים גבוהה יותר.
הכתבה נכתבת בתקופה לא פשוטה מבחינה כלכלית. מחירי שיא של הנדל"ן בארץ, זעזוע בשווקים עקב רעידת האדמה ביפן וחוסר היציבות בעולם הערבי ובמחירי הנפט והסחורות.
לזוג הנמצא בדילמה דומה, היום כשהדירה הולכת ומתרחקת מהישג ידם של צעירים, ללא עזרת ההורים, ההמלצה היא אם זה אפשרי, להתאמץ ולרכוש דירה, אולם בזהירות, לא עד קצה גבול המשאבים. אנו מציעים לנהוג כמו יוסי ודנית אשר החליטו לעזוב את רמת גן ולעבור לאזור המתאים יותר ליכולתם הכלכלית. כמו כן, לוותר על דירה שנמצאת בקצה גבול היכולת הכלכלית ולקנות דירה שמאפשרת להמשיך ולחסוך.
אפשרות זו היא הנכונה גם מבחינת התנהלות כלכלית וגם במציאות הנוכחית הקשה שבה קשה לחזות לאן יתפתחו מחירי הנדל"ן בארץ.
אם החלטתם לרכוש דירה ולקחת משכנתא - קחו כמה עצות:
• הפרמטר הכי חשוב במשכנתאות הוא גובה ההחזר החודשי. חשוב לוודא כי החזר המשכנתא, לתקופה של עד 20 שנה, לא עולה על 25% מההכנסה המשותפת.
• ריבית הפריים אמנם נמוכה כעת, אך עליכם לשאול את עצמכם האם אתם יכולים לעמוד בהתייקרותה כאשר היא תעלה.
• לא למתוח את המשאבים עד קצה גבול היכולת, ליצור מצב שגם לאחר הרכישה ממשיכים לחסוך.
• השקעה בנדל"ן מצריכה המון זמן, סבלנות, מסירות ומשאבים. קחו את זה בחשבון ועשו לעצמכם הכנה נפשית.
• ההחלטה על קניית דירה היא החלטה בעלת משקל כלכלי רב. נסו להתייעץ עם מומחה לכלכלת המשפחה בכדי לבדוק האם הקרקע בשלה עבורכם.
הכותב הוא מנכ"ל חברת "יבולים", העוסקת באימון ותכנון כלכלי למשפחות ולעסקים וראש בית הספר הארצי לכלכלת המשפחה ועסקים בקריה האקדמית אונו.
לפנייה לכתב/ת 
