קונים דירה? בדקו שהיא לא רשומה כמחסן

פסק דין שניתן לאחרונה מראה עד כמה חשובה עבודת ההכנה שעל הקונים לעשות בטרם רכישת דירה: אדם ששכר דירה שנים רבות, ביקש לרכוש אותה ובינו לבין בעל הנכס נחתם חוזה מכר למכירת דירת מגורים בסכום של 100 אלף דולר. הרוכש שילם חלק מן התמורה בהתאם לחוזה ואת החלק השני התכוון לשלם לאחר שיקבל משכנתא מהבנק, אך כאשר פתח בהליכים לקבלת המשכנתא נודע לו באמצעות השמאי של הבנק כי הדירה רשומה בהיתר הבנייה המקורי כמחסן ולא כדירת מגורים.

עקב כך, התנה הרוכש את המשך התשלום של התמורה בכך שהמוכר יפעל להכשרת הדירה ושינויה מבחינה תכנונית לדירת מגורים. בנוסף הוא הפסיק לשלם שכר דירה למוכר. בשלב מסוים, החליט המוכר לבטל את הסכם המכר מאחר שהתמורה לא שולמה לו במועד על ידי הרוכש.

הרוכש פנה לבית המשפט המחוזי בירושלים, שיורה לאכוף את החוזה. בנוסף הוא ביקש לנכות מהתמורה את הפיצויים המוסכמים שנקבעו מראש בחוזה, זאת משום שהמוכר הפר את החוזה בכך שהטעה אותו ומכר לו מחסן במקום דירת מגורים.

מנגד, בעל הנכס טען כי לא היה ידוע לו כי הדירה הייתה רשומה כמחסן. עוד הוא טען, כי בחוזה המכר הצהיר הקונה כי הוא "מכיר את הדירה בה התגורר במשך שנים כשוכר בלתי מוגן וכי הוא בדק אותה מבחינה משפטית ותכנונית והוא רוכש אותה במצבה ביום החתימה". לטענתו, הקונה הוא זה שהפר דווקא את החוזה, מאחר שלא שילם את יתרת התמורה שהיה חייב לפי החוזה וכן לא שילם שכר דירה, ארנונה וועד בית על התקופה לאחר חתימת החוזה, בה המשיך להתגורר בנכס.

המקרה נידון בפני השופט דוד מינץ, שפסק לטובתו של בעל הנכס וקבע, כי לקונה יש אחריות לבדוק את רישום הנכס לא רק בספרי רישום המקרקעין (טאבו ), אלא גם ברשויות התכנון בטרם חתימה על חוזה המכר, ואין לצפות כי המידע יועבר מהמוכר.

האשמה רובצת לפתחו של הקונה

בפסק הדין פורטופט, כי מוכר דירה חייב לגלות לקונה בעת ניהול המשא ומתן כי הדירה רשומה ברשויות התכנון והבנייה כמחסן ולא כדירת מגורים, ואם זה לא נעשה מדובר בהטעיה. אולם במקרה זה, העובדה שהדירה רשומה כמחסן התגלתה רק כאשר ביקש הקונה לקבל משכנתא והבנק סרב לבקשה לאור הנתון התכנוני שנתגלה בבדיקת השמאי מטעם הבנק. מכיוון שבמקרה זה המוכר כלל לא ידע בעת חתימת חוזה המכר כי הדירה רשומה כמחסן ולא כדירת מגורים, פסק השופט כי לא מדובר כאן בהטעיה.

לפי חוק המכר - על הקונה מוטלת חובה לבדוק את הממכר בטרם חתימת חוזה המכר. מפסק הדין עולה כי במקרה רובצת האשמה לפתחו של הקונה, זאת משום שלמרות הצהרתו כי בדק את הנכס - הוא לא עשה זאת בפועל ולא בדק בלשכת רישום המקרקעין או ברשויות התכנון והבנייה מה הסטטוס של הנכס.

השופט קבע, כי הקונה היה חייב לקיים את החוזה ולשלם את התמורה שהוא התחייב עליה בחוזה המכר, ומכיוון שלא עשה זאת - הוא בעצם הפר את החוזה ולמוכר היה את הסמכות לבטלו, כפי שאכן עשה. עוד נקבע, כי המוכר יכול לנכות מהתמורה שכבר שולמה על ידי הקונה, את שכר הדירה, הארנונה ושאר הכספים, אותם לא שילם הקונה.

השופט הוסיף ודגיש את החובה המוטלת על הקונה לבצע את כל הבדיקות המשפטיות הנחוצות בטרם הוא חותם על הסכם המכר. בדיקות אלה כוללות לא רק בדיקת בטאבו, אלא בדיקת תיק הבניין בוועדה המקומית על מנת לדעת אם הדירה קיימת - יש מצבים בהם הדירה כלל לא נכללת בהיתר הבנייה ונוצרה כתוצאה משימוש במסד הבניין, שלא נועד למטרה זו בהיתר, או כאשר נעשה שימוש במחסנים או חללים קיימים בהיתר, שהפכו לדירה או חלק ממנה.

כפי שנקבע, הקונה ועורך הדין שמטפל בעסקה, שאמור לבצע את כל הבדיקות הללו, אינם יכולים להסתפק בהצהרת הקונה לנו לסמוך על המוכר ולקוות שהוא נתן את כל המידע הנחוץ בנוגע לנכס. מכך, על הרוכש לסמוך רק על עצמו ועל עורך הדין שמלווה אותו בהליך הרכישה.

חובת הזהירות גדלה עוד יותר כאשר הדירה איננה רשומה בטאבו, ומחייבת בדיקה גם במינהל מקרקעי ישראל כאשר מדובר בקרקע מינהל בחברה המשכנת וברשם המשכונות. בנוסף מומלץ לקונה דירה או מגרש לבחון את המצב התכנוני באזור על מנת לגלות אם קיימות תוכניות מאושרות או בהליכי תכנון המשנים את אופי הסביבה באופן שיכול להשפיע על ערך הדירה.

הכותב הוא מומחה לתכנון ובנייה, שותף במחלקת תכנון ובנייה במשרד עורכי הדין רחל בן ארי אדם פיש ושות' , ושימש יו"ר ועדת ערר מחוזית במחוז חיפה