הפסד למדינה: היטל השבחה נמוך ביישוב אירוס

בעלי הקרקעות ביישוב העתידי אירוס ישלמו היטל השבחה של אלפי שקלים בודדים במקום סכומים שהיו אמורים להגיע עד ל־120 אלף שקל לכל מגרש. כך עולה מהחלטה של השמאי המכריע ניקו פרימו בסכסוך בין בעלי כמה מגרשים לוועדה המקומית שורקות שאחראית מבחינה תכנונית על השטח שעליו מוקם היישוב.

• אחרי מאה שנה: החלה הבניייה ביישוב אירוס
  

כפי שנחשף ב"כלכליסט" בינואר, לאחר מאבק של עשרות שנים שניהלו נגד המדינה בעלי השטחים ביישוב המתוכנן, החלו אותם בעלי קרקעות לקבל היתרי בנייה להקמת היישוב ולבנות את בתיהם. באירוס, הממוקם בשטח המועצה האזורית גן רווה, בין נס ציונה במזרח וראשון לציון בצפון, יוקמו לפי תוכנית היישוב 400 וילות, והוא למעשה יישוב הווילות החדש היחיד המתוכנן לקום בעתיד באזור המרכז.

ההחלטה של פרימו עושה צדק היסטורי עם יורשי הקרקעות שנרכשו במקור על ידי יהודים מבולגריה. מדובר בסאגה שהחלה עם רכישת הקרקע בשנות העשרים של המאה שעברה.

ההסתדרות הציונית בבולגריה מכרה אז ליהודים אמידים מגרשים בכוונה להקים במקום יישוב לא חקלאי שתושביו יעסקו במקצועות חופשיים ויתמכו כלכלית בבני העדה שיקימו באזור יישובים חקלאיים. אולם לאחר קום המדינה שונה ייעוד הקרקע ממגורים לפארק ציבורי. המהלך הוביל למאבק של בעלי השטחים, שכלל הגשת תביעות פיצויים בגובה מיליוני שקלים נגד המדינה, וב־1985 בוטלה התוכנית להקמת פארק במקום והוחלט להשיב את השטחים לבעליהם, ככל הנראה לאור הערכת המדינה כי גובה הפיצוי שתידרש לשלם יהיה גבוה.

במהלך שנות התשעים הופקדו התוכניות שקבעו מחדש את ייעוד הקרקע למגורים, והיישוב נכנס להליך המינהלי של אישור התוכניות. ב־2007 החליטה המועצה האזורית גן רווה על גביית היטלי פיתוח וניתן אור ירוק להקמת היישוב. היטלי ההשבחה המקוריים שדרשה המדינה עם אישור תוכנית היישוב ב־2007 עמדו על 230 אלף שקל לכל מגרש.

מאז מנהלים 130 בעלי השטחים במתחם מאבק מתמשך נגד המדינה על גובה ההיטל. פשרה שהושגה עם המדינה ואושרה בבית המשפט לעניינים מינהליים בפתח תקווה באוקטובר 2010 קבעה כי בעלי הקרקע ישלמו סכומים שינועו בין 48 ל־120 אלף שקל לכל מגרש כהיטלי השבחה, אולם בכך לא תם המאבק. שטח של דונם וחצי שנמצא בבעלות גוף שמייצג עשרות בעלי קרקע שנעלמו, בשם "החברה הארץ ישראלית ליישוב עולים", פעל מול הוועדה המקומית באמצעות השמאית והמשפטנית נחמה בוגין, והגיע בסופו של דבר לפתחו של השמאי המכריע פרימו שפסק כי גובה היטלי ההשבחה בקרקעות אלה יעמוד על 10,000-3,000 שקל בקירוב בלבד. 

פרימו החליט כי גובה ההיטלים ייקבע בהתבסס על כך שהקרקע היתה מיועדת במקור למגורים ולא על בסיס השוואה למצב שבו היה אמור לקום במקום פארק - כלומר השבחה של מגרשים ש"הופשרו" לבניה. "כל מסקנה אחרת מובילה לכדי אבסורד. בעלי זכויות אדמות הבולגרים נאלצו להמתין שנים רבות עד שטעות תכנונית תתוקן וגם ויתרו על זכותם לפיצוי בגין הפגיעה בשווי הקרקע ובסופו של דבר גם לשלם היטל השבחה", קבע פרימו.

הערכות שמאים שניתנו ב־2007 לשטחים לבקשת בעליהם קבעו למגרשים שווי של 230 אלף דולר לחצי דונם. כיום מוצעים במתחם שטחים כאלה למכירה בכ־2 מיליון שקל - מחיר נמוך מאוד יחסית. בשוק מעריכים כי ההפחתה הגדולה בהיטל ההשבחה, תשמש כתקדים אשר ישפיע על כל המגרשים ביישוב שנמצאים במצב תכנוני דומה ותגרום לעליית מחירים דרמטית בו.