הבניין חצי ריק? הקבלן עשוי לשלם מיסי ועד בית

קניתם דירה בבניין חדש, אך אתם מגלים שלא כל הבניין אוכלס ושחלק מהדירות רשומות עדיין על שם הקבלן. בינתיים, לוועד הבית יש הוצאות, לרבות צריכת חשמל ומים משותפת, תחזוקת מעלית וכדומה. האם אפשר לחייב את הקבלן לשלם את מיסי הוועד על הדירות שטרם אוכלסו?

• השכן פיצל דירה: מה אתם יכולים לעשות?
  

כדי לענות על כך, יש יש להבחין בין מצב בו הסכם רכישת הדירה לא דן בסוגייה זו, לעומת מצב בו קיימת הוראה ברורה בהסכם, הפוטרת את הקבלן מלשאת בתשלומי ועד הבית עד לאכלוס בפועל של הדירות.

כאשר ההסכם אינו מתייחס לסוגיה - הוראות חוק המקרקעין מטילות על בעל זכות בדירה חובה כפולה. הראשונה, לשאת בהוצאות השוטפות של הרכוש המשותף לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף.

החובה השניה המוטלת עליו, היא לשאת באותם תשלומים בגין "החזקה תקינה", שמשמעותה שמירה על מצב של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

לפיכך, הדיירים יכולים לבוא בדרישה לגיטימית לבעל הזכויות - הקבלן במקרה זה, ולדרוש ממנו כי ישתתף עמם באחזקת הרכוש. הדבר דומה לדירה שבעלי הזכויות בה נפטרו ומונה לה מנהל עיזבון. לא אחת נפסק בבתי המשפט, כי על מנהל העיזבון או כונס הנכסים, לשלם את סכומי ועד הבית כנדרש.

כאשר קיים תנאי מפורש בהסכם המכר, יש לבחון האם הבית נרשם כבית משותף ואם קיים תקנון רשום. החוק קובע, שהחרגת חובת התשלום של ועד הבית חייבת להיות כתובה בתקנון. אם לא קיים סעיף כזה בתקנון והבית רשום כבית משותף, אפשר לפנות למפקח על המקרקעין כדי שיחייב בתשלום מיסי הוועד את הקבלן, הלא הוא בעל הדירות שטרם אוכלסו.

תנאי מקפח או לא?

אם מדובר בבית שטרם נרשם, מדובר בתנאי בחוזה, ככל הנראה חוזה אחיד, ועל מנת לתקף אותו - יש להוכיח כי התנאי הינו תנאי מקפח.

לעיתים, השליטה במכירת הדירות הנותרות בפרוייקט נמצאת בידי הקבלן בלבד. כאשר מדובר בהוצאות חשובות לשמירה על ערך הבניין והנכסים אך ליתרת הדיירים אין אפשרות לצפות כמה זמן הם יממנו לבדם את החזקת הרכוש המשותף, בית המשפט נוטה לפסוק כי מדובר בתנאי מקפח ובסמכותו לבטלו. מובן שביטול תנאי שכזה מוביל לחיוב הקבלן במיסי הוועד.

על גישת בית המשפט לסוגיה זו ניתן ללמוד מפסק דין שניתן על ידי המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, שעסק בחובותיו של כונס נכסים לשלם את תשלום ועד הבית למרות שהדירה עמדה ריקה.  

המפקחת קבעה, כי דמי הוועד לתקופה מאז שמונה לדירה זו כונס נכסים, הם בבחינת הוצאות הכינוס ובתור שכאלה, הן חלות על כונס הנכסים. קביעה זו עולה בקנה אחד עם הרעיון לפיו דמי הוועד משמשים לאחזקה נאותה של הרכוש המשותף.

צו המינוי מורה לכונס הנכסים לנקוט בכל הצעדים הדרושים למכירת הנכס או למימושו. ערכו של הנכס מכיל בתוכו גם את ערכו של הרכוש המשותף השייך לנכס זה. ערכו של הרכוש המשותף נגזר מרמת התחזוקה שלו, ועל כל בעלי הדירות יש חובה לשאת בתחזוקה זו, בכלל זאת מי שנוהג בדירה מינהל בעלים, הלא הוא הכונס.

לשם המחשה קבעה המפקחת, כי לו אירע פיצוץ צנרת בדירת הכינוס או פריצה לתוכה, אין ספק שהכונס היה חייב לממן את תיקון הצנרת ואת אמצעי הגנה מפני פריצה. לפיכך, בית המשפט רואה בהחזקת הרכוש המשותף אינטרס משותף לכלל בעלי הזכויות בנכס, וקיימת חובה על כל הבעלים לשאת בהוצאות הכרוכות בכך.