השכן לא שילם ועד: "ביצעתי עבודות בבניין"

אחד הגולשים פנה אלינו בשאלה: מדובר בדייר בבית משותף, חשמלאי מוסמך, שבפועל משמש גם כאיש האחזקה של בית המגורים בו הוא גר ,ללא כל תמורה כספית. במשך שנים רבות הוא לא שילם את דמי ועד הבית, אך עכשיו הוגשה כנגדו תביעה על כך. מה המצב החוקי?

חוק המקרקעין קובע, שנציגות הבית המשותף היא זו שאחראית להתקשר עם אחרים לצורך ביצוע מטלות שונות בבניין, למשל ניקוי חדר המדרגות, טיפוח הגינה, אחזקה, אינטלציה וכדומה. הנציגות יכולה לבחור להעסיק עובדים או קבלני שירותים, ואף להעביר את ניהול הבית המשותף - כולו או רובו, לחברת ניהול או למתחזק.

כאשר מעוניינים שחברת ניהול או אדם מסוים ינהלו את ההחזקה של הרכוש המשותף, יש לזמן אסיפה כללית ולהעביר על כך החלטה ראשונית, ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. לאחר שעוברת החלטה שכזו, אפשר להחליף מתחזק ברוב של בעלי הדירות, שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

עוד קובע חוק המקרקעין, כי כל בעל דירה חייב לשאת בתשלומי ועד הבית ולהשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. חריג לכך חייב להיות מגובה בהחלטה של האסיפה הכללית.

כעיקרון, אין כל מניעה שהנציגות תתקשר עם אחד מדייירי הבית, תמורת תשלום או תמורת קיזוז דמי הוועד החלים עליו, אבל יש חובה כי הדבר יהיה באופן חוקי. לפיכך, השאלה הראשונה אותה יש לשאול היא - מי הסמיך אותך שלנו לבצע את עבודות אחזקת הרכוש המשותף, והאם הדבר נעשה בפרוצדורה חוקית או שמא זו הייתה פעולה עצמאית.

בשלב הראשון: כנסו אסיפת דיירים

אם ההחלטה לא עברה בפרוצדורה המקובלת, יש מספר חוקים שיכולים לסייע לך, במידה שהעבודות אכן בוצעו ללא קבלת כל תמורה.

חוק עשיית עושר שאינו במשפט קובע, כי מי שקיבל נכס, שירות או טובת הנאה אחרת מאדם אחר, שלא על פי זכות שבדין, חייב להשיב לו את שווי הזכות או והשירות. כלומר, אין לתת לאדם להתעשר על חשבונו של אחר ללא ככל תמורה.

לפיכך, אם דיירי הבית חסכו כספים רבים לאור העבודות שביצעת ברכוש המשותף, ניתן לקזז את העלויות הריאליות של העבודות מסכום תשלום ועד הבית. מאחר שכבר הוגשה תביעה, יש לקזז את הסכומים הנטענים בכתב ההגנה. אם הסכומים גדולים מהחוב הנתבע - ניתן גם להגיש תביעה שכנגד.

אפשרות נוספת היא לבחון האם מסגרת היחסים בינך לבין הנציגות הינה כשל עובד ומעביד. על פי פסיקת בתי המשפט, המבחן לקביעת קשרי עובד-מעביד אינו מוכרע רק על פי ההגדרה המילולית שהצדדים נתנו לקשר ביניהם.

לפיכך, יתכנו מצבים בהם חברי הנציגות חושבים לתומם, שהם מעסיקים "קבלן עצמאי" או "מתנדב", בעוד שלמעשה הם מעסיקים עובד. במקרה כזה יש סיכוי שאותו עובד יבקש ל הכיר בו כ"עובד" על כל המשתמע מכך בתחום יחסי העבודה ודיני עבודה, לרבות חובת שכר, תנאים סוציאליים, פיטורים ופיצויים.

לפיכך, בשלב ראשון מומלץ לזמן אסיפת דיירים על מנת לדון בנושא. באסיפה יש להבין ולהגדיר בדיוק את הקשר בין הדייר - נותן השירות, לבין ועד הבית והדיירים. החוק מאפשר לנציגות לתגמל את הדייר או לתת לו פטור מתשלום מיסי הוועד, אך פעולה שכזו חייבת לעבור אישור של אסיפת הדיירים. אם הדבר לא יסתייע, יש לקוות שבית המשפט יקבל את טענותיך. בכל מקרה, שיהיה בהצלחה.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול