שותפות משפחתית בנכס - מי צריך את זה בכלל?

משפחות רבות, שמחזיקות בבעלות משותפת היסטורית על נכס, מכירות את הסיטואציה הבאה: נניח שמדובר בבניין בתל אביב, שנבנה בשנות ה-40 על ידי סב המשפחה, שכבר אינו בין החיים. הבנין מכיל חנויות, משרדים ודירות מגורים, שמושכרים מזה שנים רבות, ובני המשפחה המורחבת, מחזיקים בבעלות על הבניין, נהנים מדמי השכירות.

אך יום אחד מתעוררת בעיה, כאשר אחד מהנכדים נקלע למצוקה כספית ומבקש למכור דירה אחת בבניין, שערכה ביחס לערך הבניין כולו תואם בדיוק את חלקו. או אז מתברר, שהבניין אינו רשום ישירות בבעלות בני המשפחה, אלא בבעלות חברה, ששמה כשם כתובת הבניין או מספר הגוש והחלקה בע"מ.

למעשה, בני המשפחה מחזיקים במניות החברה, כל אחד במספר מניות התואם את חלקו היחסי בנכס. הקונה המיועד לא יהיה מעוניין כמובן, לקנות מניות בחברה המשפחתית, אלא לרכוש בעלות ישירה על הדירה. אבל בני משפחה אחדים מתנגדים לפירוק הנכס המשפחתי, ומנגד טוען הנכד, שבני הדודים שלו מנצלים את המצב כדי לאלץ אותו למכור להם את חלקו בזול. כך מתחילה מהומה רבתי, שמסכנת את ליל הסדר המשפחתי שעומד בפתח.

בעבר, לא ניתן היה לפצל את הבעלות בבניין אחד לדירות השונות. משום כך, כאשר בעלי הבניין רצו לייחד את הדירות לבעלים השונים - הם נהגו לעשות זאת באחת משתי דרכים. הראשונה היתה רישום חכירות לתקופה ארוכה לטובת כל אחד מן הבעלים. באופן זה כל אחד מהשותפים היה בעלים של חלק בלתי מסויים בבניין ("מושעא") מצד אחד, וחוכר של דירה אחת מסוימת לפי תשריט חכירה מצד שני.

הצורה השניה היתה באמצעות חברה - הבית כולו נרשם על שם חברה, ששמה כלל בדרך כלל את כתובת הבניין או את מספר הגוש והחלקה. באמצעות תקנון החברה, יוחדו מניות שונות לדירות ספציפיות ולבעלים השונים ("מניות סוג").

יתרון מרכזי לחברות גוש חלקה היה בתחום המיסוי: באותם ימים ניתן היה להעביר את הבעלות בדירות באמצעות הקצאה של מניות בחברה לטובת הרוכש והדחה של מניות המוכר, באופן הפטור ממס. פרצה זו נסגרה מאוחר יותר וכיום גם העברת מניות באיגוד מקרקעין מהווה אירוע מס.

המשפחה מסתעפת - והבעיות מתחילות

במקרים רבים, כאשר הבעלות היתה של אדם אחד או משפחה אחת, לא נעשתה חלוקה של הדירות כלל - לא באמצעות חכירות ולא באמצעות ייחוד מניות סוג לבעלים השונים. כך נותרה הבעלות על שם החברה לאורך שנים רבות, כאשר דמי השכירות מחולקים בין השותפים כל אחד לפי חלקו היחסי.

אך המשפחות גדלו והסתעפו עם השנים, ועימן החלו הבעיות הניצבות בפני השותפים. בעיות אלה מתחילות בדרך כלל בעיתות לחץ וכאשר האינטרסים הכלכליים נוגדים, כמו במקרה שהדגמנו, כאשר אחד השותפים רוצה למכור דירה ולצורך כך מבקש לפרק את החברה ולרשום את הדירות ישירות על שם השותפים.

אבל כאשר הצורך של אחד השותפים מתעורר, שותף אחר עלול לנצל את המצב ולהערים קשיים, על מנת לקנות בעצמו את הדירה ובזול. בנוסף, הליכי פירוק החברה ורישום בית משותף אורכים חודשים ארוכים, ויתכן שהקונה לא יהיה מעונין להמתין לסיומם ופשוט ימצא לו דירה אחרת. אם לא די בכך, השווי השמאי של הדירה עלול להיות מוערך בכ-15%-20% פחות משווי בעלות, ומכירה של דירה בדרך של העברת מניות עלולה לעורר קשיים בקבלת פטור ממס שבח וקושי של הקונה בקבלת משכנתא.

מה עושים?

העצה מיועדת למבוגר האחראי שבחבורה - הסבא, הסבתא, ההורים, האח הבכור וכדומה: אל תעמידו את ילדיכם בפני האתגר הגדול של שמירה על יחסי המשפחה כאשר האינטרסים הכלכליים לא עולים בקנה אחד. נטרלו את הבעיה כבר היום, עוד לפני שהיא התעוררה.

זכרו כי סופה של שותפות ארוכת שנים מובילה לעיתים קרובות לסכסוך משפחתי, אז אם אתם עומדים להעביר לדור הבא בניין הכולל מספר דירות - דאגו כבר היום לייחד את הבעלות בדירות לשותפים השונים. כאשר מדובר בחברת גוש חלקה, דאגו לפרק אותה ולרשום את הבניין ישירות על שם השותפים.

לאחר פירוק החברה, כאשר מדובר בבעלות משותפת שלא באמצעות חברה - השלימו את התהליך בדרך של רישום בית משותף וייחוד הדירות על שם כל אחד מיחידי הבעלים. גם אם יש יותר שותפים ממספר הדירות, נסו לצמצם את השותפויות עד כמה שאפשר. מוטב ששניים או שלושה אחים יהיו שותפים בדירה אחת בבניין, מאשר מצב בו 15 בני דודים שותפים מלאים כולם בכל אחת מהדירות בבניין.

חברת גוש חלקה או סתם שותפות משפחתית בנכס מקרקעין, לא מהווים יתרון משמעותי כבר שנים. כיום, לאחר חקיקת הוראת השעה המאפשרת למכור עד שלוש דירות מגורים בפטור ממס, יש חשיבות גדולה לכך, שכל שותף בבניין משפחתי המעוניין למכור דירה, יוכל לעשות זאת ביתר קלות ובמהירות, ללא צורך באישור וחתימה של כל השותפים.

לפיכך, אל תדחו את פתרון העניין לדור הבא, נסו להגיע למינימום שותפות כלכלית ותלות הדדית בין בני המשפחה המורחבת, וכך תגדילו את הסיכוי לשמירת שלמות המשפחה.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים