צרות עם השכנים: 10 מכות בבית משותף

בעוד ימים אחדים נסב כולנו לשולחן הסדר, ובשעה שנאכל מרור ונספר על מכות מצרים, חלק מאיתנו יהרהרו בוודאי ב"מכות" אחרות, אותן הם חווים בבית המשותף בו הם גרים.

גם מכות אלו אפשר לכנות בסימנים דצ"כ עד"ש באח"ב: דמי ועד הבית, צרות עם השכן, כמות יחידות בדירה אחת, עשן סיגריות, דייר בשכירות, שכן מרעיש, בית ריק, אוברול לבית, חברת ניהול, ובית קפה כשכן. לפניכם פירוט של המכות, וגם של הפתרונות היכולים להוביל אותנו אל החירות המתבקשת. 

דמי ועד בית

יש דיירים שמחליטים לקחת את החוק לידיהם ולקבוע מתי וכמה לשלם דמי ועד, או לקזז אותם בטענות שונות. מובן שהדבר פוגע באחזקה התקינה של הבית ובתשלומים השוטפים עבור הרכוש המשותף, כגון מעלית, חשמל וגינה.

חוק המקרקעין קובע, שאחזקת הבית המשותף צריכה להתבצע על ידי כל בעלי הדירות שבבית, ועל פי פסיקת בתי המשפט - דייר לא יכול להתנער מחובתו לשלם את דמי הוועד בטענות שונות, אלא רשאי הוא להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין נגד הנציגות.

צרות עם השכן

הצרות עם השכנים יכולות להתבטא במישורים שונים. יש שכן שאוהב לזרוק את האשפה דווקא מסביב לפח או בחדר המדרגות, יש שכן שאוהב להאכיל את חיות המחמד של כל השכונה דווקא מתחת לחלון הדירה שלך, ויש שכן שחושב שכל החצר שייכת דווקא לו. אפשר לתת להם למרר לנו את החיים, אך יש אפשרות אחרת - אם הידברות לא עוזרת - אפשר להיעזר במערכת המשפט או במפקח על המקרקעין על מנת "להעמיד אותם במקום".

כמות דירות בבית

פיצול דירות בבית המשותף הפכה כבר מזמן ל"מכת מדינה", שפוגעת בערכן של דירות השכנים ובשימוש הסביר בהן. בנייני מגורים נבנים עם תשתית המתאימה למספר הדירות שבהם, וברור שגידול במספר הדירות בבית יביא לעומס על הצנרת, בלאי נוסף, סתימות או פיצוצים, עוד לכלוך בחדר המדרגות ובעיות חניה. הסעד כנגד פיצול הדירות יכול להיות באמצעות חוקי התכנון והבניה, על ידי הגשת תלונה לוועדה המחוזית לתכנון ובניה, או באמצעות הגשת תובענה נגד בעל הדירה.

עשן סיגריות

הפסיקה רואה בעשן סיגריות מטרד המהווה הפרעה לשימוש סביר בבית לפיכך אוסרת על עישון בחדר המדרגות. באותה מידה, נראה שגם במקרה בו עשן הסיגריה מתנדף מדירה אחת אל שכנתה, ניתן לטעון למניעת שימוש סביר בדירה. הדבר הנכון ביותר הוא לנסות לדבר עם השכן המעשן ולשכנעו להימנע מכך באזורים המשותפים ובמקומות שהדבר מפריע לאחרים.

יחד עם זאת, מאחר שהשימוש בשטחים המשותפים הוא חלק מכללי ניהול הבית המשותף - אפשר לפנות לנציגות הבית על מנת שיביא להפסקת העישון, בדרכי נועם או באמצעים משפטיים. המפקח על המקרקעין הוא כתובת נוחה לתובענה בעניין זה, בשל זמינותו ובשל הקלות היחסית בבירור תובענה בפניו לעומת עמידה מול בית המשפט, כאשר סמכויות המפקח על המקרקעין הן כסמכויות בית משפט השלום. 

דייר בשכירות

פעמים רבות יש טעויות בשאלה על מי חלים החובות השונים באחזקת הבית המשותף. כך למשל, בעל דירה עלול לספוג תביעה אם הדייר השוכר אינו משלם את דמי הועד. בעל הבית עשוי לתהות "מה אתם רוצים ממני? לא אני גרתי בדירה", ולנופף בהסכם השכירות שקובע כי התשלום חל על הדייר, אבל טענה זו אינה נכונה. 

חוק המקרקעין אינו מכיר בדייר השוכר כמי שקשור לדמי הוועד, והחובה לשלם חלה על בעל הדירה. לפיכך, כאשר משכירים דירה ודמי הוועד חלים בחוזה על השוכר - ראוי לקחת ממנו המחאה פתוחה לפקודת ועד הבית על מנת להבטיח תשלום לוועד הבית. בנוסף, חשוב לעקוב ולראות עם הדייר משלם את דמי הנציגות אם לאו.

שכן מרעיש

השכן המרעיש יכול להיות כזה שמפריע בתמימות כאשר הוא בוחר להפעיל את המזגן שלו בשעות הלילה, ובגלל שהוא "ישן טוב", הוא לא יודע שמנוע המזגן הישן "צועק הצילו" ומדיר שינה מעיני השכנים. מאידך, יש דיירים שמאלצים את שכניהם לשמוע את השיחות שלהם, או אפילו לרקוד לצלילי המוזיקה שהם אוהבים.

פסיקת בתי המשפט מורה, כי אדם רשאי לעשות שימוש סביר בדירתו וליהנות ממנה. לפיכך, יש ברעש בלתי סביר כדי "למנוע" הנאה מדירה, ואם צריך לחיות בגללו בחלונות סגורים - מדובר בפגיעה המקנה סעד להפסקתה. התרופה הטובה ביותר לרעש היא הידברות עם השכן וניסיון להביא להפסקת הרעש אפשרויות אחרות הן פניה למשטרה והגשת תביעה לצו מניעה או עשה להפסקת המטרד.

בית ריק

רכישת דירה אינה רק כוללת רק ארבע קירות וקורת גג, אלא כוללת את איכות החיים וההנאה הנלווית לחיים בדירה. זה כולל כמובן את השימוש בשטחים משותפים, במעליות, בגינה, בחדרי המדרגות וכדומה. לפיכך, כאשר רוכשים דירה בבניין חדש - יש לוודא שהיזם, המוכר או הקבלן, אחראיים לתשלום דמי האחזקה עבור הדירות שטרם נמכרו.

יש לשים לב שלפעמים חוזה המכירה כולל סעיף שמסיר מהמוכר אחריות לדירות הריקות. המשמעות היא, שדיירים מעטים עלולים לשאת בהתחלה בנטל הכבד בכוחות עצמם. לפיכך, אם קיים סעיף שכזה - יש לבדוק שלא מדובר בסעיף מקפח ולפעול בהתאם.

אוברול לבית

כל מי שגר בבית משותף, נזקק לאטמי אזניים אם אחד השכנים בוחר לבצע עבודות שיפוץ בדירתו. כדי לפתור את הבעייה - קיימים חוקי עזר עירוניים התוחמים את השעות בהם ניתן לבצע עבודות הכוללות רעש למכביר.

חברת ניהול

חברת ניהול היא כלי נוח ויעיל לניהול הבית המשותף, שמסיר את דאגת הטיפול השוטף מחברי נציגות הבית. מאידך, יש להיזהר בעת התקשרות עם חברה כזו, כך שלא יהיה מדובר ב"חתונה קתולית" ואפשר יהיה להתנתק ממנה בקלות. יש לבחון היכן נמצאים כספי הדיירים, מי אחראי על התשלומים לספקים, ומי "המעביד" האמיתי של העובדים השונים.

יש חברות ניהול שהן חברות לעשיית ממון מטעם יזם או קבלן, שבוחר לראות בבנין המשותף "פרה חולבת" שמאפשרת להמשיך וליהנות מכספי בעלי הדירות. במקרה שכזה, יש לבחון את חוזי הרכישה ואת חוזי ההתקשרות. במקרים רבים מספק בית המשפט סעד לבעלי דירות, באופן שמבטל חוזי התקשרות דרקוניים ומקפחים.

בתי קפה מרעישים

בבניינים רבים, בעיקר לאורך רחובות ראשיים ומרכזיים, אחד הדיירים הוא מסעדה או בית קפה. ככל דייר, גם להם יש זכויות ליהנות מנכסיהם. עם זאת, על החיים בבית המשותף לא חלים רק חוקי הרישוי או התכנון והבנייה, אלא גם הוראות חוק המקרקעין ותקנון הבניין.

לפיכך, מתן רישיון עסק אינו מגדיר את אפשרויות ה"דייר המסחרי" להפריע את חיי הדיירים או להשתלט על חלקים ברכוש המשותף. את יחסי השכנות והרעותף כמו גם גודל "המכה", יש לבחון גם בהתאם לפסיקה בעניין ניהול הבית המשותף, שמקנה סעד חשוב לדיירים.

אז שיהיה בהצלחה, או כמו שאומרים: "עברנו את פרעה, נעבור גם את זה". חג שמח.

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.