עסק ביש: 10 המכות שממתינות למוכרי דירות

עומדים למכור את דירתכם? כל מי שכבר עבר את התהליך הזה, יודע שהוא רצוף בקשיים, תסכולים וכאבי ראש. לפניכם 10 המכות נפוצות במכירת דירה:

זמן ארוך מדי בשוק: כאשר דירה נמצאת חודשים ארוכים בשוק, היא מקבלת מוניטין של דירה בעייתית ומרחיקה קונים פוטנציאליים. הסיבה לכך פעמים רבות, היא שהבעלים אינם מתמחרים נכון את הדירה, או מתעקשים על סעיפים אחרים שמונעים סגירת עסקה.

שיפוצים: לעיתים הסיבה לכך שהדירה תקועה בשוק, היא המראה שלה. הפתרון הוא שיפוץ קטן, שיהפוך את הדירה לאטרקטיבית עבור רוכשים, אך יש מקרים שהמוכר קצת נסחף, אולי כי מישהו כבר הבטיח לו שהוא יקבל את מלוא עלות השיפוץ מהקונים. בדרך כלל זה לא קורה, אבל לפחות מדובר בהכנה לשיפוץ הקרוב - זה שתעשו בדירה שקניתם.

בלעדיות למתווך: לעיתים המתווך עושה עבודה טובה ומצליח למצוא במהירות קונה לדירה, אבל יש מקרים שהוא לא מביא תוצאות, ויש אפילו מקרים שתאלצו לוותר על הצעות של רוכשים שלא מוכנים לבצע את העסקה דרך אותו מתווך. הפתרון - להגביל את הבלעדיות בזמן סביר.

רוכש מבולבל: סגרתם בשעה טובה על עסקה, לחצתם ידיים והודעתם לרוכשים פוטנציאלים אחרים שהדירה כבר לא רלוונטית. פתאום, אחרי חודשיים שלושה, מגיע הרוכש ובפנים נפולות אומר שלא יוכל לרכוש את הדירה מסיבותיו הוא. אם יש לכם חוזה חתום מולו, ייתכן שתוכלו לתבוע ממנו דמי ביטול. בכל מקרה, מדובר בכאב ראש שמאלץ אתכם לשוב ולצאת לחיפושים אחר קונה, ואולי אף למצוא פתרונות לטווח הקצר במקום הכסף שהייתם אמורים לקבל ושתכננתם לעשות בו שימוש.

מיתון מול גאות: מדובר בדילמה גדולה, שכן מוכר הדירה לא רוצה למכור את הדירה בשפל כאשר המחירים יורדים, ולכן הוא מעדיף להמתין לגאות. אבל זו חרב פיפיות, שכן רוב המוכרים הם משפרי דיור ולאחר המכירה בגאות הם יגלו, שגם הדירה בה הם מעוניינים התייקרה. ולא רק זאת – כעת הם צריכים להוסיף יותר לשיפור הדיור מאשר ביצוע העסקות בזמן מיתון.

היטל השבחה: בעלי דירות רבים עלולים לגלות שהעירייה ביצעה שינוי יעוד לתוכנית בניין העיר בשכונה, מבלי שהיו מודעים לכך. כעת מתברר שהתוכנית העלתה את ערך הדירה שלכם, והעירייה דורשת מאות אלפי שקלים היטל השבחה כדי לבצע את העברת הבעלות. מכיוון שכך, חשוב מאוד לברר זאת לפני שחותמים על חוזה.

עיכוב בהעברת הבעלות: הקונה חייב לקבל את הדירה באמצע אוגוסט, כי הוא בדיוק מפנה את הדירה הקודמת, אבל המוכר שממנו קניתם את דירתכם החדשה, לא מוכן לפנות אותה לפני אוקטובר, אז הוא יוצא לשליחות בחו"ל. תזמון העברת הבעלות כבר גבה קורבנות רבים, שחלקם הגדול נאלץ לחזור ולגור מספר חודשים אצל ההורים. אך גם כאשר מדובר במוכר שאינו משפר דיור, שינויים או עיכובים במועד מסירת הדירה, גוררים איתם עיכובים בקבלת התשלומים מהקונה ועלוליתם ליצור בעיות בתזרים מוזמנים בשל התחייבויות כספיות שהמוכר נטל על עצמו.

חריגות בנייה: בעלי דירות רבים מאוד גאים במרפסת שסגרו ואף מחשיבים אותה במודעה למכירת הדירה, בתור חצי חדר נוסף. אבל לעיתים מתברר שמדובר בחריגת בנייה שצריך להרוס או במקרה הטוב, להכשיר בעירייה באמצעות תשלום כבד. מוכר דירה צריך להציג מסמךם מהעירייה שדירה נקייה מחריגות או חובות לרשות המקומית, בלי זה אי אפשר לבצע העברת בעלות.

אז כמה שווה הדירה שלכם? שאלת התמחור שאלת מיליון הדולר, לעיתים תרתי משמע. הפחד לא לצאת פרייארים פוגש את הרצון למכור, אך תמחור יקר מדי עלול להבריח רוכשים ולתקוע אתכם זמן רב בשוק, ואז - חזרו לסעיף 1.

הערת אזהרה ושאר שיעבודים: כדי להשלים את העסקה, עליהם להציג לרוכש נסח טאבו, אבל לפעמים עלולה להתגלות הפתעה לא נעימה שנופלת עליכם כמקלחת של מים צוננים, למשל שלהסיר את השעבוד של הבנק נותן המשכנתא - זה הליך יותר מסובך ממה שחשבתם.

יש לכם מכות נוספות מנסיונכם האישי? ספרו לנו עליהם בטוקבקים

הכותב הינו מחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך אתר mydira.co.il