הדייר לא מתפנה? כך תגייסו את החוק לטובתכם

כמעט כל מי שכיום משכיר נכס, עלול להיתקל בשוכר שמפר את הסכם השכירות ולכן יש להוציאו מהנכס, מוטב במהירות ובזול. אולם בפועל, ההליכים שנדרש המשכיר לנקוט כדי לפנות את השוכר, עלולים להסתבך ולקחת זמן רב. מה אפשר לעשות כדי לזרז אותם?

עוד על יחסי שוכרים משכירים

חוק המקרקעין מאפשר לנקוט באופן עצמאי בכוח במידה סבירה כדי לפנות דייר שהפר את הסכם השכירות, רק כשמדובר ב"פלישה טרייה", כלומר עד 30 יום מיום ההפרה. אולם החוק אינו מגדיר מפורשות מהו ה"כוח במידה סבירה" שרשאי המשכיר לנקוט כנגד השוכר. משום כך עולה סיכון, שהשוכר שננקטה נגדו פעולה פיזית - יזעיק את המשטרה על מנת לסכל את הפינוי, ואף יגיש תלונה כנגד המשכיר.  

באופן זה, המשכיר עלול למצוא את עצמו עם רישום פלילי, עם שוכר מפר שעדיין נמצא בנכס, ועם משטרה שמסרבת לפנותו. במצב זה אין לו ברירה אלא לפתוח בהליכים משפטיים כנגד השוכרים על מנת לפנותם מן הנכס, אולם בתי המשפט נוהגים בדרך כלל בנושא הפלישה הטרייה באופן שמגן באופן נרחב על השוכרים ומעדיפים לברר את ההליך לגופו על פני פינוי הנכס בצורה אגרסיבית וחד צדדית כלפי השוכר.

עם זאת, בשנת 2008 תוקנו תקנות סדר הדין האזרחי והוסף הליך ייחודי ומקוצר לפינוי מושכר, החל על נכסים שהושכרו שלא לפי חוק הגנת הדייר. כך, אם בעבר היה על משכיר לפתוח בהליכי פינוי רגילים בבית המשפט, שבדרך כלל ארכו כ-3 שנים לפחות -  הרי שההליך החדש מאפשר לפנות את הנכס בתוך פחות משנה.

מה לדרוש מביהמ"ש?

ההליך המקוצר דן בעילת הפינוי בלבד ואי אפשר לתבוע במסגרתו גם סעד כספי, חוזי או נזיקי מן השוכר המפר - אותם יש לתבוע בתביעה נפרדת כנגד השוכר. אך גם בהליך מבורך זה ישנם לא מעט חללים שבית המשפט לא מספק להם פיתרון אם התובע אינו דורש זאת. אלה הן הנקודות שרצוי וכדאי לתובע לדרוש מבית המשפט שיציין בפסק דינו:

ביצוע מיידי של פסק הדין:  פסק הדין בהליך המקוצר ניתן בדרך כלל ישר בסיום הליך הדיון שמתקיים, אך בתי המשפט נוטים לספק תקופת חסד בלתי מוצדרת לשהות השוכר, על מנת שיוכל להתפנות מן הנכס ולמצוא לו קורת גג אחרת.

אם לא די בעיכוב זה, קובע סעיף 6 לחוק ההוצאה לפועל, כי אם בית המשפט לא החליט אחרת - פסק הדין יוגש לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל רק לאחר כ-30 ימים מיום פסק הדין. מכאן, של התובע לדרוש מבית המשפט לקבוע מועד ספציפי לפינוי הנכס.

עזרת משטרת ישראל: כאשר בית המשפט קובע כי יש לפנות את הנכס אך לא מציין כיצד ימומש הפינוי והשוכר אינו מתפנה למרות פסק הדין - ניתן לממש את הפינוי באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. הליך זה מצריך השקעת משאבים לא מבוטלים מטעם התובע ולוקח פרק זמן של 90 יום לפחות.

משום כך רצוי לדרוש מבית המשפט לצוות בגוף פסק הדין ובצו שיפוטי, כי על משטרת ישראל לעזור ולסייע לתובע או מי מטעמו בפינוי הנכס. ללא מתן הצו השיפוטי - המשטרה לא תיאות לסייע בפינוי הנכס כלל.

מינוי התובע או בא כוחו ככונס נכסים: בנוסף לצו השיפוטי המופנה למשטרת ישראל, רצוי וכדאי לדרוש מבית המשפט שיציין בהחלטתו כי התובע - משכיר הדירה, או בא כוחו, ימונו ככונסי נכסים של הנכס לצורך ביצוע הפינוי, ויהיו רשאים לפעול לפינוי הנכס באמצעות קבלני משנה מטעמם. כך נכנסת עבודת לשכת ההוצאה לפועל ולתובע יש שליטה מלאה על ביצוע אופן הפינוי. 

הוראות ספציפיות בפסק הדין: לעיתים השוכר נמצא בהליכי פשיטת רגל בבית המשפט או בהליך איחוד תיקים בהצאה לפועל. המשמעות היא שכל ההליכים החדשים שיינקטו נגדו - יעוכבו באופן אוטומטי. כדי למנוע זאת, יש לדרוש מבית המשפט לציין בפסק הדין מפורשות, שביצוע פסק הדין ייעשה על אף עיכוב הליכי ההוצאה לפעול או פשיטת הרגל שננקטים כנגד השוכר. החלטה כזו תחסוך זמן יקר בהגשת בקשות מתאימות לרשם ההוצאה לפועל או לבית המשפט לפשיטת רגל.

פסיקת הוצאות משפט ריאליות: הליך הפינוי המקוצר מאפשר למשכיר לתבוע את הליך הפינוי בלבד. כדי לגבות הוצאות ונזקים שנגרמו לו מהשוכר המפר - עליו להגיש תביעה נפרדת. להליך משפטי נפרד כידוע ישנן עלויות נוספות ולכן מוטב לציין זאת בפני בית המשפט, על מנת שיפסוק הוצאות משפט ריאליות וגבוהות ככל הניתן כנגד השוכר המפר כבר בהליך הפינוי עצמו.

הכותב הינו עו"ד עצמאי המתמחה בדיני מקרקעין ודיני פינוי מושכר וסילוק פולשים. כתבה זו אינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני