יד רוחצת יד: הקרקע שווה יותר כשהקבלן שותף

אח ואחות שירשו מסבם המנוח חלקת אדמה בעפולה, רוצים כיום לממש את הנכס באופן הטוב ביותר עבורם. על הקרקע חלה תכנית המאפשרת בניית בניין בן 10 דירות. חישוב כלכלי מעלה, כי לאחר הקמת הפרויקט, מכירת הדירות וניכוי עלויות הבניה השונות - בידי האחים ייוותר סכום כסף נאה.

לצורך הדוגמה, נניח שמחירה של יחידת קרקע לדירת 4 חדרים הוא כ-70 אלף שקל, בעוד העלות הכוללת של בניית אותה דירה הוא כ-630 אלף שקל, כולל הוצאות נלוות. אם דירה ממוצעת בפרויקט תימכר בסכום של כ-800 אלף שקל, אז הרווח היזמי על כל דירה יהיה כ-100 אלף שקל. נכפיל זאת ב-10 דירות והגענו לכ-1 מיליון שקל.

אם ניקח בחשבון שהאחים לא שילמו דבר עבור הקרקע, אלא קיבלו אותה בירושה, הרי שיוותר בידיהם רווח נקי של 1.7 מיליון שקל, לפני מיסוי (מס שבח או מס הכנסה והיטל השבחה). מאחר שהמע"מ הוא עניין מורכב כשלעצמו, נצא מנקודת הנחה שהבעלים משלם מע"מ על שירותי הבנייה ולא נדרש להעביר את המע"מ מהמכירות.

האח בעד, האחות נגד

האח, בעל חוש היזמות המפותח, להוט להרוויח את המקסימום מהעסקה. הוא רוצה לשכור אדריכל לתכנון הפרויקט, להתקשר בהסכם ליווי עם בנק, לשכור את שירותיו של קבלן מבצע ולהתחיל בהקדם במכירת הדירות "על הנייר". הוא מנסה לשכנע את אחותו כי בדרך זו, הם יגרפו לכיסם את הרווח המקסימאלי מהנכס. האח בטוח ביכולותיו ובכישוריו והוא אף הוכיח זאת כאשר בנה בעבר למשפחתו וילה במושב סמוך בהצלחה רבה, כמעט במו ידיו.

אחותו לעומת זאת, מעלה חששות כבדים מהתוכנית. היא מזכירה לאחיה שאין להם ניסיון בניהול פרויקטים בסדר גודל כזה ושמדובר בסיכון גדול, הכולל כניסה לפרויקט עם בנק מלווה והתחייבות כלפי רוכשים ולוחות זמנים. היא חוששת שהעניין גדול עליהם בכמה מספרים ומעדיפה למכור את הקרקע ליזם כלשהו ולקבל את הכסף באופן מיידי - אמנם סכום קטן בהרבה, אבל לפחות מיידי ובמינימום סיכון.

מנגד, האח טוען שמדובר בטעות נוראית, מכיוון שהקרקע ממוקמת בפריפריה ושוויה נמוך ביחס לכלל שווי הפרויקט. לטענתו, הם יקבלו לכל היותר 700 אלף שקל על הקרקע, בעוד שלידי היזם שיקנה מהם את הקרקע יפול רווח גדול מאוד, שמוגש לו על מגש של כסף תמורת סכום פעוט.

מהי עסקת קומבינציה?

במקרים רבים, סיפור שכזה היה מתפתח למריבה משפחתית, הקרקע היתה נותרת מיותמת והאחים היו מפסיקים לדבר כמעט לחלוטין. אך בסיפור הזה, האח והאחות מחליטים להישאר מאוחדים ולבחון פתרון ביניים בדמות עסקת קומבינציה.

עסקת קומבינציה, המכונה גם מכר חלקי, מהווה מין פתרון ביניים בין מכירת הקרקע כולה במזומן, לבין בניית הפרוייקט כולו במימון ובאחריות בעלי הקרקע. מדובר בעסקת חליפין, בה בעל הקרקע מוכר חלק מן הקרקע ליזם או לקבלן, ובתמורה בונה הקבלן את דירותיו של המוכר, המצויות על יתרת הקרקע שנותרה בבעלותו.

נבטא זאת באופן עסקי: בעלי הקרקע מתקשרים עם יזם או קבלן, כאשר הם מצידם "מביאים" לעסקה את הקרקע, ואילו הקבלן תורם לעסקה את המימון ואת הבניה. התוצאה: בעלי הקרקע והקבלן יחלקו ביניהם את הדירות שיתקבלו או הכסף שיתקבל בתמורה למכירת הדירות, בהתאם לאחוז הקומבינציה שייקבע.

אחוז הקומבינציה הוא האחוז מתוך הפרויקט שמקבל בעל הקרקע בסיום הפרויקט. למעשה, הוא נגזר מהיחס בין מחיר הקרקע לבין מחיר הבניה. ככלל, עלות הבניה אינה שונה באופן מהותי בין אזורים שונים בארץ, אך שווי הקרקע עולה ככל שמתקרבים לאזורים מבוקשים, בהתאם לכך גם חלקה היחסי של הקרקע בכלל העסקה.

המשמעות: כאשר מדובר באזורי ביקוש מובהקים - אחוז הקומבינציה גדל. כך למשל, ככל שנתקרב לאזור תל אביב - אחוז הקומבינציה ישאף ל-50%, בעוד שבפריפריה הרחוקה הוא עשוי להגיע ל-15%.

רגע לפני הריב המשפחתי

אם נשווה בין האפשרויות שניצבות בפני שני האחים נגלה, שעסקת מזומן תשלשל לידי האחים סך של כ-700 אלף שקל, במזומן באופן מיידי ובלי סיכון (70 אלף שקל בעבור שווי קרקע לדירה, 10X  דירות). נקודות התורפה של מתווה זה, מעבר לסכום הנמוך יחסית, תהיה מס שבח על כל מרכיב הקרקע, ללא אפשרות לקבלת פטור לדירות מגורים, מאחר שמדובר במכירת קרקע ולא דירות.

מנגד, אם האחים יצליחו להקים את הפרויקט בעצמם באמצעות הזמנת שירותי בנייה, הם יזכו ברווח של 1.7 מיליון שקל. עם זאת, הרווח יתקבל רק לאחר סיום הפרויקט, וכרוך בסיכונים גדולים, חשיפה לתנודתיות, והתחייבויות גדולות. בנוסף, ככל שמדובר בפרויקט גדול יותר, המאפיין יזמות מקצועית, ידרשו האחים לשלם מס הכנסה ומע"מ כמו קבלנים, בשיעור הגבוה באופן משמעותי ממס שבח.

לעומת שתי אפשרויות קצה אלו, התקשרות עם קבלן או יזם בעסקת קומבינציה, תהווה מעין פשרה בין הרצון להתעשר לבין הסיכון הכרוך בכך. אם נניח שאחוז הקומבינציה באותו מקום הוא כ-15%, הרי שהתקשרות בעסקה זו תותיר בידי האחים דירה אחת או שתי דירות מגורים בשווי כולל של 1.2 מיליון (- 15% מכלל הפרויקט, הכולל 10 דירות ששוויין הממוצע הוא 800 אלף שקל), בלי להוציא כספים מכיסם.

האחים אמנם יידרשו לשלם מס שבח עבור מכירת חלק הקרקע, אך מנגד - הם יוכלו למכור את הדירות הבנויות שיקבלו בסיום התהליך, בפטור ממס שבח במידה שהם זכאים לכך על פי אחד הפטורים הקיימים בחוק - בעוד שרוב הסיכונים בפרויקט יפלו על כתפי הקבלן.

לישון טוב או לאכול טוב?

המתווים של עסקת מזומן, הזמנת שירותי בנייה או עסקת קומבינציה, אינם מיוחדים רק לקרקעות פנויות לבניית בניינים. הם נכונים לגבי מימוש כל נכס מקרקעין, כמו גג לבניית דירות לפי תמ"א 38, מימוש זכויות בניה במבנה קיים והריסת מבנה ישן לטובת הקמת חדש. בכל מקרה שכזה אפשר לבחור לרוב בדרך המתאימה לנו על מנת למקסם את הרווח מחד או להקטין את הסיכון מאידך. 

יש שיקולים רבים הקובעים באיזה דרך כדאי לממש את הנכס וכוללים בין היתר בין היתר מימון, ידע מקצועי וניסיון. השוואת מסלולי המיסוי בכל מקרה היא קריטית, ובמקרים רבים היא זו שתכריע את הכף.

שיקול מרכזי נוסף אותו יש לקחת בחשבון, הוא אופיים ואישיותם של בעלי הקרקע. יש אנשים שאוהבים סיכונים, מעוניינים לגרוף לעצמם את כל פוטנציאל הרווח הקיים בנכס, ומוכנים לשם כך לקחת את הסיכון הדרוש. מנגד, יש שונאי סיכון, המוכנים לוותר על הנתח הגדול כדי לקנות לעצמם שקט. בתווך, ישנם אנשי הקומבינציה, שיבקשו לטעום מהרווח הצפוי אך לצמצם ככל שאפשר את חשיפתם לסיכון. לאיזה סוג אתם משתייכים?

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים