זהירות! מלכודת המירוץ אחר הדירה הנחשקת
מיהרתם לחתום על זיכרון דברים כדי להבטיח לעצמכם דירה שמצאה חן בעיניכם, אבל גיליתם בדיעבד שהיא לא מתאימה לכם? מאוחר מדי - כנראה שתגיעו לפתחו של ביהמ"ש
שוק הנדל"ן הלוהט מכריח ישראלים רבים למהר ולתפוס חזקה על נכסים המוצאים חן בעיניהם. אחד הכלים היעילים הוא חתימה על זיכרון דברים מול המוכר, אך רבים אינם יודעים שמדובר במסמך משפטי מחייב, בעל השלכות משפטיות מרחיקות לכת.
מטרתו של זיכרון דברים היא לשרטט בקווים כלליים כל עסקה שעוד לא נוסחה בפירוט במסגרת חוזה, ולשמש סוג של פרוטוקול לתיאום ציפיות וכוונות. בתחום המשפט נהוג להתייחס לזיכרון דברים כ"חוזה מקדים" לחוזה שעתיד להיחתם, בדרך כלל זמן קצר לאחר החתימה על זיכרון הדברים.
בתחום הנדל"ן, זיכרון הדברים מהווה מסמך קצר, הנכתב לרוב על ידי אחד מהצדדים או שניהם יחד, ובו מפורטים פרטי עסקת הרכישה, בצירוף חתימותיהם של המוכר ושל הרוכש. מסמך זה כולל את כל פרטי העסקה, לרבות המחיר, אופן התשלום, מועדי התשלום ומועד העברת הבעלות.
חוזה לכל דבר
חרף היותו מסמך המנוסח על ידי אנשים שאין להם כל השכלה משפטית - בית המשפט מתייחס אל זיכרון דברים כאל חוזה משפטי לכל דבר. משום כך, אם חתמתם על זיכרון דברים, אתם עלולים למצוא את עצמכם מחויבים לרכוש את הנכס, או לפצות את בעלי הנכס בממון רב, אם תרצו לסגת בשלב כלשהו.
ההבדל בין זיכרון דברים לבין חוזה הרכישה נסוב סביב אורכו, מידת הפירוט שבו, וכמו כן הזהות של מי שמנסח אותו, על פי רוב - מבצעי העיסקה עצמם, ולא עורכי דינם. עם זאת, לא מדובר בתחליף לחוזה רכישה, בו מפורטים כל תנאי ההתקשרות.
חוק החוזים מחייב כל זיכרון דברים לעמוד בשלושה כללים, הקובעים כי עליו להוכיח ברמה המשפטית:
- גמירות דעת – כוונה אמיתית ומשפטית להתקשר בעסקה או לעמוד בהתחייבות. כך למשל, אם הבטחה מובטחת בצחוק או תוך הסתייגות על ידי צד אחד, בעוד שהצד השני מקבל אותה ברצינות ודורש את ביצועה - לא מתקיימת פה הבטחה חוזית מפני שלא הוכחה גמירות דעת מצד מציע ההצעה.
- הצעה וקיבול - זיכרון הדברים חייב לכלול הצעה של צד אחד שתתקבל על ידי הצד השני ולהוות מעין מפגש רצונות בין הצדדים.
- תמורה - זיכרון דברים וחוזה חייבים לכלול בתוכם תמורה, לאו דווקא בפועל, אלא גם כוונה לתת תמורה. הדבר נובע מההיגיון לפיו שני צדדים לא יחתמו על חוזה ריק מתוכן, שלא מבטיח כל תמורה למי מהם.
בנוסף לכך, יש לפרט בזיכרון הדברים את מועד חתימת העסקה ומהותה, כלומר תיאור הדירה, מיקומה גוש חלקה ועוד. מומלץ לציין את פרטי הנכס המלאים כולל זהותו, מיקומו המדויק, פרטי הטאבו שלו, זהות בעלי הנכס הנוכחיים ועל מי חלים המסים - למרות שפרטים אלה יצוינו גם בחוזה רכישה עצמו.
במועד החתימה על זיכרון הדברים בין הצד המוכר לצד הרוכש, שני הצדדים מתחייבים לפרטים הרשומים במסמך. הסתרת פרטים מהותיים לעסקה או הקשורים לנכס, אי עמידה בהסכמות בין הצדדים או נסיגה מסעיפים המפורטים בזיכרון הדברים - יהוו הפרה של ההסכם וניתן לתבוע בגינם נזקים.
זהירות: חסרים פרטים
כאשר קונה מעוניין להבטיח לעצמו את העסקה, במיוחד כשמדובר בנכס נחשק - חתימה על זיכרון דברים תבטיח לו את קיום העסקה אך כאן גם טמון חסרונו העיקרי. עם זאת, יש להיזהר: כאשר לקוח מחליט לסגת מפני שהוא נמלך בדעתו או מפני שגילה לפתע שהנכס לא מתאים לצרכיו - בעל הנכס עלול לתבוע אותו על נזקים שנגרמו בשל עיכוב מכירתו של הבית.
בסופו של דבר, חסרונו העיקרי של זיכרון הדברים טמון דווקא ביתרונו הגדול ביותר: להבטיח את קיום העסקה. משום כך, חשוב מאוד שלא למהר ולחתום על מסמך המחייב או מגביל אתכם כרוכשים, בטרם ערכתם את כל הבירורים הנדרשים אודות הנכס.
בנוסף, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה במקרקעין לצורך ניסוח זיכרון הדברים. מעצם ניסוחו על ידי אנשים שאינם מצויים בתחום המשפטי - זיכרון הדברים עלול להיות כתוב בשפה לא מקצועית ולא לכלול דברים מהותיים. כתוצאה, עלולים להיווצר חילוקי דעות קשים לגבי זכויות וחובות שלא צוינו בזיכרון הדברים.
בכל מקרה, גם כאשר בזכרון הדברים לא נכללים כל פרטי העסקה - היא תצא לפועל, אך ייתכן שהצדדים יגיעו לפתחו של בית המשפט, שיתבקש להכריע בעניין בהתאם לנוהג הקיים או בהתאם לכוונת הצדדים על פי העולה מזכרון הדברים.
הכותבת מתמחית בדיני מקרקעין, רכש ומכירת דירות ונכסים, ובמעמד אישי
לפנייה לכתב/ת 
