צעדי הממשלה דווקא ייקרו את הדירות בפריפריה

הודעות דרמטיות הנוגעות לשוק הנדל"ן, הציפו אותנו לאחרונה - החל בהנחיות החדשות של בנק ישראל שנועדו לרסן את מתן המשכנתאות, דרך ההודעה על הרפורמה במינהל ועל סבסוד משכנתאות בפריפריה, ועד להודעה האחרונה על התוכנית להאצת תוכניות בנייה.

ההתערבות הממשלתית באה על רקע הרתיחה המתמשכת בשוק הנדל"ן. המחירים עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, בעיקר באיזורי הביקוש, והצעדים האחרונים נועדו לסייע לרוכשים, דרך ניסיון להוריד את המחירים או לפחות להקטין את העלויות לקוני הדירות.

אך האם יש כאן בשורה אמיתית לרוכשים ומחירי הדירות ירדו? התשובה היא, שבהחלט ייתכן שנראה ירידת מחירים בזמן הקרוב, אבל כנראה שלא יהיה לה קשר לצעדים הממשלתיים. מחירי הדירות הגיעו לשיאים חדשים ובחודשים האחרונים אפשר כבר לראות מגמת התקררות. במקומות מסויימים אפשר לראות שינוי מגמה במחירים ובאיזורים אחרים התמנתה ההתנפלות על הדירות.

אם כבר, התוכנית שמקדם שר השיכון אריאל אטיאס, לסבסד את מחירי הדירות עד 100 אלף שקלים בפריפריה - עלולה דווקא לסייע להעלאת המחירים באותם איזורים. הנסיון מלמד, שמתן מענקים מביא בסופו של דבר לעליית מחירים, שכן הסבסוד מעודד רכישת דירות ומגדיל את הביקושים. כך בסופו של דבר, מי שנהנה מהמענק הם בעיקר המוכרים - קבלנים ומוכרים פרטיים, שיוכלו להעלות את מחירי הדירות כמעט במלוא הסבסוד.

פותרים את הסמפטום - ולא את הבעיה

התוכנית להאצת הליכי התכנון נועדה להגדיל את מלאי הדירות הזמין באיזורי הביקוש. אבל עד שהתוכנית תייצר תוספת דירות, יחלפו במקרה הטוב שנתיים או שלוש.

בנוסף, האצת הבנייה עלולה להביא להליכים שיאפשרו לאשר תוכניות בנייה לא ראויות וצפופות מדי. כך למשל, בבתי המשפט מתקיימים עד היום דיונים בנוגע לתוכניות בנייה שאושרו במסגרת הול"ל - ועדות לזירוז הליכי הבנייה שהוקמו בישראל בשנות ה-90, בתקופה שחששו שלא יהיו בישראל מספיק יחידות דיור לקלוט את גלי העלייה.

דווקא בפריפריה יש תוכניות זמינות לבנייה בהיקף גדול יותר. משום כך, הפתרון הנכון ליצירת שוק דיור מאוזן בטווח הארוך, אינו ייצור יותר דירות באיזור המרכז או מתן פרס כספי למי שמוכן להתגורר בפריפריה.

הפתרון הוא להפוך את הפריפריה לאיזור ביקוש אמיתי: שיפור דרכי התחבורה כך שנסיעה למוקדי תעסוקה ותרבות תהיה קצרה יותר, לצד ייצור מוקדי תעסוקה מושכי אוכלוסיה בפריפריה. כך למשל, מי שגר במושבים מסביב לקרית גת, שם הוקם מפעל אינטל, יכול לספר על הפריחה ועל עליית המחירים בעקבות פתיחת המפעל.

כשזה יקרה, המחירים בפריפריה יעלו, אבל הדירות שם יהוו אלטרנטיבה אמיתית למרכז ויסייעו לריסון המחירים בלב איזורי הביקוש. עד אז, כל הצעדים הזמניים הם לא יותר מכדור לשיכוך כאב ראש – פותרים את הסמפטום ולא את הבעיה עצמה, ומספיקים לזמן מוגבל בלבד.

הכותב הינו מחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך אתר mydira.co.il