עזרתם לילד עם דירה - ואם הוא יתגרש?

זוגות צעירים מתקשים לרכוש דירה בארץ ללא עזרה משמעותית מההורים, כעת על אחת כמה וכמה לאור החלטת בנק ישראל להטיל הגבלות על מתן המשכנתאות. אלא שעל רקע אחוז הגירושים הגבוה בישראל של המאה ה-21, יש הורים שמתנים את הסיוע הכספי בחתימה על הסכם הלוואה או הסכם ממון, במטרה לשמור על האינטרסים הכלכליים שלהם ושל ילדם במקרה שהנישואיו יעלו על שרטון.  

התנאים שמציבים ההורים משתנים ממקרה למקרה - חיוב הילדים לחתום על הסכם ממון, הסכם הלוואה מפורט, הוספת הערת אזהרה בטאבו על כך שלא ניתן יהיה למכור את הדירה ללא הסכמת ההורים ועוד.

כך למשל, אביו של אחד מבני זוג שנישאו לאחרונה, הציע להם סכום נכבד כדי לכסות את המשכנתא, תוך שהוא מתנה בחוזה כי אם בני הזוג יתגרשו, הם יצטרכו להחזיר את הכסף. בחוזה שנחתם בין הצדדים צוין "כולם ביחד וכל אחד לחוד". האב גם החתים את הילדים על שטר חוב בסכום המדובר.

יש הורים שמתעקשים כי הבעלות בדירה תשאר על שמם לפחות בשנים הראשונות לנישואים, תוך מתן רשות לזוג להתגורר בדירה. אולם כיום, עקב התיקון לחוק מיסוי מקרקעין, שנועד לצנן את שוק הנדל"ן, מס הרכישה לדירה שנייה גבוה במידה כזו, שלהורים לא תמיד כדאי לרכוש דירה על שמם כשמדובר בדירה נוספת.

מחיר המלחמות

הדרישות והלחצים של הילדים, אל מול ההתניות וההכבדות של ההורים, עלולים לגרום להעכרת היחסים במשפחה. בשנים האחרונות הוגשו לא מעט תביעות הדדיות בין הורים לילדים, שעסקו בדרישות להחזר כספי ההלוואה או לחלופין להשאיר את הנכס בידי הילדים או אחד מהם.

פסיקות בית המשפט נוטות לטובת הילדים, וחובת ההוכחה כי לא מדובר במתנה אלא בהלוואה שיש להשיבה, מונחת בעיקר על כתפי ההורים. בתי משפט יוצאים מתוך הנחה בסיסית כי הורים נוהגים לתת מתנות לילדיהם, כל עוד לא ניתן להוכיח את ההיפך מפורשות ובהסכם חתום.

במקרים רבים המלחמה ניטשת גם על הדירה, כאשר צד אחד מעוניין למכור את הדירה כדי להזיק לצד השני או לרכוש אותה בפחות מערכה. כך עלולה הדירה להגיע למכירה במסגרת כינוס נכסים ובני הזוג צריכים להתחלק בתשלום שיקבלו עבור הדירה, שתמכר ממילא במחיר נמוך מערכה, עם כונס הנכסים שמשלשל לכיסו 4% מסכום המכירה, שכר שמאי בסך אלפי שקלים ועוד גורמים שיגזרו בעצמם את הקופון הנאה.

כך למשל, זוג התכתש שנים רבות במאבקים משפטיים עד שדירתם הגיעה לכינוס נכסים. הדירה פורסמה בעיתונים, וכל ההצעות שהתקבלו היו נמוכות מהסכום שבו הוערכה הדירה על ידי השמאי. רק ביום שנקבע לביצוע ההתמחרות, הצליחו הצדדים להגיע להסכמה כי האישה המתגוררת בדירה עם הילדים, תרכוש את חלקו של הבעל בדירה תמורת מחצית הסכום שהוצע על ידי "ציידי המציאות".

אך ציידים אלה לא מיהרו לוותר ופנו לבית המשפט בבקשה לחייב את הצדדים לערוך את ההתמחרות ולאפשר להם להציע מחיר גבוה יותר עבור הדירה. למזלם של בני הזוג, בית המשפט לא נעתר לבקשה ופסק, שכאשר הצדדים מגיעים לידי הסכמה, היא עדיפה ל זכותם של המציעים לעשות עסקת "מציאה" ולא אפשר להם לשפר את הצעתם.

הסכם הלוואה

כשמדובר בהלוואה מחבר או קרוב או כל גורם אחר שהוא לא בנק וגם לא ההורים, מקובל ורצוי לערוך הסכם הלוואה בכתב בין הצדדים, שבו ירשמו מה הסכום שניתן כהלוואה ויקבעו התנאים ומועדי ההחזר.

הבעיה מורכבת יותר כאשר מי שמלווה את הכסף הם ההורים ובמיוחד אם הם של צד אחד בלבד. לא תמיד מתכוונים ההורים לתת את כל הכסף שהם נותנים לרכישת הדירה כמתנה. במקרה שהם מתכוונים לתת חלק כמתנה וחלק כהלוואה, חשוב להגדיר בצורה מפורשת מהו החלק מתוך הכספים מהווה מתנה ומהו החלק המהווה הלוואה ובאילו תנאים. כמו מועד פרעון ההלוואה.

רצוי לערוך עם שני בני הזוג את הסכם ההלוואה, ולא עם ילדכם בלבד. בהסכם מומלץ להכניס סעיף המורה לרשום הערת אזהרה בטאבו, כדי להבטיח שהדירה לא תמכר ללא הסכמת ההורים. אם חיי הנישואים יתנהלו למישרין, סביר להניח שאפשר יהיה למחוק ההערה אחרי תקופה של מספר שנים.

עריכת הסכם הלוואה מומלצת כדי למנוע מחלוקות ומריבות בעתיד, וכהגנה מפני חיוב במס במקרה שרשויות המס יראו בכספי תמורת הדירה מתנה ויחייבו את מקבלי ההלוואה במס שבח אם הדירה תמכר על ידם בטרם יחלוף זמן. אורך הזמן שונה בהתאם לנסיבות: נשואים או לא נשואים וגרים בדירה או לא. 

הקטנת נזקים

אם רוב הסכום לרכישת הדירה מגיע מצד אחד, כדאי להבטיח בהסכם ממון שהסכום יחזור לאותו הצד במקרה גירושים. אם חותמים על ההסכם לפני הנישואים יש לאשרו בפני נוטריון או רושם הנישואים במעמד הנישואים. אפשר לחתום על הסכם ממון גם לאחר הנישואים, אבל במקרה כזה יש לאשר אותו בבית משפט לענייני משפחה.

אפשר לכאורה, לרשום את הדירה בחלקים לא שווים ובכך לפתור את הבעיה. אך אם אין הסכמה מפורשת בהסכם ממון כי בני הזוג הם בעלים בדירה בדיוק בחלקים הרשומים על שם כל אחד מהם בלבד, זה לא יעזור. על פי חוק יחסי ממון אין חשיבות לרישום בטאבו, וכל מה שנרכש במהלך הנישואים שייך לשני הצדדים בחלקים שווים, אלא אם הוסכם מפורשות אחרת בהסכם ממון (למעט מתנות וירושות). בנוסף, במקרה שהדירה נרכשת באמצעות הלוואה מהבנק, הבנקים לא מאפשרים לקבל משכנתא, אם היא לא נרשמת בטאבו בחלקים שווים.

אם שההבדלים בהשקעה בדירה בין בני הזוג אינם משמעותיים, עדיף לא להתחשבן ובכך לחסוך הרבה מתח ואי נעימויות. אך אם מדובר בהפרש ניכר, כדאי ושווה להבטיח את ההשקעה בהסכם ממון, אך לקחת בחשבון את המחיר שיהיה כרוך בדרישה לחתימה על הסכם ממון מצדו של הנושא בנטל הגדול יותר של התשלום. ראוי גם לזכור שצריך לרענן ולשנות מידי פעם הסכם ממון שנחתם בתחילת החיים המשותפים, בהתאם לנסיבות משתנות כמו נכסים שמתקבלים בירושה.

הכותבת היא מומחית לדיני משפחה וירושות