של מי לעזאזל הגג הזה? על תיקון דליפה בבניין

דייר שמתגורר בקומה העליונה של בית המשותף, סבל בחורף האחרון מבעיות רטיבות בתקרתו, כתוצאה מחדירת גשמים לגג הבית. הוא פנה לנציגות הבית מספר פעמים, אך נענה כי נעשה כבר זיפות לפני שנה וכרגע אין כסף בקופה. האם הוא יכול לחייב את הנציגות לתקן את גג הבית כבר עכשיו, או שהוא צריך לחכות עד שיהיה כסף בקופה? ומה כוחו של דייר בודד מול כלל דיירי הבניין והנציגות?

על פי חוק המקרקעין, הנציגות משמשת כמורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. היא זכאית להתקשר בענינים אלה בחוזים, ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות. עוד נקבע, כי בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות לבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שעלול לפגוע בדירתו או בערכה.

לפיכך, בכל הקשור לניהול הבית המשותף ואחזקת הרכוש המשותף - הנציגות היא המייצגת את כלל הדיירים, גם כשהיא מנסה לאכוף את דעת כלל הדיירים על דייר בודד, וגם כשזה לצורך דאגה לצרכיו של דייר הניזוק או הסובל מפגמים ותקלות הנובעים מאחזקת הרכוש המשותף.

דיירים סרבנים

על מנת לעמוד על זכויותיו, על הדייר ליידע את הנציגות בתקלות מהן הוא סובל, במקרה זה - מרטיבות החודרת לדירתו מגג הבית. מומלץ להצטייד בחוות דעת מקצועית המאשרת כי מקורה של הרטיבות הוא אכן מגג הבית. במקרה זה הנציגות חייבת לדאוג לטיפול בגג הבית ולא יכולה להתכסות בטענה, שהגג טופל רק כמה שנים קודם לכן או שאין לה כסף בקופה.

הנציגות גם לא יכולה לטעון לאחריות שקיבלה "בתיקון האחרון", מאחר שאין זה מחובתו של הדייר לרדוף אחר בעלי מלאכה שביצעו תיקונים בבית. זה תפקידה של הנציגות. יתרה מזאת, כאשר באמת אין כסף בקופה, הנציגות חייבת לגבות כסף מהדיירים עבור שיפוץ הגג ואם יש צורך בכך אף לפנות אל המפקח על המקרקעין כדי לפעול נגד דיירים סרבנים.

בדיון שהתקיים בפני המפקח על המקרקעין נדחתה גם טענת נציגות הבית, כי היא מעוניינת לעכב את הטיפול בגג עד לביצוע שיפוצים מקיפים שהדיירים מעוניינים לבצע בבית, מאחר ואין הדייר הבודד צריך לשאת את תקופת ההמתנה ולסבול רטיבות בדירתו.

הנציגות לא מטפלת

כאשר דייר סובל מאטימות מצד הנציגות, ביכולתו לפתוח בעתירה אצל המפקח על המקרקעין על מנת לקבל סעד אכיפה נגדה, בו היא תחוייב לבצע את התיקון תוך כדי פרק זמן סביר.

חשוב לצרף לעתירה את חוות הדעת המקצועית וככל וקיימת התכתבות מול הנציגות גם את ההתכתבות. אם מוכח הרטיבות אכן נובעת מהרכוש המשותף, סביר להניח כי המפקח יחייב את הנציגות לתקן את הליקויים.

בכל מקרה, אסור לדייר לעשות דין לעצמו ולא לשלם את תשלומי ועד הבית. החובה לשאת בתשלומים אלה אינה תלויה בשביעות רצונו של הדייר מתפקודה של הנציגות ומשום כך, הוא לא יכול להימנע מלשלם את מיסי ועד הבית בטענה כי הנציגות אינה מתפקדת ואינה מטפלת בבעיה ממנה הוא סובל.

תקופה זו של לאחר החורף, היא הזמן לדאוג לטיפול בתיקון תקלות בגג הבית ובמקרה הצורך -  להגיש בקשות לקבלת סעד לאכיפה, על מנת שבירור התובענה לא ייגרר לתקופת הגשמים הבאה ויימנע הטיפול לעונת גשמים נוספת.