היטל השבחה - חובת המוכר או הקונה?

בעל דירת פנטהאוז בגבעתיים, בנה בשנת 2000 חדר יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר, ולצורך קבלת היתר הבנייה הוא נדרש לשלם היטל השבחה באותו מועד. לאחרונה הוא מכר את הדירה, אך בבואו לבקש אישור מהעירייה להעברת הרישום בטאבו על שם הקונה, הוא גילה להפתעתו כי מוטל עליו חיוב נוסף בהיטל השבחה, בגין הזכות להרחבת חדר היציאה לגג מ- 23 מ"ר ל-40 מ"ר.

מסתבר, שזכות זו היתה קיימת בהתאם לתכנית שאושרה מספר שנים קודם לכן, ב-2003. המוכר המופתע הודיע מיד לקונה שמכיוון שהוא זה שייהנה מזכות ההרחבה - עליו לשלם את היטל ההשבחה. מנגד, הקונה התעקש כי זו חובת המוכר. מי צודק?

מהו היטל השבחה ומי צריך לשלמו?

היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעל מקרקעין או חוכר לתקופה ארוכה, כלפי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בגין אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) שהביאה לעליית ערך המקרקעין. ככלל, כל תכנית שמוסיפה זכויות - מטרים, או מתירה שימושים נרחבים יותר מאשר היה מותר קודם לכן, היא הינה תוכנית משביחה הטומנת בחובה חיוב בהיטל השבחה.  גם כאשר ניתנת "הקלה" או "היתר לשימוש חורג", יוטל בדרך כלל היטל השבחה.

החובה לשלם את ההיטל מוטלת על מי שהיה בעל המקרקעין בעת אישור התוכנית המשביחה. במקרה זה, תוכנית תוספת הבניה על הגג אושרה עוד ב-2003, כלומר מספר שנים לפני המכירה ובתקופת בעלותו של המוכר, ולכן החובה לשלם מוטלת עליו.

הנחת המוצא היא, כי על אף שהמוכר עצמו לא ניצל בפועל זכות זו (מאחר שלא בנה מאומה מעבר ל-23 המ"ר) - יש להניח שהמחיר שקיבל בעבור הדירה הושפע בין היתר מהפוטנציאל הקיים בה, להרחבת שטחה ב-17 מ"ר נוספים. כלומר, על אף שהקונה הוא זה שיממש את תוספת הבניה על הגג, הרי שדווקא המוכרהוא זה שיתחייב בתשלום.

עם זאת, החבות בהיטל השבחה ניתנת להתנאה, כלומר הצדדים יכולים להסכים ביניהם שדווקא הקונה ישלם אותו. הדבר יקבל ביטוי מפורש כמובן בחוזה המכר ויבוא לידי ביטוי בתמורה.

כיצד מחשבים מהו ההיטל?

נכון להיום, המועד הקובע לעניין חובת התשלום הוא יום אישור התכנית המשביחה, ובמקרה זה - אוגוסט 2003, אז אושרה התכנית המאפשרת הוספת 17 המ"ר הנוספים לגג. הוועדה המקומית תערוך שומה המעריכה מה היה שווי המקרקעין ערב אישור התוכנית, ומנגד תבדוק בכמה עלה ערך המקרקעין בעקבות אישור התוכנית. ההפרש בין שני הערכים הוא ההשבחה.

סכום ההשבחה הנערך נכון ליום אישור התכנית, יוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם, זאת עד ל"מועד המימוש" - אז תתעורר החובה לשלם בפועל את ההיטל. סכום ההיטל הוא 50% מההשבחה.

מועד המימוש כשמו כן הוא - המועד בו מממש בעל המקרקעין את הזכות שהושבחה. קיימים שני סוגי מימוש: האחד הוא בקשה להיתר בנייה, שמוציאה אל הפועל את זכויות הבנייה החדשות (למשל הבקשה לבניית 17 מ"ר). השני הוא מכירת המקרקעין, הכוללת בתוכה את מכירת הפוטנציאל החדש. ברגע שחל מועד המימוש - מתעוררת לחיים החובה לשלם את היטל ההשבחה, שנולדה מספר שנים קודם לכן בעת אישור התוכנית המשביחה.

במקרה זה, התכנית שהתירה תוספת 17 מ"ר אושרה ב-2003, כשהמוכר עוד לא תכנן למכור את הדירה. רק בשנת 2011 הוא מכר את הדירה, כלומר מימש אותה, ונערכה שמאות מטעם הוועדה המקומית, ששחזרה בכמה עלה ערכה של הדירה באוגוסט 2003 בעקבות אישור התוכנית. אם נניח שהזכות לתוספת 17 מ"ר העלתה את ערך הנכס ב-100 אלף שקל - היטל ההשבחה הוא 50 אלף שקל נכון לאוגוסט 2003, וסכום זה הוצמד למדד החל ממועד זה ועד עד למועד המימוש - יום המכירה ב-2011.

הפתעתו של המוכר מגבעתיים הייתה כפולה: ראשית, הונחת עליו חוב של עשרות אלפי שקלים שכלל לא היה מודע אליו, ושנית, התברר לו שדירתו טומנת בחובה אפשרות להרחבה עליה כלל לא ידע. כעת הוא מתחבט בינו לבין עצמו האם לא מכר את דירתו במחיר זול מדי, ולפיכך נסיים בעצה: בדקו תמיד בטרם חתימה על החוזה במשרדי הוועדה המקומית, האם קיים חיוב בהיטל השבחה, ובעקבות איזו תכנית. כך תמנעו מעצמכם הפתעות לא נעימות בהמשך.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים