הנכס שלכם ריק? אולי מגיע לכם פטור מארנונה

במזל טוב, רכשתם דירה להשקעה. עכשיו נותר למצוא שוכרים טובים, כאלה שילדיהם לא יציירו לכם על הקירות. לחלופין, החלטתם לשפץ את הדירה, אבל האדריכלית שבניתם עליה בדיוק טסה לחו"ל לשבועיים. אבל בינתיים, העירייה רוצה שתשלמו לה ארנונה על הדירה שבדיוק קניתם. לא חבל?

מתברר, שאפשר לקבל פטור מתשלום ארנונה עבור נכס ריק או נכס שאינו ראוי לשימוש. במדריך הבא נפרט מי זכאי לפטור וכיצד ניתן לקבלו.

האם רשות מקומית יכולה לחייב בתשלום ארנונה נכס שלא נעשה בו כל שימוש?

עו"ד רם אפרתי, המתמחה בנדל"ן, אומר: "כן, שאלת השימוש וההנאה מהנכס או מפירותיו, אינה מעלה ומורידה מעצם החבות בארנונה, ולכן גם נכס או חלק מנכס שלא נעשה בו כל שימוש, ימשיך להיות מחויב בארנונה".

עו"ד יחיאל שמיר, שותף במשרד ד"ר רענן הר-זהב המתמחה בנדל"ן: "התפיסה הרווחת בפסיקת בתי המשפט המחוזי, היא שהפטור מארנונה יינתן רק במצבים קיצוניים, בהם הנכס ניזוק במידה ניכרת. הסיבה לכך היא שבתי המשפט אינם מעוניינים לתת תמריץ כלכלי להזנחת בתים. בתי המשפט חששו שמתן פטור מתשלום ארנונה יהווה שיקול משמעותי נגד שיפוץ בתים, ואילו הטלת ארנונה תדרבן אנשים לשפץ אותם, להשכיר אותם ולנסות להרוויח מהנכס, שממילא משלמים בגינו ארנונה.

עו"ד אפרתי מוסיף כי רשות מקומית רשאית לפטור נכסים מארנונה במספר מקרים: אם טרם הסתיימה בנייתם, אם הם עומדים ריקים לתקופת זמן מוגבלת, או אם הם אינם שמישים לאכלוס מחמת נזק או שיפוצים. תקופת הפטור ניתנת כל עוד הנכס לא שמיש ודווח ככזה לרשות המקומית.

יש לציין בנושא זה, כי שר הפנים רשאי להעניק פטור מתשלום ארנונה למוסד מתנדב (כמו עמותות למשל), וזאת ע"פ פקודה מנדטורית. גם פטור זה מוגבל במספר שנים.

"תהליך מתן פטור מארנונה לנכס מסוים מוסדר בחוק ומועצת העיר צריכה להתכנס ולאשר את הפטור. חשוב להבהיר, כי פטור לנכס ריק יכול להינתן גם למחזיק בנכס ולא רק לבעלים, למרות שבית המשפט העליון כבר המליץ בעבר לשאול את עמדת הבעלים בטרם יינתן פטור למחזיק. פטור לבניין ריק חדש, שטרם אוכלס, יכול להינתן רק לבעל הנכס אשר מחזיק בבניין".

עו"ד אפרתי: "בהתאם לפסיקת בית המשפט, איטום של נכס אינו פוטר אותו מחובת תשלום ארנונה. חשוב לציין בהקשר זה, כי גם גלריה המצויה בתוך נכס ונאטמת, תמשיך להיות בדרך כלל מחויבת בארנונה".

מהי גובה ההנחה ולאיזו תקופה מקסימלית ניתן לקבלה?

"ההנחה היא בשיעור של 100% לתקופה של עד 6 חודשים. יחד עם זאת, יש לבדוק את הנושא ספציפית לכל רשות מקומית, מאחר שקיימות רשויות אשר האריכו את תקופת הפטור במספר חודשים נוספים. הרשויות מפרשות בצורה שונה את התקנה לפיה ניתנת ההנחה בגין נכס ריק. בעוד שחלק מהרשויות מעניקות הנחה לבעלי הנכס בלבד, רשויות אחרות מאפשרות גם לשוכר הנכס ליהנות מההנחה. יודגש, כי ההנחה ניתנת פעם אחת בלבד, כל עוד לא שונתה הבעלות בנכס.

"פטור לנכס שעומד ריק נע בשיעור של 50%-100%, וזאת בהתאם לתקופה, שיכולה להיות בין חודש ל-36 חודשים. פטור לבניין חדש שעומד ריק וטרם אוכלס, מגיע לשיעור של עד 100%, אולם הוא מוגבל לשנה ולרשות המקומית יש סמכות להגבילו אף לפחות זמן".

"יש למלא טופס בקשה למתן פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק ולמסור אותו לרשות המקומית. יצוין, כי ההנחה תינתן ממועד מסירת ההודעה בכתב לעירייה ולא ניתן לקבלה רטרואקטיבית. על מנת לאמת את טענת מבקש ההנחה, תישלח הרשות המקומית פקח מטעמה על מנת לבדוק את הנכס ולוודא כי הוא אכן ריק לגמרי. לפיכך, חשוב מאוד כי בנכס לא יהיה כל חפץ. במידה שיאוחסנו בו חפצים, יכולה העירייה לסרב להעניק את ההנחה".

מהו נכס לא ראוי לשימוש?

מה ניתן לעשות במצב בו מסרבת הרשות המקומית להעניק את הפטור, בטענה כי ניתן להשמיש את הנכס בעלות סבירה?

עו"ד אפרתי: "בכדי להכריע בשאלה האם להעניק לנכס פטור, נקט בית המשפט בחלק מן המקרים במבחן הכלכלי: כדאיות השיפוץ של הנכס שניזוק או נהרס. כלומר, ייתכנו מקרים שבהם נכס מסוים אינו ראוי במצבו לשימוש, אך בהשקעה סבירה ומתקבלת על הדעת, ניתן להביאו למצב שבו יהיה ראוי לשימוש. במקרה כזה, סירובו של בעל הנכס או מחזיקו לבצע בו את ההשקעה הדרושה לא יוכל לעמוד לו בבואו לדרוש את הפטור מהרשות המקומית. מאידך, ייתכן מצב שניתן להביא את הנכס למצב ראוי לשימוש, אך ההשקעה הנדרשת לשם השיפוץ הינה גבוהה מאד, עד כי לא ניתן לדרוש מבעל הנכס או השוכר לשפץ.

"אין לקבוע כלל גורף מתי יחויב בעל נכס בשיפוצו לצורך קבלת הפטור ומתי לא. הרשות בודקת כל מקרה בנפרד ומכריעה לגופו של עניין. במידה שהרשות קובעת כי ניתן להשמיש את הנכס בעלות סבירה, כאשר קביעה זו אינה עולה בקנה אחד עם עלות השיפוץ האמיתית - במצב כזה ניתן להגיש השגה למנהל הארנונה (או ערר במידה שהוגשה כבר השגה), תוך הצגת חוות דעת שמאית בעניין עלותו הגבוהה של שיפוץ הנכס, אשר סותרת את קביעת הרשות.

"יש לשים לב למועדים הקבועים בחוק לצורך הגשת השגה וערר. על ההשגה להיות מוגשת בתוך 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום, ואילו את הערר יש להגיש בתוך 30 יום מיום קבלת תשובת מנהל הארנונה להשגה".

"כאשר מדובר בנכס העובר שיפוץ יסודי, יינתן הפטור. אולם היקף השיפוץ אשר בגינו יינתן הפטור אינו ניתן לתיחום מדויק, והדבר ייקבע בהתאם לכל מקרה ומקרה לאחר ביקורת של נציג הרשות במקום. עם זאת, הרשות המקומית תתעקש בדרך כלל לתת את הפטור רק ממועד התחלת השיפוץ בפועל ולא בתקופת ההכנה לשיפוץ, אשר לעתים לוקחת זמן".

רשות מקומית אינה יכולה לחייב אדם לשפץ נכס רק כדי לחייבו בתשלום ארנונה. אולם מאידך, קיימת פסיקה סותרת הקובעת, כי אם בהשקעה כלכלית סבירה ניתן להשמיש את הנכס - הרי שבעל הנכס יידרש לשלם ארנונה ולא יוכל לטעון כי הוא מסרב לשאת בעלות השיפוץ. על פי גישה זו המכונה "הגישה הכלכלית", יש צורך לעמוד במספר קריטריונים שעשויים להצדיק מתן פטור, ובית המשפט קבע כי ניתן להיעזר בחוות דעת של שמאי מקרקעין, שתהווה את הבסיס העובדתי והכלכלי לבקשת הפטור. גם לעיריות יש גמישות בעניין זה, מוסיף עו"ד שחר בן עמי. "יש עיריות המאפשרות פטור מארנונה למבנה המצוי בשיפוצים למשך תקופה סבירה, בתנאי שהמחזיק או הבעלים דיווח בטרם תחילת השיפוץ על כך שהנכס לא שמיש".

לאיזו תקופה ניתן לקבל את הפטור?