אמא עוברת לדיור מוגן? ודאו שהתשלום לא יקפוץ
הסכם בית מוגן מכיל בתוכו את כל הזכויות והחובות שהדייר לוקח על עצמו למשך כל ימי חייו. משום כך, חשוב למנוע מראש הפתעות כמו העלאה חד צדדית של התעריף החודשי, שיאלץ אתכם לחרוג מיכולתכם הכלכלית. כך תעשו זאת
הסכם דיור מוגן
כדי להבין אם לבית המוגן מותר לשנות את מחירי הדיור כרצונו ולגבות מאמא סכומים גדולים יותר משנקבעו מראש, יש להבין תחילה כי הסכם בית מוגן הוא הסכם מורכב ובעל חשיבות רבה: הוא מכיל בתוכו את כל הזכויות, ובעיקר את כל החובות שאמא של ניר לוקחת על עצמה, וזאת למשך כל ימיה בבית המוגן, ובפרקטיקה: למשך כל ימי חייה.
ההסכם מכיל התייחסות לבריאותה של אמא, לנוחיותה היומיומית, וגם לחלק נכבד מכספי הירושה של ניר. לכן חתימה "על הדרך", ככה אחרי שהכל נסגר ולפני שמקבלים מפתח ליחידה, היא שגוייה ביסודה. הקדישו זמן ראוי לנהל משא ומתן על התנאים של ההסכם, בזמן שאתם עדיין חופשיים לבחור מבין מגוון ההצעות הקיימות בשוק, ואל תמתינו לרגע האחרון: בחנו את המוצר שמציעים לכם הרבה לפני שאתם מעמידים את הבית האמיתי למכירה ומזמינים חברת אריזה.
קחו בחשבון שההסכם הוא "כבד" ומרובה נספחים, ולעיתים אף תידרשו לגשת לייעוץ משפטי או חשבונאי טרם חתימתו. אופציה נוספת היא ליצור קשר עם חברות ייעוץ והכוונה המתמחות בתחום.
טיפים לחותם
על מנת שלא תיפלו בפח, לפניכם מספר קטן וחלקי של עקרונות בסיס, אשר כל ילד, הורה או מלווה העומד לחתום על הסכם דיור מוגן, פשוט חייב להכיר:
1. מסלולי תשלום - תמיד בִדקו מה המסלול המוצע לכם: האם מציעים לכם לרכוש את יחידת הדיור? גשו לעו"ד המתמחה במקרקעין. האם מציעים לכם "רק" לקבל זכות שימוש ביחידה? בדקו כמה כסף הנכם נדרשים לשלם בהתחלה, ומהו המנגנון המוצע:
- אם מדובר ב"פיקדון" רגיל, אתם אמורים להפקיד סכום ראשוני בגובה מאות אלפי שקלים או דולרים, בהתחלה. ואולם, שימו לב ש"הבית" שוחק לכם בכל שנה אחוזים מערך הפיקדון, וכי לאחר מספר מסוים של שנים, השחיקה מגיעה לרף עליון שנקבע מראש בחוזה (למשל: שחיקה של מקסימום 25% מהסכום). בדקו שרשום בהסכם מפורשות כי יתרת הסכום שתיוותר לאחר סיום השחיקה תושב לדייר עם עזיבתו (או ליורשיו, לאחר פטירתו).
- אם אין רף שחיקה מקסימלי, סימן שאתם משלמים "פיקדון מופחת": דהיינו, סכום נמוך יותר בהתחלה, אך אחוזי שחיקה שנתית גבוהים. אם תבדקו, תראו שבתוך שלוש-חמש שנים הפיקדון "ייאכל" לחלוטין.
2. ביטחונות ומנגנוני השבה - מהם הביטחונות שהבית מעניק על מנת להבטיח שהפיקדון ישוב לאמא של ניר - ערבות בנקאית, הערת אזהרה או משכון? יש לבדוק את העלות הכלכלית של כל פתרון. בנוסף בדקו כמה זמן לאחר שהדייר נפטר תקבלו את שארית הפיקדון, והאם יש מנגנוני סנקציה בגין איחור בהשבת הכספים (מוטב שיהיו).
3. שירותים - בדקו היטב לאלו שירותים אמא זכאית: האם הארנונה והחשמל כלולים בתשלום החודשי? ומה לגבי ארוחות, וכביסה? האם שירותים רפואיים נכללים? מתי אמא זכאית לביקור רופא, ומתי ייגבו ממנה תשלום בנפרד? לגבי מטפל צמוד: האם יידרש בעתיד, במידת הצורך, אישור מהבית המוגן על מנת שתוכלו להכניס מטפל ליחידה? כמה זה יעלה? אל תשכחו שאמנם כיום אמא בריאה, טפו טפו, אך במידה ותחלה, ה"בית" יפעל לפי הוראות החוזה, ולא תוכלו לשנות את שנחתם.
4. דמי שימוש / אחזקה שוטפת - במסלולי הפיקדון הדייר משלם, בנוסף לתשלום השנתי, גם דמי אחזקה שוטפים, ל"בית" או לחברת הניהול של הבית. קיימים גם מסלולים בהם קיים תשלום חודשי בלבד: דהיינו, אין צורך להפקיד סכום גדול בהתחלה, והתשלום החודשי כולל בתוכו את הכל: שכירות, דמי אחזקה ושהייה (והוא כמובן גבוה יותר). פרקטית, הכי חשוב להבין מהו התשלום הכולל שעל אמא לשלם בכל חודש, וכמה למעשה תעלה השהות של אמא בבית המוגן למשך מספר מסוים של שנים קדימה (למשל, אם היא תשהה שם שנה, 5 שנים, 10 שנים).
האם התשלום החודשי יכול להתייקר?
נקודה חשובה לבדיקה בהקשר זה היא יציבות התשלום: האם הבית המוגן רשאי לייקר את התעריף החודשי בהודעה חד צדדית מטעמו? במקרה של ניר, הוא גילה שכן: התשלום החודשי שאמא משלמת יכול להתעדכן בכל עת, ולפי שיקול דעתו הבלעדי של הבית המוגן. למעשה, אמו עלולה למצוא את עצמה, בעוד חמש שנים, משלמת דמי שימוש שחורגים מיכולתה הכלכלית.
חשוב לדעת, כי בבתים מוגנים מקובל להעלות את דמי השימוש בהתאם לעליית המדד, ובנוסף לקבוע מנגנון העלאה נוסף. עם זאת, יש לבדוק אם הסעיף הספציפי מנוסח באופן חוקי שמצמצם את חוסר הוודאות של הדייר, או שהוא מנוסח באופן כוללני ומהווה סעיף מקפח בחוזה אחיד. בכל מקרה, העלאה חד צדדית מבלי הסבר היא אסורה.
נושא זה עלה לאחרונה לדיון משפטי, כאשר דיירי אחוזת דיור מוגן הגישו לבית המשפט השלום תביעה, בה הלינו על כך שדמי השימוש החודשיים עולים מדי שנה על סמך שיקול דעתה הבלעדי של האחוזה. טענתם, כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, נדחתה, ולכן הם ערערו לבית המשפט המחוזי, שקיבל את טענותיהם, וקבע כך:
1. האחוזה אכן נוהגת להעלות את דמי השימוש החודשיים מבלי לתת לדיירים מידע או הסבר בדבר הסיבות להעלאה.
2. הוראת סעיף זו פוגעת קשות ביציבות ובביטחון המצופים מחוזה מעין זה: ההעלאות עלולות להפוך את השהות באחוזה לבלתי אפשרית מבחינה כלכלית.
3. נכון שהדייר חופשי לנהל משא ומתן עם הבית המוגן על ההעלאה, אך אין לו באמת כוח מיקוח אמיתי: לרוב הוא אינו זכאי להחזר התשלום ששילם עם כניסתו לבית, אם יעזוב, ומצבו הבריאותי והכלכלי אינו מאפשר לו באמת ללכת... למעשה החופש שלו הוא "כחופש שיש לקבצן לישון מתחת לגשר"!
4. האחוזה מהווה בית חלופי לדיירים, עד סוף ימי חייהם. יש להם תלות בצורת חיים זו, ולכן היחסים צריכים להיות מבוססים על יחסי אמון, המשכיות ותלות. העלאה חד צדדית שכזו, מהווה עושק של הדיירים.
5. לאור כל אלו, לא ניתן להותיר לאחוזה שיקול דעת בלעדי להעלאת דמי השימוש.
6. הסעיף בחוזה ישונה כך שיהיה לגיטימי, ובלתי מקפח, ויקבע כי האחוזה תהא זכאית להעלות את דמי השימוש רק בהתקיים שינוי נסיבות המצדיק העלאה. דהיינו, רק במקרה בו בדיקה אובייקטיבית-חיצונית של עלויות התפעול תקבע כי שירותים מסויימים (שלאחוזה אין שליטה עליהם), התייקרו, ניתן יהיה לייקר את המחיר.
7. בית המשפט גם חייב את האחוזה לשלם לדיירים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, בסך של 35 אלף שקל.
לאור פסיקה זו מומלץ בהחלט, לכל מי שחתם או חותם בימים אלו על הסכם בית מוגן, לבדוק את הסעיף הרלבנטי בחוזה שלו, לבקש הבהרות מה"בית" לגבי יישומו בפועל, ואף לפנות לייעוץ של מומחה באשר למידת תקפותו החוקית. בהצלחה.
דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.
למאגר פסקי-הדין המלא:www.lawdata.co.il
למאגר פסקי הדין ודיני העבודה המלא: http://www.koloved.net
לפנייה לכתב/ת 
