השוכר משפץ את הנכס - הבעלים מחויב במס

המצוקה בשוק השכרת הנכסים מאפשרת לבעלי נכסים לגלגל לעיתים את עלות שיפוץ הנכס על גב של השוכר, שעומד לעיתים קרובות בפני עובדה: "הנכס יושכר לך אם תסייע לשאת בעליות השיפוץ, תמורת הפחתה מסוימת בדמי השכירות".

אף שהפסיקה קובעת כי שיפוץ נכס על ידי השוכר והשבחתו עקב כך, מהווה הכנסה של המשכיר החייבת במס - משכירים רבים מנסים להעלים אותה מרשויות המס. רשות המסים מצידה, מודעת היטב לעובדה כי משכירי ננכסים אינם ששים לשתף אותה ברווחיהם ופעמים רבות, אינם מדווחים על שווי תוספות הבנייה, השיפורים והשיפוצים שביצע השוכר בנכס.

התחבולות השונות מוכרות היטב לפקידי רשות המסים ועשייתם עלולה להוביל את מבצעם אל חדר החקירות שלה. לאחרונה החליטה הרשות להזכיר לבעלי הנכסים את החובה שחלה עליהם והפיצה חוזר מס הכנסה מס' 5/2011, הקובע ומרענן את העקרונות לאופן מיסוי הכנסות מדמי שכירות ששולמו בדרך של שיפורים במושכר. אלו העיקריות שבהן:

מי הנהנה מהשיפורים בנכס? אם הנהנה העיקרי מהשיפור במושכר הוא בעל הנכס, מתחזקת הטענה שמדובר בדמי שכירות שחייבים במס. עם זאת בלא מעט מקרים טוענים משכירי נכסים, כי אמנם הנכס בבעלותם, אך השוכר שכר את הנכס לפרק זמן ארוך ולכן הוא הנהנה העיקרי.

ברית שתיקה - שיטה נוספת באמצעותה מנסים משכירי הנכסים להתחמק מתשלום מס בגין שיפורים בנכס, היא סיכום עם השוכר כי התשלום שישולם על ידו לשיפוץ הנכס, יופחת ממחיר השכירות אולם מחובותו לשמור על כך בסוד. היו מקרים בהם המשכירים טענו בפני חוקרי הרשות כי הסיבה לגובה שכר הדירה הנמוך הוא ירידה משמעותית במחיר הממוצע של הנכס. חוקרי רשות המיסים מצידם, חשופים למאגרי מידע הכוללים אינפורמציה לגבי גובה דמי השכירות הממוצעת בכל אזור.

הנכס שופץ בהתנדבות - אם השוכר מתנדב לבצע את השיפורים במושכר בלי שהמשכיר ידע על כך או דורש זאת, בעל הנכס לא נדרש לשלם מס בגין השיפורים. חוקרי הרשות תפסו בעבר בעלי נכסים שסיכמו עם השוכרים כי השיפוץ יוצג כאילו מדובר ביוזמה של השוכר, שהמשכיר מצידו כלל לא ידע על כך.

החזרת הנכס לקדמותו בתום תקופת השכירות - כשהנכס חוזר לקדמותו בסוף תקופת השכירות, מתחזקת הטענה כי למשכיר לא נוצר יתרון ולפיכך אין לזקוף לו הכנסות מדמי שכירות כתוצאה מהשיפורים. בניסיון לחמוק מההכנסה, היו מקרים בהם המשכיר והשוכר פעלו להכנסת סעיף בחוזה השכירות שיקבע כי הנכס יוחזר לקדמותו בסיום השכירות, כאשר ברור לצדדים כי אין בכוונת השוכר לעשות זאת.

שווי השיפוץ- שוויו בשוק  - משכירי הנכסים לא יוכלו לטעון עוד כי שוויים של השיפורים מסתכם בעלות השיפוץ. מעתה רשות המיסים תחשב את שווי השיפורים לפי תרומתם להשבחת הנכס ולעליית ערכו. בעל הנכס יידרש להגיש לפקיד השומה הערכת שווי לגבי הכנסה שנזקפה בשל השיפורים, שתעשה באמצעות שמאי מקרקעין או מומחה אחר, וזאת ביחד עם הדוח על ההכנסות לשנת המס בה חל אירוע המס.

עיתוי ההכרה בהכנסה - מועד הדיווח על הכנסות דמי השכירות ששולמו בדרך של ביצוע שיפורים במושכר, יהיה המוקדם מבין החלופות הבאות:

• סיום תקופת ההשכרה או מכירת הנכס המושכר.
• שימוש המשכיר בשיפורים במושכר ללא כל תמורה או עבור תמורה נמוכה ממחיר השוק.
• כאשר המשכיר נעשה זכאי לקבל פיצוי בגין פגיעה שנגרמה בשיפורים במושכר.
  

הכותב הוא עו"ד, מומחה למיסוי פלילי ואזרחי ושותף במשרד עוה"ד בתרון, בר-טוב