בכירים בשוק הנדל"ן: אין חדש - פתרון לא באופק

ביקורת מקיר לקיר: בלחץ ההפגנות הסוערות של הימים האחרונים, הציג ראש הממשלה בנימין נתניהו את תוכנית הנדל"ן החדשה של ממשלתו. דיירי האוהלים מיהרו לצאת נגד הממשלה, וזמן קצר לאחר מכן התברר כי גם בכירי ענף הנדל"ן וארגונים חברתיים סבורים שנתניהו פספס הזדמנות. "בפתרונות שהציע ראש הממשלה אין חדש", אמר שלמה גרופמן, יו"ר "קרן פייר" ומנכ"ל אפריקה ישראל לשעבר.

• מחאת האוהלים - עדכונים אחרונים ב-ynet:
• לבני: "תוכנית להורדת אוהלים, לא לבניית בתים"
• באוהלים: "נתניהו מנסה לשחד את הסטודנטים"
  

גרופמן סבור כי התוכנית לא תספק פתרון מהיר למצוקה ולא תפתור את בעיית הזוגות הצעירים. "הביורוקרטיה בכל נושא הבנייה היא כבדה ביותר", הוא מסר. "דירה היא מוצר שלייצר אותו דרוש זמן רב ואין אף פתרון קסם שיכול לשנות עובדה זו". 

עמוס אונגר, ששימש כמנכ"ל משרד השיכון בעבר, סבור כי התוכנית מגיעה מאוחר מדי ומעט מדי. "50 אלף יחידות דיור - אינן מספיקות", הוא אמר ל-ynet. "חייבת להיות תוכנית ארוכת טווח ולכן המספר חייב להיות לפחות 200 אלף יחידות דיור בכל הארץ, אחרת הבעיה תחזור על עצמה תוך זמן קצר".

באשר לרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, הוא ציין כי "המהלך נכון בכל הקשור לארגון ותוספת כוח אדם, אבל זו תהיה טעות קשה להוציא מידי המדינה את הבעלות והשליטה על קרקע הלאום. ההיפך - רק שליטה בקרקעות תאפשר להתמודד עם משברים מהסוג שאנו חווים היום".

גם שמאית המקרקעין, נחמה בוגין, סבורה שאין בהכרזה שום דבר מהותי חדש וכי כמות של 50 אלף זה לא מספיק. "צריך 50 אלף דירות שישוחררו לשיווק כל שנה", היא מסרה. "הממשלה נמנעת מלטפל בעיקר ונצמדת לטפל. שינוי צריך לבוא משורש הבעיה ולא פתרון קוסמטי של שיווק הקיים. אותן 50 דירות תוך שנה וחצי צריכות לבוא ממאגר קרקעות שיוכל לספק דירות אלה. ליבת הבעיה ומה שיצר את צוואר הבקבוק הוא שאין היצע מספיק של קרקעות לבנייה. הפתרון היחידי טמון בהפשרת קרקעות חקלאיות ושינויי הייעוד למגורים". 

חסמים ל-160 יחידות מאושרות

אבי דאבוש, מנהל תוכניות בשתיל, אמר ל-ynet כי "כרגיל, כמו כל מסיבות העיתונאים הידועות של נתניהו, יש פה אוסף של דברים שנוסו בעבר ולא עבדו, בניסיון להפיג את המחאה. יש פה חוסר הבנה של כמה דברים: שהמחאה היא נגד השיטה, ששמה את הכלכלה מעל לאזרחים.

"שנית, יש בעיה עם ההתייחסות לדיור בר השגה כמתנות שמחולקות לכמה סקטורים כמו צעירים וסטודנטים. זה לא יעבוד, נמשיך לנסות לקדם פתרון מערכתי שיענה גם על מצוקת תושבי פריפריה ושיציע מכלול אמיתי של פתרונות, עם דיור ציבורי, דיור בר השגה, דיור להשכרה, תחבורה וחינוך".

ניר פפאי, סמנכ"ל שמירת סביבה וטבע בחברה להגנת הטבע, התריע כי התוכנית לא תפשר את מצב הדיור ותגרום לפגיעה בשטחים הפתוחים בישראל. "ראש הממשלה מתלונן שמערכת התכנון היא מערכת ביורוקרטית, המעכבת את הפיתוח, בעוד הממשלה שבראשותו מייבשת את מוסדות התכנון, הן בתקציבים והן בכוח אדם", אמר.

"המשמעות של הצעדים החדשים תהיה בנייה מיותרת בשטחים פתוחים, תוך אכיפת מוסדות התכנון, על חשבון השטחים הפתוחים ואיכות החיים של כולנו. על ראש הממשלה לשחרר ולפתוח חסמים ל-160 יחידות המאושרות כבר היום ולקדם את הרפורמה בתחום הרישוי, על מנת ליצור מלאי גדול של דירות, שיאפשר את הורדת המחירים, מבלי לפגוע באזרחי המדינה".

רבנים למען זכויות האדם הזהירו כי הרפורמות של נתניהו לא יפתרו את בעיותיהם של האוכלוסיות החלשות בישראל. "ראש הממשלה הזכיר תוכנית לבנות על קרקע למטרות ציבוריות 10 אלף יחידות דיור לסטודנטים, אך אינו מזכיר כלל בנייה דומה לדיור ציבורי, שאמור לספק קורת גג לשכבות המוחלשות ביותר בישראל", נמסר, "רפורמה הכוללת דיור מוזל היא אומנם מבורכת, אך לא יכולה לתת מענה לאותם נזקקי הדיור הציבורי שידם אינה משגת אפילו דירות בהנחה". 

"בנדל"ן אין קסמים"

בני קרת, יועץ אסטרטגי ליזמי נדל"ן, אמר כי "עולם כמנהגו נוהג. הממשלה מנסה לייצר רגיעה ללחץ החברתי שהתעורר, בעזרת ספין תקשורתי". לדבריו, "קיים חוסר בהירות בקרב גורמי השוק ועולות שאלות של כמה אחוזים יהיו מוקצים למשל לדיור בר השגה בכל פרויקט, מי יבנה, מה יהיה תג המחיר האם מכרז מחיר למשתכן יהיה לדיור בר השגה ועוד. כשיש אי בהירות לא קורה כלום וזה נשאר בגדר כותרות".

שי הניג, מנכ"ל חברת הבנייה אפגד, טוען כי הממשלה לא תצליח לארגן שיווק של 50 אלף דירות בזמן קצר. "לא סביר שהממשלה תצליח בזמן כל כך קצר להתארגן על מכרזים", אומר הניג. "גם אם מחר ייצאו מכרזים לבניית 50 אלף דירות, יידרש לפחות שנה להוציא את הפרויקטים לביצוע, ואולי בעוד שנה וחצי תחל בנייתם".  

לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, התוכנית לא עונה על המצוקות בקיימות בשוק הדיור. "למה בנייה להשכרה מוזלת רק לסטודנטים?", הוא שואל. "ומה עם אלו שידם אינה משגת לקנות דירה? חסרות בתוכנית שתי התחייבויות מרכזיות: ההנחות על הקרקע צריכות לרדת למחיר אפס, ומחירי השכירות והמכירה לציבור צריכים להיות מוכתבים על ידי הממשלה ולא על ידי היזמים".

היזמית דליה שוסטר, יו"ר ובעלים קבוצת נוה שוסטר, אמרה כי "בנדל"ן אין מעשי קסמים ואני לא רואה שינויי שיחול במיידי. הרעיונות שביבי ושטייניץ הציגו אינם יכול להתממש, כל עוד אין תיאום בין הצהרות הממשלה על הכוונות להוריד את מחירי הנדל"ן לבין ההתעקשות של מנהל מקרקעי ישראל לשווק קרקעות במכרזים במחיר מלא. התעקשות זו של המנהל הופכת את מחירי הדירות במכרזי מכיר למשתכן לבלתי כדאיים עבור הקבלנים המדירים רגליהם ממכרזים אלה".

מה עם כוח האדם?

ניסים בובליל, נשיא התאחדות הקבלנים, הזכיר כי הממשלה כבר הכריזה בעבר על רפורמות חשובות שלא יצאו אל הפועל, כך שהמבחן האמיתי הוא בביצוע. "אנחנו שמחים שבממשלה הבינו שמחיר הקרקע הוא החסם העיקרי לבניית דירות מוזלות ושהיא סוף סוף מסכימה לוותר על חלק קטן מהכנסותיה משוק הנדל"ן לטובת הצעירים", אמר בובליל. עם זאת הוא שב וחוזר על הטענה המוכרת בענף, לפיה אין עדיין מענה למחסור בעובדים שיבצעו את המשימות הנוספות שיוטלו על הענף.

אלדד ניצן, יו"ר תאגידי כוח האדם באיגוד לשכת המסחר, אמר כי "במקום שנתניהו יכנס עוד מסיבת עיתונאים רוויות סיסמאות, מוטב שיקרא לסדר את פקידי משרד הפנים, שמעכבים החלטת ממשלה על הבאת אלפי עובדים זרים לענף הבנייה".  לדבריו, "אם נתניהו לא יתערב, מסיבת העיתונאים הבאה שייכנס, תהיה להסביר לאומה מדוע מערך הבנייה בישראל קרס ושותק".

עו"ד ענת בירן, שכיהנה בעבר כיו"ר ועדת ערר של מחוז תל אביב, סבורה אף היא שהתוכנית לא תיתן מענה מהיר למצוקה הקיימת. "התוכניות החדשות יצטרפו לפקק בוועדות התכנון", היא מסרה. "הרי דיור בר השגה, דיור להשכרה ומעונות סטודנטים - כולם כרוכים בהליכים תכנוניים, שיסבלו מאותם תחלואים ביורוקרטים של עבודה איטית בוועדות, התנגדויות, סחבת ואישורים משרדי ממשלה שונים".

לדבריה, "הפתרון המיידי והאמיתי נמצא מתחת לפנס, והוא הזרמת כספים לוועדות התכנון הקיימות לצורך הגדלת תקנים והעלאת משכורות, איוש המשרות החסרות, גיוס של עובדים נוספים והוראת מדיניות של עמידה בלוחות זמנים, הסרת חסמים ועידוד יזמים שיפעלו במהירות. בנוסף, יש לעודד חלוקת דירות לדירות קטנות בגדלים סבירים והפיכת מבני תעשיה ואחרים לשימוש למגורים בהליך רישוי קצר".

גם פרופ' דן גלאי, יו"ר סיגמא בית השקעות, סבור שהתוכנית לא תספק מענה מיידי למחסור בהיצע הדירות. "התוכנית שהציע נתניהו אינה יישמה בשלב המידי אלא רק לטווח הארוך", הוא אומר. "פיתוי לפתרונות מהירים יכול להוביל לתוצאות שנצטער עליהן בעתיד. לפני שהולכים לפתרונות גדולים, על הממשלה לפתור פלונטרים אדמיניסטרטיביים כמו נושא הרישוי ומחסור בעובדים".

הצעדים שנתניהו הכריז עליהם זכו לתמיכת נגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, שציין לטובה את העובדה שהצעדים מידתיים וממוקדים בהגדלת היצע הדיור. הנגיד התייחס גם לכך שבשנה האחרונה חל גידול של 11% בהיקף התחלות הבנייה, ובעקבותיהן עולה בהדרגה גם מספר סיומי הבנייה.

לדברי פישר, הדבר צפוי להביא עם הזמן לגידול בהיצע הדירות ולהתמתנות במחירי הדירות ובשכר הדירה. הנגיד הוסיף שחשוב להשלים את הרפורמות ושינויי החקיקה שמקדמת הממשלה בתחום הוד"לים והרפורמה במינהל, משום שהן יקצרו באופן משמעותי את הזמן שבין ההחלטה לשווק את הקרקע לבין סיום הבנייה.