מתפרץ לדלת פתוחה: הנדל"ן יוזל גם בלי נתניהו

מחאת הדיור, מהמוצדקות במחאות שהתרחשו בישראל בעשורים האחרונים, צפויה להגיע אל פתרונה החלקי כבר בשנה הקרובה. לא, אין זה "הסופרטאנקר" של נתניהו, לא הלהטוטים של שטייניץ ולא שלל פתרונות הקסם של אטיאס, שבעיקר קוסמים לחרדים. מחירי הדיור בישראל צפויים לרדת מסיבה אחרת לגמרי: הם כבר התנפחו לכדי שיא - שממנו יש רק כיוון אחד: למטה.

• מחאת האוהלים - סיקור נרחב ב-ynet
  
• מתווכים: המחאה מצננת את שוק הנדל"ן
  
• צניחה של 28% ברכישת דירות להשקעה
  

לאחר 5 שנים בהן ראינו כניסה מסיבית של משקיעים ישראלים וזרים שפעלו בהמוניהם בשוק הנדל"ן והביאו אותו לרתיחה, המחירים של דירות באזור המרכז פשוט איבדו כל קשר למציאות. רבות כבר נאמר על כך, אך חשוב לומר זאת שוב - בישראל התפתחה בועת נדל"ן. נקודה.

לכל ראלי יש מוצאי ראלי

צעד ראשון לבחינתה של בועה, אם היא כלל קיימת, הוא בחינת הממד ההשוואתי. ובכן, בנקודה זו מצבנו, איך נתנסח בעדינות, לא מזהיר. די לראות מה קרה למחירי הדירות ב-5 השנים האחרונות ולבחון את זה בעין גלובלית – תוך השוואת הראלי שהיה כאן למקומות אחרים כגון ארה"ב, בריטניה וגרמניה. 

מחירי הדיור הוכפלו בישראל - ולא מדובר רק על תל אביב. ראו מה קרה בחיפה, במושבי השרון, גבעתיים, רמת גן, פתח תקווה ואזורים נרחבים נוספים, שם מחירי הדירות עלו בין 50% ל-150% - תלוי באזורי הביקוש. דירה במיליון שקל הפכה להיות ממצא נדיר באזור המרכז, באזורי התעסוקה הגדולים. גם בפריפריה מחירי הדירות נתנו קפיצה אדירה של עשרות רבות של אחוזים.

הראלי במחירי הדירות בישראל מזכיר מאוד את הראלי שהיה בארה"ב, בספרד ובבריטניה. שם, הראלי הסתיים בירידות מחירים כואבות מאוד ומשקיעי הנדל"ן מצאו את עצמם עם נכסים ששווים הרבה פחות מהמחיר בו הם נרכשו. מבט מעמיק יותר על הדירות למכירה היום בישראל מלמד אותנו עובדה פשוטה – מי שמתכוון לרכוש כיום דירה שכזו למטרת השקעה, אינו עושה מעשה נבון במיוחד.

תשואות הולכות ונשחקות

 משקיעי הנדל"ן שנכנסו לשוק הנדל"ן הישראלי בחמש השנים האחרונות, עשו ללא ספק "קופה" נאה. עליית המחירים המסיבית לצד עלייה בתעריפי שכר הדירה, הובילו רבים מהם לתשואות חלומיות. אולם העליות התלולות במחירים הובילו לכך, שמי שרכש דירה מתחילת שנת 2011 צפוי ליהנות מתשואה נמוכה מאוד על הדירה - תשואה שתנוע בין 2.5% ועד 3.5% - תלוי היכן רכש.

תשואות שכאלה אינן מהוות מוקד משיכה למשקיעים בשוק הנדל"ן וכשהמשקיעים ידירו רגליהם משוק הנדל"ן הישראלי - המחירים יירדו בהתאם. כך, מי שרץ היום, בשיא, לרכוש דירה בישראל, ימצא עצמו מאוכזב מכך שחלום הדירה להשקעה שלו ירד לטמיון.

אז מה כן? מאחר שבכל תחום בחיינו אנו מסתכלים על הכל בבחינה גלובלית, הגיע הזמן גם בנדל"ן לצאת מהבועה הישראלית ולבחון את העולם בעיניים של משקיע ולא של ישראלי, שמשוכנע כי המקום היחידי להשקיע זה פה.

מחירי הנדל"ן בארה"ב למשל, נמצאים עתה ברמות של 30% ממחירי השיא במדינות במו פלורידה, נבאדה, אריזונה ואחרות, וברמה של 70%-80% מהשיא בניו-יורק, לוס אנג'לס וערים תוססות דומות. תשואות הנכסים בשוטף עומדות על בין 8% ל-12% נטו, מאחר שלמרות קריסת מחירי הנדל"ן - מחירי השכירות כמעט ולא השתנו, נוכח כל אותם מיליונים שאיבדו בתיהם ושוכרים עתה מקום מגורים, שהרי אוהלים לא מהווים אופציה אמיתית לחיים.

בישראל המחירים מעולם לא היו גבוהים כל כך. האם זה מרמז טובות למשקיע? ממש לא. למי זה כן מרמז טובות? לדיירי מחאת האוהלים ושכבות הביניים שקורסות תחת העומס. עבורם זו בשורה מרנינה מאחר שלמחירים הנוכחיים יש רק כיוון ברור אחד והוא למטה.

הכותב הוא מנכ"ל אפריל השקעות פרטיות