בעזרת השם: חרדים משלמים פחות על דירות

למי יותר זול לקנות דירה בישראל: לסטודנט חילוני או לאברך חרדי? למשפחה חילונית צעירה מחולון, או למשפחה חרדית צעירה מבני ברק? בדיקת "ממון‭,"‬ בסיוע מחירון דירות לוי יצחק, עונה על השאלות המסקרנות הנוגעות למחירי הדירות לשני פלחי השוק, מצפון לדרום. הרבה חששות, דעות קדומות ושינויים דמוגרפיים קשורים לתחרות הסמויה הזאת למציאת פתרונות דיור בין שני המגזרים.

• בדיקה: רוב מכרזי הדיור מיועדים לחרדים
• מסתמן: יוצאי צבא ייהנו מדיור מוזל לפני חרדים
• מצוקת הדיור החרדית: גרים במחסנים ובחניונים
  

כך למשל, אזורים רבים "מתחרדים‭."‬ בירושלים, שכונות שהיו חילוניות לחלוטין התאכלסו במשך הזמן ברובן בחרדים. החילונים נדחקים החוצה ועוזבים, ואפילו בית הכרם, המעוז החילוני היחיד שנותר בירושלים, ננגס לאחרונה. חילונים מוכרים דירות וחרדים רוכשים אותן.

לאוכלוסייה החרדית יש בין 7 ל‭15-‬ ילדים במשפחה, ולמשפחות החילוניות ‭4-2‬ ילדים. בעבר הייתה ירושלים מאוכלסת גם בחילונים מבוגרים, שרבים מהם נטשו לתל-אביב. נראה שהעיר כולה תתקשה לתת מענה לתושביה החילונים המתמעטים. אוכלוסייה חרדית, בשונה מאוכלוסייה דתית לאומית, זקוקה למאפייני מגורים משלה. לרוב היא אינה נטמעת באוכלוסייה החילונית, ומבקשת להחיל את מנהגיה גם על אלה המתגוררים בסמוך אליה. מי שאינו מסתגל, שיעבור. 

גם אם מגיע שכן חרדי אחד לבניין חילוני, אופי הבניין משתנה. אם יש שער הנועל את החצר, הדייר יבקש שהשער יישאר פתוח בשבת משום שהוא לא משתמש במנעול חשמלי ואף לא נושא בכיסו מפתח. הוא ידרוש מעלית שבת. השכנים יחושו שלא בנוח כשהם מדליקים טלוויזיה בקול רם או מפרים ציווי דתי אחר. אז תימכר דירה נוספת בבניין, חבר חרדי נוסף יעבור אליו וכן הלאה.

הפרשי המחירים היום הם עדיין לטובת החרדים ברוב המקרים, ולא רק בגלל דירות "מחיר למשתכן" שנבנו בעלויות נמוכות יותר, שכן עד היום הייתה עדיפות ברורה למשפחות מרובות ילדים. מדובר גם בקבוצות גדולות החוסכות עלויות שיווק, וגם סטנדרט הבנייה נמוך יותר.

ירושלים

רכישת הדירות על ידי החרדים וההשתלטות על שכונות חילוניות כמו רמות או קריית יובל, לא הביאו לירידות מחירים אלא לתופעה הפוכה: המחירים עלו עקב הביקוש הרב. כל דירה שהוצעה למכירה נרכשה מיד במחיר גבוה על ידי חרדים. בקריית יובל עלו דירות 3 חדרים מ‭750-‬ אלף שקל למיליון שקל. על כל מגרש שהוצע הגישו החרדים הצעה גבוהה, וכך השתלטו על שכונות חילוניות בעיר.

• שכונה חרדית: בגאולה, רחוב יישא ברכה, דירת 4 חדרים, קומה ‭,1‬ ללא מעלית ועם חנייה, מרפסת סוכה, נמכרה ב‭2.12-‬ מיליון שקל. דירת 3 חדרים ברחוב החומה השלישית במאה שערים, 70 מ"ר, קומה ‭,3‬ ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב‭1.9-‬ מיליון שקל.
  

• שכונה חילונית: בית הכרם, ברחוב הבנאי, דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, קומה ‭,2‬ מעלית וחנייה, נמכרה ב‭2.33-‬ מיליון שקל. דירת 3 חדרים ברחוב רבי בנימין בשכונה, 69 מ"ר, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב‭1.7-‬ מיליון שקל.
  

צפת

החרדים בצפת מתגוררים בכל העיר, המחירים דומים בכל השכונות, אבל לחרדים עדיין יש יתרון קל.

• אזור חרדי: ברחוב צה"ל, דירת 3 חדרים, 75 מ"ר, מעלית וחנייה, 400 אלף שקל. ברחוב הגולן, דירת 4 חדרים, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 2 עם אופציה לבנייה על הגג, 575 אלף שקל.
  

• לחילונים באותו אזור: רחוב צה"ל, דירת 3 חדרים, 75 מ"ר, מעלית וחנייה, 400 אלף שקל. ברחוב התבור, דירת גן 4 חדרים, 85 מ"ר, גינה משופצת, קומת קרקע מתוך ‭,2‬ נמכרה ב‭620-‬ אלף שקל.
  

פתח תקווה

בעיר יש קהילה דתית מסועפת, הן דתית לאומית והן חרדית. רובם מתגוררים בשכונות הדר גנים, בת 12 שנה, המיועדת לאוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית בינונית, כפר גנים הוותיקה, היוקרתית והיקרה, וכפר גנים ג' החדישה והמעורבת. גם בעמישב הוותיקה יש אוכלוסייה חרדית, ומושב נחלים הנושק לעיר מאוכלס כולו בדתיים.

המחירים בהדר גנים היו בתחילה נמוכים יותר מבאזורים אחרים בעיר, אך עקב עלייה מתמדת וביקוש רב הם מתחילים להשתוות לשכונות אחרות במרכז. המחירים בכפר גנים ובאם המושבות גבוהים יותר, ‭1.7‬ מיליון שקל ו‭1.4-‬ מיליון שקל בהתאמה, אך בשאר האזורים ניתן למצוא דירות במצבן של הדירות בהדר גנים ובמחיריהן.

• שכונה חרדית: ברחוב חנה רובינא, דירת 4 חדרים, 95 מ"ר, קומה ‭,4‬ מעלית, חנייה ומרפסת שמש, מושקעת וממוזגת, נמכרה ב‭1.2-‬ מיליון שקל.
  

• שכונה חילונית: ברחוב רחל המשוררת, דירת 4 חדרים, קומה ‭,3‬ מעלית חנייה ומרפסת שמש, נמכרה ב‭1.33-‬ מיליון שקל.
  

לוד

בלוד אפשר למצוא דירות יקרות מהממוצע, כמו אלה באזור התורני בנווה נוף, שעלותן כ‭925-‬ אלף שקל לדירת 4 חדרים, ודירות זולות (נווה זית, אלישיב‭,(‬ שבהן מתגוררים חרדים ברמה סוציו-אקונומית נמוכה מאוד. לפני כ‭18-‬ חודשים אושרו תוכניות פיתוח למזרח העיר, לבניית כ‭3,000-‬ דירות בשכונת אחיסמך לציבור החרדי.

לוד. דירות זולות יותר באזור החילוני (צילום: ליאה שטיינברג)

רוב הדירות בבנייה רוויה וחלקן הקטן צמוד קרקע. מספר גדול כל כך של דירות לאוכלוסייה הומוגנית של דתיים וחרדים יכול להשפיע על העיר והרכבה, אך מאחר שמדובר בלוד, שבעיות הביטחון הפנימי בה רבות, אולי דווקא לאוכלוסייה הזאת תהיה השפעה חיובית. באזור החילוני הדירות זולות יותר מאשר בנווה נוף, ודירות של 4 חדרים אפשר להשיג גם ב‭500-‬ אלף שקל ופחות.

• שכונה חרדית: בנווה חוף, רחוב הפרחים, דירת 4 חדרים, קומה ‭,4‬ מעלית, חנייה ומרפסת שמש, 112 מ"ר, נמכרה ב‭920-‬ אלף שקל.
  

• שכונה חילונית: בגני יער, דרך לוד הירוקה, דירת 4 חדרים, קומה ‭,5‬ משופצת, מעלית וחנייה, נמכרה ב‭780-‬ אלף שקל.
  

נתניה

קריית צאנז ממוקמת במרכז העיר ומאכלסת כ‭1,250-‬ משפחות. זו שכונה ותיקה שהוקמה לפני כ‭47-‬ שנה. יש בה בניינים ישנים, אך כל הזמן נבנים בה בניינים חדשים. יש בה מלונות ואפילו חוף ים נפרד מאחר שהיא מגיעה עד הים ממערב. דירות 3 חדרים בבניינים ישנים נמכרות במחיר של עד 700 אלף שקל, וגם שם קיים תכנון של פינוי בינוי ותמ"א ‭.38‬

• שכונה חרדית: בקריית צאנז, רחוב הרב הרצוג, דירת 4 חדרים, קומה ‭,5‬ מרפסת שמש, מעלית וחנייה, 120 מ"ר, נמכרה ב‭1.16-‬ מיליון שקל.
  

• אזור חילוני: ברחוב אמנון ותמר, דירת 4 חדרים, 120 מ"ר, קומה ‭,5‬ מעלית, חנייה ומרפסת שמש, נמכרה ב‭1.3-‬ מיליון שקל.
  

בת ים

קריית באבוב, השכונה החרדית בדרום העיר, מונה כ‭550-500-‬ תושבים הנמנים עם חסידי באבוב. מחירי הדירות הישנות בשכונה: 2 חדרים - כ‭500-‬ אלף שקל, 3 חדרים ‭800-750 -‬ אלף שקל. עם מעלית, חנייה ומרפסת סוכה: ‭1.2‬ מיליון שקל לדירות 4 חדרים, ו‭1.6-1.5-‬ מיליון שקל לדירות 5 חדרים.

קשה למצוא בבת-ים מחירים בסטנדרט הנמוך של הדירות, כלומר דירות ב‭500-‬ אלף שקל. הן ממוקמות באמת מתחת למחירים הריאליים של בת-ים. אבל כשמגיעים לדירות החדשות, 5-4‬ חדרים, המחירים משתווים ואפילו עולים על הסטנדרט החילוני: אפשר לראות שהביקוש לדירות גדולות לציבור הדתי מביא לעלייה במחירי הדירות הגדולות בעיר, בעוד שכלל הדירות הגדולות דווקא ספגו ירידה.

• אזור חרדי: רחוב בן ציון חלפון, 3 חדרים, 65 מ"ר, ללא מעלית וחנייה, קומה ‭,1‬ נמכרה ב‭570-‬ אלף שקל. ברחוב האדמו"ר מבאבוב, דירת 5 חדרים, 125 מ"ר, קומה ‭,1‬ מעלית וחנייה משופצת עם סוכה, נמכרה ב‭1.53-‬ מיליון שקל.
  

• אזור חילוני: ברחוב אנה פרנק, דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, קומה ‭,1‬ ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב‭880-‬ אלף שקל. ברחוב כ"ט בנובמבר, דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה ‭,6‬ מעלית, חנייה ומרפסת משופצת, נמכרה ב‭1.45-‬ מיליון שקל.
  

אשדוד

אם תשאלו מישהו שמתגורר בעיר, הוא יספר לכם שהיא מורכבת משלושה פלחי אוכלוסייה שאינם מתערבבים ביניהם: חרדים, רוסים וצרפתים. החרדים התגוררו תחילה ברובע ז‭,'‬ אך הוא נעשה קטן מדי עבורם, והם "יצאו החוצה‭."‬ בהתחלה רכשו דירות שאחרים לא רצו: קומה רביעית ללא מעלית, קומת קרקע חנוקה, מיקומים רועשים וכו‭.'‬ אבל בשיטת הסלמי הם השתלטו על בניינים ועל שכונות שלמות, והיום באשדוד חיה אוכלוסייה חרדית בהיקף גדל והולך.

אשדוד. שלושה פלחי אוכלוסייה שלא מתערבבים (צילום: אבי רוקח)

המחירים ברובע ז' נמוכים בכ‭10%-5%-‬ ממחירי דירות דומות בעיר: כ‭1.1-1.05-‬ מיליון שקל לדירות ‭5-4.5‬ חדרים עם מעלית, חנייה ומרפסת שמש (סוכה‭.(‬ דירה דומה ברובע אחר עולה כ‭1.25-1.15-‬ מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו‭1.4-‬ מיליון שקל לדירת 5 חדרים.

• אזור חרדי: רבי ינאי, ‭4.5‬ חדרים, מעלית, חנייה ומרפסת שמש לסוכה, קומה ‭110 ,1‬ מ"ר, נמכרה ב‭1.05-‬ שקל.

• אזור חילוני: בנחל קישון, ‭4.5‬ חדרים, קומה ‭,1‬ מעלית, חנייה ומרפסת שמש, 110 מ"ר, נמכרה ב‭1.21-‬ מיליון שקל.

חיפה

בשכונת הדר יש אזורים חרדיים כמו רחוב מיכאל, גאולה, בצלאל, ברכת משה, חרמון ועוד. יש בשכונה ישיבות ומקוואות. מחירי הדירות ברחובות הללו דומים למחירי הדירות בשאר השכונה, ואף נמוכים יותר, אבל יש דירות יוצאות דופן, כאלה שממוקמות קרוב למגורי רב או לישיבה, שיכולות פתאום להמריא למחיר כפול. 

בהדר החרדית תעלה דירת 2 חדרים ‭350-270‬ אלף שקל, דירות 3 חדרים יעלו ‭450-350‬ אלף שקל, ודירות 4 חדרים יעלו ‭750-500‬ אלף שקל. בהדר החילונית: דירות 2 חדרים ‭300-250 -‬ אלף שקל, דירות 3 חדרים ‭400-300 -‬ אלף שקל ואילו דירות 4 חדרים ‭700-450 אלף שקל.

• אזור חרדי: ברחוב זבולון, דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, קומה ‭,2‬ ללא מעלית וחנייה, משופצת חלקית, מרפסת, נמכרה ב‭475-‬ אלף שקל.
  

• אזור חילוני: ברחוב יוסף, דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, קומה ‭,1‬ ללא מעלית וחנייה, מרפסת, משופצת, נמכרה ב‭420-‬ אלף שקל.