אזעקה?! הדרך לממ"ד עוברת בתמ"א 38

תושבים רבים בדרום הארץ נותרו בגל ההסלמה הנוכחי ללא מענה הגנתי, בשל העובדה שרבים מהמבנים הישנים בישראל אינם כוללים ממ"ד או מקלט. פתרון ישים לכך מגיע מכיוונה של תמ"א 38, שמאפשרת להוסיף ממ"ד לכל בעל דירה בבית המשותף. איך עושים את זה?

עוד בנושא תמ"א 38:

• האם מנהלי הפרויקטים יצילו את תמ"א 38?
• תל אביב מציגה: תוכנית החלוקה של תמ"א 38
• כיצד נחלץ את תמ"א 38 מהריסותיה?
  

תמ"א 38 היא תוכנית לשיפוץ וחיזוק מבנים שנמצאים בסיכון ונבנו לפני ה-1 בינואר 1980. כיום היא כוללת זכויות בנייה המגיעות עד 2.5 קומות הטבות והקלות מס. במסגרת התוכנית ניתן לשפץ את המבנה על חשבון יזם או קבלן, כשהוא מקבל בתמורה את הזכויות המגיעות לבעלי הדירות בבית המשותף. סידור זה מחייב הסכם בין בעלי הדירות בבית המשותף לבין הקבלן.

הטבות שאמור להעניק הקבלן:

• הוספת חדר או ממ"ד בשטח של עד 25 מ"ר לכל דירה.
• הוספת מרפסת שמש לכל דירה.
• הכשרת חנייה.
• התקנת מעלית חדישה ומשוכללת.
• שיפוץ מעטפת הבניין בחיפוי אבן או בטיח דקורטיבי.
• הסדרת והסתרת צנרת גלויה של מים, ביוב ומיזוג אוויר.
• שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות לרבות חיפוי קירות, מעקות, תאורת חירום, ארונות חשמל וכדומה.
• שדרוג מערכת האינטרקום ותיבות הדואר.
• הוספת מחסנים בקומת העמודים.
• שיפוץ חדר האשפה, המקלט וחדרי אופניים או עגלות.
• תכנון וחידוש מסתורי הכביסה והמעקות.
• שדרוג והחלפת תשתיות הבניין, לרבות צנרת מים, ביוב, מערכת הגז, דודי שמש, תשתית חשמל וכדומה.
• עיצוב סביבתי על ידי אדריכל נוף, לרבות גינה, חנייה, קומת העמודים, שבילי הגישה, גדרות וכדומה.
  

ההטבות הללו תלויות במספר פרמטרים ובאישור התוכניות בוועדה המקומית. בנוסף, החוק מאפשר לרשות המקומית לקבוע את המדיניות שלה ביחס אליו, ולכן ההטבות משתנות מרשות לרשות.

בתמורה להטבות, יזכה הקבלן לקבל תוספת יחידות דיור בבניין. כאשר קיימת בבנין קומת עמודים, הוא יכול לבנות דירות בשטח קומה זו. בנוסף, הקבלן יקבל לבנות בקומה על הגג של בניין, או אם גודל המגרש אינו מאפשר – ניתן יהיה להוסיף אגף חדש למעטפת החיצונית של המבנה. במקרים מסוימים אפשר להרוס את המבנה לחלוטין ולבנות מבנה חדש בתוספת שטחי הבנייה שמעניקה התמ"א.

התנאים להיכלל בתמ"א 38:

1. היתר הבניה לבניית הבית המשותף הוצא לפני 1.1.1980.
2. אישור של מהנדס מוסמך לפיו המבנה אינו עומד בתקן הישראלי 413 והוא דורש חיזוק.
3. המבנה לא נקבע להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.
4. הבית המשותף עולה על שתי קומות ושטחו הכולל עולה על 400 מ''ר.
5. הדיירים או בעלי הדירות בבית המשותף החליטו לבצע את החיזוק.
   

כשלים ופתרונם

תמ"א 38 מאפשרת להגדיל את מספר הדירות בבניין ובאופן זה יוצרת פתרונות דיור חדשים במרכזי העיר ומוסיפה להיצע הדירות. אך למרות היתרונות, לא כולם ששים לממש את ההטבות במסגרת התמ"א.

נכון להיום, 6 שנים לאחר כניסתו של החוק לתוקף, רק מספר בקשות מצומצם התקבל ברחבי הארץ בנושא. לפי נתוני משרד הפנים קיימות 1.1 מיליון דירות שעומדות במסגרת תמ"א 38, אך עד היום הוגשו לוועדות התכנון כ-550 בקשות ליישום התמ"א, מתוכן אושרו כ-120 תכניות ו-40 תכניות הושלמו. 

עם זאת, שינויים שנערכו לאחרונה, הפכו את תמ"א 38 לכדאית ומשתלמת יותר עבור קבלנים. כך למשל, עד לא מזמן ההטבה העיקרית שהקבלן הרוויח היתה תוספת קומה אחת לבניית דירות חדשות והרחבת הדירות ב-25 מ"ר נוספים לכל דירה. כמו כן, היה על הקבלן לשלם 10% מהיטל השבחה.

לאחר השינויים, יכול הקבלן להוסיף קומה וחצי על הגג מכוח התמ"א באזורים כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רעננה, הרצליה ורמת השרון. באזורים אחרים הקבלן יכול להוסיף שתיים וחצי קומות. בנוסף, המיסוי שעל הקבלן לשלם הוקטן וכעת הקבלן אינו אמור לשלם היטל השבחה ומס שבח.

שינוי נוסף שמקל במימוש התמ"א נוגע להסכמת בעלי הדירות. בעבר נדרש הקבלן לקבל הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות, דבר שעורר את תופעת הדייר הסרבן או הסחטן והביא לעיכובים ומכשולים רבים. כעת נדרשת הסכמה של שני שליש מבעלי הדירות, והצעת חוק שעברה בטרומית מציעה להוריד את הרוב הנדרש ל-51% בלבד.

גם בתי המשפט נוטים כיום לשתף פעולה עם הכוונה והמגמה לקידום תמ"א 38. כך למשל, דייר שסירב לאשר פרויקט חיזוק למבנה מפני רעידות אדמה, חויב לאחרונה על ידי המפקחת על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, בהוצאות המשפט. המפקחת גם הסמיכה עו"ד לחתום במקומו על המסמכים הרלבנטיים.

הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38