הבית בתוכנית השימור בת"א? פנו לקו החם

ביום ראשון הבא תפקע זכותם של בעלי בתים הכלולים בתוכנית השימור בתל אביב לתבוע מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה את ירידת הערך של נכסיהם בעקבות התוכנית. רגע לפני שפג המועד האחרון להגשת תביעות, העמידו במחוז תל אביב של לשכת השמאים מוקד חירום לרשות בעלי הנכסים.

עוד בנושא שימור מבנים: 

• תוכנית השימור בת"א: מדוע ערך הבית עלול לרדת?
• ביתכם הוגדר לשימור: ברכה או עונש?
• לא שימרת? אולי ייקחו לך את הבית
• נדל"ן ששווה יותר: הופכים חורבות לארמונות
  

תוכנית השימור בתל-אביב אושרה ופורסמה למתן תוקף בספטמבר 2008, והיא כוללת כ-1,000 מבנים. לבעלי הנכסים שכלולים בה, יש זכות לתבוע מהוועדה המקומית לתכנן ובנייה ירידת ערך שעלולה להיגרם כתוצאה ממנה, אך זכות זו הוגבלה ל-3 שנים מיום פרסום התוכנית.

יו"ר מחוז תל אביב של הלשכה, דן לאופר, מסר כי המוקד נפתח בעקבות פניות של בעלי נכסים שהתקשו להשיג שמאים שיכינו חוות דעת בפרק הזמן הקצר. לאופר הדגיש כי איחור בתאריכי ההגשה, משמעו הפסדים של מיליוני שקלים. "בעלי נכסים שיפספסו את מועד ההגשה של התביעה, עלולים לעמוד פני חיובים אדירים של דמי השבחה, ללא יכולת לתבוע את ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מתוכנית השימור", הוא הסביר.

ירידת הערך נובעת ממספר משתנים, ביניהם ‫‫עלויות שימור גבוהות, ‫‫סיבוכים וביורוקרטיה המאריכים את קבלת היתר הבנייה, ‫מגבלות על ניוד זכויות הבנייה למשרדים ו‫‫הגבלה על האפשרות לקבל הקלות בנייה לעומת מגרשים.

ירידת ערך: מיליון עד 15 מיליון שקל

מהערכה שבוצעה בלשכת השמאים, עולה כי בעלי בתים הכלולים בתוכנית עתידים לספוג נזקים בהיקף מוערך של 15-1 מיליון שקל לנכס. כך למשל, ירידת הערך של בניינים לשימור ברחובות הס, מונטפיורי ואלנבי במרכז העיר, מוערכת במיליון שקל. בבניינים לשימור באזורים הצפוניים דוגמת שדרות בן גוריון, שדרות ח"ן ורחוב רופין, העלות הכספית נאמדת ב-3 מיליון שקל ומעלה. הערכת ירידת הערך הגבוהה ביותר, של כ-15 מיליון שקל, ניתנה על ידי השמאי גיל וינלס, למבנה עם 3 כניסות ברחוב מאפו.

מבנה בולט ומוכר, שבעליו כבר הודיעו כי בכוונתם לתבוע את העירייה בשל ירידת ערך, הוא בית אל על. בניין המשרדים, שבנוי מ-12 קומות מעל קומת הקרקע, נבנה בשנות ה-60 על שטח של כ-2,150 מ"ר. תוכנית השימור קובעת כי חזיתותיו ישופצו בהתאם לדרישות שימור, תוך ייקור עלויות השיפוץ והתחזוקה. את התביעה מוביל משרד עורכי הדין אמזל-לוי-חסיד והשמאי אחיקם ביתן העריך את ירידת הערך במיליוני שקלים.

גם בעלי יחידות דיור בבניין "בית הדר" הכלול בתוכנית, הודיעו כי יגישו תביעה בימים הקרובים. המבנה, שממוקם בפינת הרחובות מנחם בגין והרכבת, הוא בניין משרדים הראשון שנבנה בעיר. הבניין תוכנן על ידי האדריכל קרל רובין והוקם בין השנים 1936-1938. בבניין התגוררו קצינים וחיילים בריטיים בתקופת המנדט בין השנים 1948-1939, והוא מוגדר לשימור מחמיר.

בית הדר(צילום: כפיר חרבי)

לצורך הגשת התביעה נשכרו שירותי עורכי הדין ברק קינן ואורי עמנואל ממשרד הרטבי בורנשטיין בסון ושות'. לדבריו קינן, בשמאות שבוצעה לבניין כולו, הוערכה ירידת הערך במיליוני שקלים. בכוונתם להגיש בימים הקרובים תביעה ולעמוד על כך שבעלי הנכסים בבניין לא יחויבו בהיטל השבחה.

קינן ועמנואל מציינים כי חלק מבעלי הזכויות בבניינים שנקבעו לשימור, לא יודעים שקיימת להם זכות לתבוע פיצויים על ירידת ערך. לדבריהם, הם יופתעו גם לגלות שהעירייה בעצמה דורשת היטל השבחה מאותם בעלי זכויות בבניינים לשימור, בשל "מיתוג" הבניין. "לא יתכן שמצד אחד יוטלו על בעלי הנכסים לשימור הוצאות שימור גדולות מאד והם מוגבלים לממש את זכויותיהם ובנוסף יטילו עליהם היטלי השבחה", מסר קינן.

בישראל - מתמקדים רק בשימור המבנה

מחקר שערך השמאי ד"ר בועז ברזילי, במתחמים לשימור בארץ וברחבי העולם, העלה כי תוכניות לשימור משמשות זרז לפינוי אוכלוסייה שלא עומדת בעלויות השימור. "חילופי אוכלוסין הם הגורם העיקרי לעליית הערך במתחמים סגורים דוגמת שכונת נווה צדק", הסביר ברזילי.

המחקר גם מצא, כי חלה עליית ערך במבנים בעלי אופי מסחרי, שניצלו את ההמשכיות של ערך השימור כמנוף שווקי. לדברי ברזילי, הממצאים דומים לאלה של מתחמי שימור בחו"ל. עם זאת הוא מציין, כי מרבית המבנים לשימור בארץ לא נהנו מהערך ההיסטורי וספגו ירידות ערך. הממצא אינו מפתיע לדבריו, שכן "בעוד שבעולם השימור מתמקד באתר וסביבתו - בתל-אביב מתמקד השימור רק במבנה עצמו".

עו"ד ניר אמזל סבור כי תכנית השימור פוגעת בבעלי הבתים, שחשופים כעת לחיובים בגין השבחת בתיהם לכאורה. לטענתו, "האבסורד של תכנית השימור מתעצם בימים אלה שכן היא למעשה הקפיאה מאות נכסים, פגעה ביכולת לשפץ אותם או לחזקם במסגרת תכנית המתאר הארצית לרעידות אדמה ולמעשה מחזיקה את בעליהם בני ערובה".  

מוקד לשכת השמאים: 054-4956762 או במייל: Landvalu@netvision.net   .