מחירי הדירות בירידה? תלוי את מי שואלים
בישראל יש 3 גופים שמדווחים על המחירים, והם חלוקים ביניהם בשאלה לאילו נתונים יש להתייחס ומאילו להתעלם. השמאי הממשלתי בודק רק דירות 4 חדרים, הלמ"ס לא בודק בכפרים והאוצר לא משווה את מחירי הדירות מיד שניה. אז איך כדאי להתייחס לדיווח האוצר כי מחירי הדירות החדשות ירדו בכ-3%?
משרד האוצר נתן היום (א') לאזרחי ישראל את מה שהם ייחלו לו כבר הרבה זמן - בשורה על כך שהרע מאחורינו בכל הנוגע למחירי הדירות. מינהל הכנסות המדינה הציג נתונים אודות צניחה ברכישות של דירות בישראל (ירידה של 16% ברבעון השני). הצניחה הוצגה כהצלחה של מדיניות האוצר, שמעודד בשנה האחרונה את המשקיעים למכור את הדירות שלהם. בנוסף, נטען שהירידה במכירת דירות החלה לבוא לידי ביטוי בירידה קלה במחירים. נתוני המחירים עם זאת, פחות חד משמעיים מזה.
מהנתונים עולה כי במחירן של דירות חדשות חלה ירידה קלה של 2.9%, אך לא ברור מה קרה למחירן של דירות יד שנייה. יותר מכך, מהדו"ח של מינהל ההכנסות המדינה עולה, כי הפער בין מחירה של דירה חדשה למחירה של דירה יד שנייה הולך ומצטמצם בשנה האחרונה והוא ירד מ-47% ברבעון השלישי של 2010 ל-32% ברבעון השני של השנה.
משרד האוצר:
מכירות הדירות צנחו ב-16%
אביטל להב
שוק הנדל"ן מתקרר. עוד לפני תחילת המחאה, ברבעון השני של השנה, נמכרו 21.9 אלף דירות, ירידה חדה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וביחס לרבעון הקודם. מחירי דירות חדשות ירדו באותה תקופה ב-2.9% בלבד
מדוע האוצר אינו מציג נתונים אודות מחירן הממוצע של דירות יד שנייה, בעוד שהנתון אודות ירידה במחירן של דירות חדשות הוצג כנתון רשמי ומוצק? הסיבה לכך היא שבמינהל הכנסות המדינה רואים את מחירי דירות יד שנייה כנתון שלא ניתן להסתמך עליו כשבאים לקבוע האם מחירי הדירות בישראל ירדו או עלו.
מי בכלל יודע מה קורה בשוק הנדל"ן?
במשרדי מס שבח ברחבי הארץ מצוי מידע אודות כל עסקת נדל"ן שבוצעה במדינה. מידע זה מבוסס על כל העסקאות שדווחו למס שבח על ידי עורכי דין, שמאים ורואי חשבון שניהלו עבור לקוחותיהם עסקאות למכירת נדל"ן.
העסקאות המדווחות משמשות את רשות המסים לצורך מעקב אחר חבות המס של מבצעיהן, אך הן גם משמשות גופי ממשל לצורך מחקר ומעקב אחר מחירי הדירות.
בכל שלושת הגופים שמדווחים על התפתחות מחירי הדירות בישראל - מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, הלמ"ס והשמאי הממשלתי שבמשרד המשפטים - מסכימים כי לא ניתן פשוט לקחת את המידע שמגיע ממשרדי מס שבח ולבסס עליו את הנתונים. אך בין הגופים קיימת מחלוקת סביב השאלה: לאילו נתונים יש להתייחס ומאילו נתונים יש להתעלם? (המחלוקת קיימת בנוגע לבדיקת מחירי הדירות. באשר למספר הרכישות בשוק - שלושת הגופים מכניסים לחישוב את כל העיסקאות שבוצעו).
הנה הבעיה: אם נניח שבשנה מסוימת מחירה הממוצע של דירה בישראל עלה ב-10%, כיצד ניתן לדעת אם זה מעיד על התייקרות של הדיור, או פשוט על כך שבאותה שנה מכרו יותר דירות 5 חדרים מדירות 2 חדרים? התשובה ברורה - ניתן לחשב את מספר החדרים בכל דירה שנמכרה ולשקלל את הנתון הזה בבואנו לקבוע מחיר ממוצע.
הבעיה היותר גדולה היא, שמי שם בידנו כי כל דירות 4 חדרים זהות זו לזו? מה אם באותה שנה נמכרו יותר דירות 4 חדרים עם מעלית שוער וג'קוזי ופחות דירות 4 חדרים בבנייני עמידר ישנים?
לכל דירה פרמטרים רבים המשפיעים על מחירה - אזור, גודל, מספר חדרים, רמת גימור, סביבה - וכדי להגיע לנתונים המעידים על מה שקורה באמת בשוק, צריכים החוקרים לסנן את "רעשי הרקע" - אותן דירות שמטות את התוצאות כלפי מעלה או כלפי מטה בצורה שמעוותת את התמונה ומפריעה לנו לראות מה קורה באמת.
רק דירות 4 חדרים או רק דירות חדשות?
אז כל גוף ממשלתי עורך סינון משלו. בלמ"ס משתמשים בנתוני הכרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן) של רשות המסים. מאגר מידע ממוחשב זה, מכיל נתונים אודות כל עסקה עם פירוט של גודל הדירה במטר רבוע, מיקום הדירה ומספר החדרים בדירה.
במחקר החודשי של הלמ"ס נכללים 67 ישובים עירוניים, שבהם מספר הדירות גדול מ-5,000. המדד, אם כן, אינו כולל ישובים כפריים, גם לא דירות אשר נבנו בבנייה עצמית, דירות שנרכשו באמצעות קבוצות רכישה, דירות שנרכשו מחברות ציבוריות ודירות 5 חדרים ומעלה. כל הדירות הללו אינן כלולות בנתונים אודות מצב שוק הדיור בישראל שכן חוקרי הלמ"ס סבורים שהנתונים הללו אינם מייצגים ומטים את התוצאה.
בלמ"ס גם עורכים בדיקות ידניות לדירות שמספר חדריהן לא תואם את הגודל המשוער במ"ר או דירות שמכירן גבוה או נמוך משמעותית מהמחיר המקובל. השמאי הממשלתי, שמפרסם מדי רבעון את נתוניו על מחירי הדירות, עובד גם כן עם מאגר הכרמ"ן. כדי להימנע מהטיות סטטיסטיות, השמאי בודק רק את מחיריהן של דירות בנות 4 חדרים.
לטענת השמאי הממשלתי, טל אלדרוטי, "דירות אלה הן המוצר ההומוגני ביותר שקיים בשוק הדיור. אם עולים לדירות בנות 5 ו-6 חדרים, מגיעים לשוק שבו יש דירות יוקרה לצד דירות סטנדרטיות ואז קשה לאבחן מגמות בשוק. מחירן של דירות יוקרה יכול לרדת או לעלות בלי קשר למה שקורה בשוק הסטנדרטי, שבו פועלים זוגות צעירים.
"אם יורדים לרמה של דירות 2 ו-3 חדרים, גם כן נוצרים עיוותים", מציין השמאי. "כאן נכנסות למאגר דירות שחולקו. דירות אלה קטנות משמעותית מדירות שנבנו במקור כדירות בנות 2 ו-3 חדרים וגם מחירן בהתאם".
במינהל הכנסות המדינה, לעומת זאת, לא מאמינים בקובץ הכרמ"ן כלל וכלל ומעדיפים להשתמש במאגר אחר של רשות המסים, שלא כולל חלוקה למספר חדרים וגודל דירה. לטענת עובד במינהל, הקובץ מבוסס על דיווחים ידניים של עורכי דין שערכו חוזים לעסקאות מכירת נדל"ן ובנתונים שהם מעבירים נופלות לא פעם טעויות תמימות יותר ופחות. כמו כן, לעתים הטפסים שבאמצעותם מדווחים לרשויות המס מגיעים עם פרטים חסרים.
במינהל טוענים כי תופעת הפרטים החסרים הפכה לנפוצה כל כך עד שבתחילת 2007 יצאה הוראה שמכריחה את עובדי מס שבח להשלים בעצמם את הנתונים החסרים אודות גודל הדירה ומספר החדרים שבה. מאז שהחלו עובדי רשות המסים להשלים נתונים בעצמם, טוענים במינהל, החל להיווצר פער משמעותי בין הנתונים שמגיעה אליהם הלמ"ס ולבין הנתונים של האוצר.
בשנת 2010 דיווחו בלמ"ס על עלייה מדאיגה של 17.5% במחירי הדירות. גורם במינהל הכנסות המדינה אמר לאחרונה ל-ynet כי במשרד האוצר לא מאמינים בנתון הזה והם סבורים שהוא נובע מהאיכות הירודה של המידע המצוי במאגר הכרמ"ן.
האוצר: דירות יד שניה לא נכללות בחישוב
וכך יצא שמינהל הכנסות המדינה לא מתייחס לשוק של דירות יד שנייה. שיטת המחקר של מינהל הכנסות המדינה היא כזו: מדי חודש אוספים החוקרים את הנתונים אודות מכירת דירות בפרויקטים חדשים למגורים מרחבי הארץ, בעיקר פרויקטים של חברות הנדל"ן הגדולות.
במינהל סבורים כי רק בפרויקטים החדשים ניתן לדעת שדירת 4 חדרים היא דירת 4 חדרים סטנדרטית, בין 100 ל-130 מ"ר, לא עברה שיפוץ או חידוש שהעלו את מחירה, לא חולקה ולא נמצאת בבניין שעבר לידיה של חברת ניהול יוקרתית שהעלתה את רמת החיים של דייריו.
מדי חודש, עורכים כלכלני המינהל השוואה בין מחירי הדירות שנמכרו מפרויקט מסוים באותו חודש, למחירי הדירות שנמכרו באותו פרויקט בחודש שלפני. כך מגיעים לנתון המייצג את השינוי במחירי הדירות באותו פרויקט. לבסוף, עורכים במינהל שקלול של כלל הנתונים מהפרויקטים השונים ומגיעים לשיעור העלייה או הירידה במחירי הדירות בארץ באותו חודש.
כמו כן, כדי לסנן נתונים שמסיטים בצורה חדה את התוצאות כלפי מעלה או כלפי מטה, מחשבים מדי חודש את המחיר החציוני של דירה בכל פרויקט. אם המחיר החציוני בפרויקט מסוים עלה או ירד באותו חודש בשיעור גבוה מ-15%, הפרויקט כולו נפסל ויוצא ממאגר הנתונים, בטענה שמדובר בפרויקט שיש בו פער גדול בין הערך של הדירות השונות (פנטהאוז לעומת דירת קרקע, למשל).
וכך, מהחישוב של המחיר החציוני, נודע לנו כי מחירן של דירות יד שנייה נמצא כנראה במגמת עלייה ורק העובדה שדירות אלה לא נכללות בחישוב של מינהל הכנסות המדינה היא שגרמה לכך שנכון לפרסום מהיום, השורה התחתונה של מדד המצב רוח של הזוגות הצעירים בישראל היא חיובית.
ראוי לציין, כל הגופים הממשלתיים החוקרים את שוק הנדל"ן מדברים לאחרונה על מגמת ירידה בביקוש לדירות. אך טרם ניתן לומר שמגמה זו מיתרגמת לירידת מחירים. גם הנתונים של האוצר שפורסמו היום, שמדברים על ירידה קלה של 2.9%, מתייחסים כאמור לדירות חדשות בלבד ואיש אינו יודע באמת מה קורה בשוק לדירות יד שנייה.
לפנייה לכתב/ת 
דירה למכירה
צילום: עומר הכהן
מומלצים
