איך תשיגו את הרוב הנדרש לתמ"א 38?
גם כאשר לא נדרשת הסכמה גורפת לשיפוץ המבנה - מומלץ לקבל אותה כדי לחסוך עימותים ולמנוע מהיזם לברוח. כיצד? לא מביאים את היזם לאסיפת הדיירים הראשונה כדי שלא יחשדו שיש לכם אינטרס נסתר, משוחחים עם המתנגדים ומבהירים - רעידת אדמה זה עניין של זמן. פרק שלישי בסדרה
מכשול ידוע ומוכר לבדרך לביצוע תמ"א 38, הוא הקושי בהשגת הרוב הנדרש מדיירי הבניין. למרות שמבחינה משפטית לא תמיד נדרש 100% הסכמה, מומלץ שלא להסתפק ברוב הכרחי ולחתור להשגת הסכמה גורפת של בעלי הדירות, כדי למנוע מצבים של עימותים וסיכול בביצוע העבודה.
מדריך לתמ"א 38 - בפרקים הקודמים:
כאשר לא מושגת הסכמה גורפת, השכנים המתנגדים עלולים להגיש התנגדויות לוועדות התכנון והבניה או למפקח על המקרקעין, דבר שייעכב את קידום הפרוייקט ויגרום להוצאות רבות של היזם. אותם מתנגדים אף יסרבו לחתום על הטפסים הנדרשים לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הקבלן או היזם. משום כך, קבלנים ויזמים זהירים ומנוסים ימנעו מלהציע הצעות במקרים שבהם אין הסכמה גורפת בבניין. אז כיצד ניתן להשיג הסכמה גורפת?
שלב ראשון: בודקים אם הדיירים מעוניינים
1. הכירו את השכנים - מומלץ לפנות לשכן שיש לכם איתו שפה משותפת. אם אינכם מכירים את השכנים אישית, זו הזדמנות נהדרת להכיר אותם. התחילו עם שכן שיש לו מאפיינים משפחתיים דומים לשלכם, למשל משפחה עם ילדים צעירים. ברגע שהצלחתם לחבור לשכן או לשכנה, יש לכם גרעין מצוין לצוות.
ייתכן שחלק מהשכנים כבר מודעים לזכויות מכוח תמ"א 38 וומראים סימנים חיובים. שכנים שכאלה עשויים להיות חברים עתידיים בצוות שלכם ולכן פנו אליהם קודם. אם יש שוכרים בבנין - יש לפנות לבעלי הדירות, המשכירים.
2. הכינו תוכנית - שבו יחד וערכו רשימה של כל בעלי ההדירות בבניין. אפשר לקבל אותה מנסח הטאבו של הבניין, אותו אפשר למצוא כאן. נסו לפנות לבעלי הדירות לשיחה ראשונית לשמוע מה דעתם. אל תכנסו לפרטים, אלא רק הסבירו להם מהי תמ"א 38, רשמו את הערותיהם ועמדתם בצורה מסודרת, כמו כן ופרטו את הסיבות להתנגדות אם יש.
3. הדפיסו מאמרים ואינפורמציה על תמ"א 38 עבור השכנים - הסבירו לשכנים מהי תמ"א 38, מהן יתרונותיה ובעיקר מה הסיבות העיקריות שבגללה חותרים לביצוע התוכנית בבניין:
א. חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה.
ב. שדרוג המבנה.
ג. העלאת ערך הנכס.
ד. לווי מטעם הדיירים משפטי הנדסי אדריכלי - הכל ללא עלות כספית מצד הדיירים.
שלב שני: כינוס אסיפת דיירים
4. כנסו אסיפת דיירים - חלקו את החומר שהדפסתם בנוגע ליתרונות תמ"א 38 לבעלי הדירות בתיבות הדואר וצרפו הזמנה לאסיפת דיירים. אם ועד הבית מתנגד לכינוס האסיפה - התקנון המצוי מאפשר לכם לכנס אותה בכל זאת, בתמיכת שליש מבעלי הדירות. באפשרותכם לכנס אסיפת דירים תוך 14 יום מיום התנגדות ועד הבית, תוך הודעה מראש של 4 ימים. יש לפרסם את נושא האסיפה ואת מיקומה במקום בולט.
5. מיקום אסיפת הדיירים - אם התרשמתם שרוב הדיירים בבנין בעד יישום תמ"א 38, קיימו את האסיפה אצלכם. אם אין לכם רוב, מומלץ לצרף לאסיפה אדריכל בניין העוסק בתמ"א או שמאי מקרקעין, וכן עו"ד מנוסה. הצוות המקצועי יבהיר את יתרונות התוכנית באופן נטרלי, וברוב המקרים הם יכולים לשכנע את המתנגדים.
שלב שלישי: ניהול אסיפת דיירים
6. ניהול אסיפת דיירים - אסיפת הדיירים נועדה להעלות את הנושא באופן רשמי, כשאחד מהצוות שלכם מציג את מטרתה. אם הבאתם את אחד מאנשי הצוות המקצועי העוסק בתחום, בקשו ממנו לספר על הנושא מנקודת מבטו המקצועית, למשל הסכנות במבנה שנבנה לפני שנת 1980.
7. הימנעו מיצירת אנטגוניזם או חשדנות - ברוב הפרויקטים שלא התקדמו, אחד מהשכנים הביא מטעמו קבלן או יזם ששאר בעלי הדירות לא היו מעוניינים לשתף פעולה, שמא אותו בעל דירה יקבל יותר מהם. משום כך הימנעו מלהביא קבלן או יזם מסוים, מכיוון שזה יתפרש אצל שאר בעלי הדירות כאילו יש לכם עניין אישי מולו. אין זה המקום לדבר על "מי יקבל מה ואיפה".
מכיוון ששכנות טובה היא ערך ראשון במעלה, רצוי שהצוות המקצועי שמייצג את הדיירים ידאג לקבל הצעות בשמם של הדיירים ולמענם. כך מקבלים כל הדיירים באופן שווה הטבות מאותו יזם, ללא כל חשדנות או חשש שלשכן אחד יש אינטרס אישי מהפרויקט והוא "עלול" להרוויח יותר מהם.
8. קיום פרוטוקול אסיפה - יש לרשום פרוטוקול באסיפה, ורצוי לערוך רשימת קשר עם טלפונים ומיילים. בסופה של האסיפה יש לקיים הצבעה ולרשום את שמות הנוכחים שבעד ונגד. יש סיכוי סביר שמספר המסכימים לתוכנית תמ"א 38 יגדל לאחר האסיפה. באסיפה חשוב להעלות את נושא בחירת נציגות מצומצמת, שתדאג לקדם את הנושא עבור כלל הדיירים ותהיה בקשר עם הצוות המקצועי שילווה את הפרויקט. סיימו את הישיבה בנועם והבטיחו ליצור קשר ולעדכן בהקדם האפשרי את כל הנוכחים.
שלב רביעי: לחתור ל-100% הסכמה
9. ערכו ישיבת צוות לאחר האסיפה ובדקו את אחוז המסכימים - גם אם הגעתם לרוב הנדרש מבחינה משפטית, הניסיון מלמד שרק חלק קטן מהקבלנים או היזמים יהיה מעוניין לשתף פעולה, ולכן חיוני לבצע שיחות אישיות עם השכנים המתנגדים.
| חיזוק הבניין בלבד - ללא הרחבת דירות ותוספת יחידות | רוב של 51% מבעלי הדירות בבית המשותף |
| הרחבת הדירות עד 25 מ"ר כולל ממ"ד | רוב של 60% מבעלי הדירות |
| הוספת דירות חדשות בבית המשותף בכמות העולה על שליש מהדירות הקיימות | רוב של 100% מבעלי הדירות |
| הוספת דירות חדשות בבית המשותף בכמות פחותה משליש הדירות הקיימות | רוב של 75% מבעלי הדירות בבניין והסכמה של המפקח על המקרקעין |
| הריסת הבניין במסגרת התיקון לתמ"א (תמ"א 38/2) | הסכמה של 100% מכלל בעלי הדירות |
10. נסו להבין את סיבות התנגדות - תאמו עם הדיירים המתנגדים פגישה. כבדו אותם ואל תתרגשו יותר מידי מהתנגדויות גורפות ואף בוטות. פנו לכל מתנגד, והדגישו את האלמנט שיותר מעניין וחשוב לו. רצוי לברר מה מפריע לכל אחד מהמתנגדים ונסו לשלול כל התנגדות בלתי סבירה. בדקו אם יש אדם שצריך לקבל עוד ידע כתוב או בעל פה כדי להשתכנע, ונסו שוב לדבר איתו בצורה נעימה אך מקצועית יותר. במקרים רבים, הצוות המקצועי שיש לו נסיון בגישור בין שכנים וניחן בכושר שכנוע גבוה וידע מקצועי, יודע כיצד למנוע התנגדויות סרק.
- רוב בעלי הדירות שאינם מתגוררים בהן ומשכירים אותן - יהיו בעד התהליך. לעומת זאת, בעלי דירות שמתגוררים בדירה כל חייהם יתנגדו ככל הנראה ויסרבו לכל סוג של חיזוק או שיפוץ במסגרת התמ"א. במקרים אלה רצוי להדגיש כי המומחים מומחים מנבאים שתהיה רעידת אדמה חזקה ורק בניינים שיחוזקו או ייבנו מחדש - יצילו נפשות. כדאי גם להדגיש כי הוספת ממ"ד הכרחית לאור ריבוי האירועים הביטחוניים, והוספת מעלית חיונית לרווחתם של האנשים המבוגרים בבניין.
- בנוסף להצלת חיים, כדאי להדגיש בפני בעלי דירות שמתנגדים, את הערך הכלכלי שיקבל לאחר ביצוע הפרוייקט. ערך הדירות עשוי להעלות בעד 50%, שכן מדובר על השבחת הדירה: תוספת חנייה, מעלית, מרפסת שמש, ממ"ד וחדר. משום כך לא צריכה להיות התלבטות אם לבצע חיזוק או לא. השאלה היחידה היא מי יבצע ובאיזה תנאים.
- טענה שלעיתים משמיעים מדיירים מתנגדים, היא עלות האחזקה החודשית לאחר גמר הפרוייקט, כלומר הוספת עלות דמי טיפול עבור המעלית והגדלת דמי ועד הבית. אולם לעומת שדרוג הנכס מבחינה חזותית, בטחונית, כלכלית וחברתית, טענה זו שולית. לאותו מתנגד תהיה האפשרות לקבל תמורה נאותה עבור השכרת או מכירת דירתו החדשה בבניין מחוזק או חדש.
- יש מקרים בהם בעל דירה, אינו מסוגל או אינו יכול בריאותית, להתגורר בבניין בעת החיזוק או השיפוץ. במקרים כאלה היזם יכול להציע לאותו בעל דירה להתגורר בשכירות מחוץ לדירתו עד גמר ביצוע העבודות, וכך לפתור את הבעיה.
- יש מקרים שלבעל דירה אחד מוצמדות הזכויות של דירת הגג או הגג. במקרים אלה, הקבלן לא יוכל לנצל את זכויות הבניה של הבניין ונמנע מלהציע הצעות, אולם ניתן למצוא פתרונות יצירתיים. כך למשל, בבית משותף החליטו לבצע תמ"א 38/2, שכולל את הריסת הבניין ובנייתו מחדש - דבר שמצריך את הסכמת כלל בעלי הדירות. במקרה זה סיכם בעל הדירה עם הזכויות המוצמדות מול שאר בעלי הדירות והיזם, כי בשל הזכויות שלו הוא יקבל דירת פנטאהוז ואילו שאר הדיירים יקבלו דירה חדשה עם הרחבה מצומצמת.
- אם נותר דייר אחד שמסרב מטעמים שאינם סבירים, ניתן להגיש תביעה מטעם כל בעלי הדירות בבניין האחרים והסרבן ימצא עצמו אחראי כלפי שאר הדירות בבניין לנזקים הכספיים הנגרמים להם עקב אי הסכמתו. בפסקי דין שניתנו בנושא עלתה מגמה ברורה מצד המפקחים על המקרקעין, שדחו את התנגדויות הסרבנים ואפשרו לבעלי דירות להמשיך בתוכניות החיזוק במסגרת התמ"א.
שלב רביעי: קבלת מידע תכנוני והנדסי על הבניין
אם עברתם את המשוכה והגעתם ל-100% הסכמה, יש לתת לצוות המקצועי לבדוק את הזכויות בבניין ולהבין מה כדאי ומתאים יותר - תמ"א 38 רגילה או תמ"א 38/2. לאחר מכן ניתן לפנות ולקבל הצעות מאותם יזמים או קבלנים רשומים ידועים בעלי יכולת כלכלית גבוה ועמידה.
בכתבה הבאה: כיצד לנהל מו"מ מול היזם או הקבלן?
הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38
לפנייה לכתב/ת 
