תמ"א 38 - איך לנהל מו"מ עם הקבלן?

לאחר שבדקנו מה ניתן לבנות בבניין במסגרת תמ"א 38 וסיננו את ההצעות עונות מתאימות - יש לבדוק מי הקבלן או היזם המציע את ההצעה. על מנת להימנע מהפסדים כספיים או מבזבוז זמן יקר, חשוב לבחור קבלן טוב ואמין, אך בשוק קיימים עשרות קבלנים ויזמים המעוניינים לפעול ולשפץ בניינים ישנים בתמורה לזכויות על הדירות החדשות שייבנו במסגרת תמ"א 38. אז למה צריך לשים לב בבחירת הקבלן?

מדריך לתמ"א 38 - בפרקים הקודמים:

• שלא יעבדו עליכם: מה לבדוק לפני תמ"א 38?
• איך תשיגו את הרוב הנדרש לתמ"א 38?
• תכירו, תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי  
  

הטבות לבעלי הדירה - יש קבלנים שמציעים לבנות מעלית ולחזק את יסודות הבניין בלבד, בתמורה לזכות לבנות שתי דירות נוספות בקומה שתתווסף לבניין. אולם יש גם כאלה שיבצעו בתמורה לאותה זכות ממש, שיפוץ חיצוני של הבניין, הגדלה של המרפסות בדירות הקיימות, הוספת ממ"דים, סגירה או שיפוץ של לובי הבניין ועוד. 

בתמ"א 38/2, סמבגרתה אפשר להרוס את המבנה ולהקים חדש במקומו, יש לבחון ולבדוק האם הקבלן מציע הרחבה של הדירה, מהו המפרט הטכני, האם אותו מפרט טכני יהיה בדירות החדשות ועוד.

ותק וניסיון - יש קבלנים בעלי שם ומוניטין רבי השפעה, שיכולים לקדם את התכנית לשיפוץ במהירות ויעילות. קבלנים חסרי ניסיון לעומת זאת, עלולים לגרור את התוכנית על פני כמה שנים. בתמ"א 38/2 זה חשוב עוד יותר, לאור העובדה כי הקבלן הורס את הבניין.

בטחונות למימון פרויקט - במסגרת תמ"א 38, הקבלנים מקבלים זכויות בנייה ואך אין להם זכויות על הקרקע עצמה. הדבר מקשה על חלקם לתת ביטחונות אחרים לשעבוד, ולכן עמידתו הכלכלית של הקבלן חשובה ביותר.

במסגרת תמ"א 38/2 מומלץ לבדוק מה הערבויות שמציע הקבלן. ערבות אוטונומית עדיפה, שכן הבנק מתחייב לשלם במסגרתה לבעל הדירה את שווי הדירה החדשה במקרה של הפרה מצד הקבלן. עם זאת, ערבות חוק מכר היא המקובל יותר ובמסגרתה הבנק מתחייב לשלם לבעל הדירה את גובה שווי הדירה החדשה במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים נגד הקבלן.

בנוסף, חשוב לדעת איך הקבלן מבטיח את שכר הדירה שהוא אמור לשלם לדיירים עד לקבלת הדירה החדשה: האם הוא מתכוון להציע ערבויות אישיות? האם הוא מחזיק בפוליסת ביטוח נגד כל הסיכונים? מה גובה הפיצוי המוסכם שמציע למקרה של הפרה?

לוח זמנים - חשוב לבדוק עבודות קודמות או עבודות בביצוע של הקבלן שבחרתם. מומלץ לפנות לדיירי בניינים בהם בוצעו או מבוצעות העבודות ולשאול אותם לשביעות רצונם מהתקדמות ואיכות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בזמנים וכדומה. אם הסתייעתם בצוות מקצועי - הוא אמור לבדוק זאת עבורכם.

שאלות שכדי להציב לקבלן:

• האם הקבלן מחזיק ברישיון ממשרד התמ"ת?
• האם הוא חבר בארגון כלשהו?
• מהם שנות הניסיון של הקבלן?
• האם מדובר באדם פרטי או חברה?
• מהו גודל החברה?
• האם יש לו ניסיון בבניית תמ"א 38?
• האם ביצע וסיים לבנות פרויקטים במסגרת תמ"א 38 – אם כן היכן?
• מהו גודל הצוות שיעמוד לרשות הפרויקט?
• האם ליזם יש קבלן מבצע אחד או כמה קבלנים מבצעים?
• מהו לוח הזמנים של הפרויקט?
• האם עובדי הקבלן מבוטחים?
• מהו העירבון לכך שהעבודה תתבצע במלואה?
• מהי עלות הפרויקט?
• האם יש עלויות נוספות או חריגות?
• אל מי ניתן לפנות במקרה של בעיה או חוסר הבנה?
  

התמחרות בין המציעים

על מנת למקסם את ההצעה של הקבלן לטובתכם, רצוי שלא להסתפק בהצעה אחת, אלא להביא לפחות 3 הצעות מקבלנים ולערוך בניהם התמחרות.

היזהרו ממקרים בהם קבלנים מנסים להחתים אתכם על בלעדיות וכך מונעים מכם לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים. בכל מקרה מומלץ לא לחתום על מסמך כל שהוא, לפני שמתייעצים עם איש מקצוע שמבין בהליכי הרישוי והזכויות שלכם.

אם הסתייעתם בצוות מקצועי שכולל אדריכל, עו"ד מתחום הנדל"ן ושמאי מקרקעין לצורך עריכת הבדיקות, צוות זה גם יידע להביא הצעות מקבלנים מוכרים, אמינים ובעלי ניסיון. את שכר הטרחה עבור צוות זה, ניתן לדרוש מהקבלן שייבחר לבצע את הפרויקט.

אז מה צריכים לעשות דיירים שהחליטו על תמ"א 38?

• בדקו את הבניין מבחינה תכנונית ומשפטית באמצעות אנשי מקצוע מומחים.
• אם נמצא שהבניין עומד בתנאי התמ"א - יש לחתור להשגת הרוב הדרוש לבצוע תמ"א 38.
• קבלתם הצעה מקבלן או יזם ? בדקו את ההצעה ואספו מידע על אותו קבלן.
• מומלץ לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים;
• ערכו התמחרות בין ההצעות כדי למקסם את ההצעה לטובתכם.
  

בשבוע הבא נגלה כיצד אפשר להקל על חיי הדיירים בעת ביצוע תמ"א 38.

הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38 

אין במידע שבמאמר או בכל חלק ממנו כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. המחבר אינו נושא באחריות כלשהי בכל הקשור למאמר, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במאמר או בכל חלק ממנו היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מעורך דין לפני נקיטת כל פעולה המסתמכת על הנאמר במאמר