הקבלן התרשל לפני שנים - האם אפשר לתבוע?
התיקון לחוק מכר דירות מאפשר למי שרכש נכס לאחר 2011 לתבוע את הקבלן על נזקים שנגרמו עקב התרשלות. אך גם מי שרכש דירה לפני כן יכול לפנות לבית משפט. רגע לפני שהרצפה שוקעת והנזילה מציפה, בדקנו מה התנאים להגשת תביעה
בקרב ציבור רוכשי דירות חדשות מקבלן השתרשה ההבנה, כי הם זכאים לדרוש מהקבלן שיתקן ליקויים שהתגלו בדירתם ובמקרה הצורך אף לתבוע ממנו פיצויים על ליקויי בנייה, זאת מכח חוק המכר דירות. אולם פעמים רבות הדירה נמכרת לגורם אחר זמן קצר לאחר הקנייה, וחרף קיומם של ליקויי בניה, עשוי הרוכש החדש לחשוש שהקבלן אינו חייב לו מאומה. האמנם ?
דירות שנקנו עד לשנת 2011
רוכשי דירות מיד שנייה, שבניית דירותיהם הסתיימה עד לשנת 2011 או שחוזה מכירת דירתם נחתם לפני שנת 2011, לא זכאים לתבוע את הקבלן מכוח חוק המכר, שמסדיר את מערכת היחסים העדינה שבין הקבלן לרוכש ומקל על התובע בכל הנוגע להוכחת תביעתו כנגד הקבלן.
עם זאת, קיימות מספר סיטואציות משפטיות המאפשרות לרוכש לדרוש מהקבלן שיתקן את הליקויים. במידת הצורך אפשר גם להגיש נגדו תביעה לפיצויים בגין ליקויי בנייה, גם אם בניית הדירה או החתימה על חוזה המכר לרכישתה הסתיימו לפני 2011.
אפשרות שכזו קיימת כאשר קיים סעיף "המחאת זכות" בהסכם לרכישת הדירה מיד שניה. בסעיף זה מעביר המוכר לרוכש דירתו את זכויותיו החוזיות של המוכר - מי שקנה את הדירה מהקבלן מיד ראשונה, לרבות הזכות להגשת תביעה נגד הקבלן בשל ליקויי הבניה.
אולם, מה הדין במקרה שלא מופיע סעיף זה בחוזה הרכישה? במקרים אלה קיימת לקונה הדירה אפשרות להגיש כנגד הקבלן תביעה בגין ליקויי הבנייה מכח פקודת הנזיקין. בתי המשפט הכירו לא פעם בחובת הזהירות של קבלנים כלפי קונים וקוני דירות מיד שניה וקבעו, כי אחריות הקבלן לליקויים שנמצאו בדירה נובעת מחובתו, כמי שבנה את הדירה, להקים בנין בטוח לשימוש ולמגורים.
במהלך השנים ניתנו על ידי בתי המשפט מספר פסקי דין שהבחינו בין תביעות ליקויי בניה המוגשות מכח פקודת הנזיקין: מחד, תביעות בגין ליקויים הנובעים מאי התאמה, תכנון לקוי או אי עמידה בתקנים, ומאידך תביעות בגין ליקויי בנייה הנובעים מביצוע לקוי של עבודה או שימוש בחומרים נחותים.
כך או אחרת, לקוני דירות מיד שניה שגילו ליקויי בנייה בדירה, עומדת הזכות להגיש תביעה גם כנגד הקבלן למרות שלא קנו ממנו את הדירה, אולם עליהם לעשות זאת במהלך שבע שנים מיום רכישתה – מועד התיישנות התביעה.
| סוג הנזק | תקופת הבדק | תקופת האחריות |
| נשירת לוחות | 7 שנים | 3 שנים |
| רטיבות | 3 שנים | 3 שנים |
| שקיעת מקצפות | 3 שנים | 3 שנים |
| מרצפות בולטות | 3 שנים | 3 שנים |
| נזילות | שנתיים | 3 שנים |
דירות שנקנו לאחר 2011
עד לתיקון תיקון חוק המכר (דירות), רוכש דירה מיד שניה יכל רק להגיש תביעה נזיקית או חוזית בלבד. התיקון לחוק, שנכנס לתוקף ב-2011, הקל באופן משמעותי על רוכשי דירות שבנייתן הסתיימה או שחוזה המכר לגביהן נכרת לפני כניסתו של התיקון לתוקף.
בתיקון לחוק העניק המחוקק גם לרוכש דירה מיד שניה אפשרות להגיש תביעה כנגד הקבלן, זאת מכח אחריותו על פי החוק ועד לתום המועדים הקבועים בחוק, ללא קשר לזהות הרוכש.
מדובר בהטבה משמעותית שכן בניגוד לחלופות התביעה האחרות, חוק המכר מטיל על הקבלן את נטל ההוכחה כי לא נפלו בעבודתו ליקויי בניה או פגמים כפי שהוגדר בחוק ולמעשה מקל על התובע את המלאכה.
לרשות רוכשים שנאלצים להתמודד עם קבלן שהתרשל, עומד חוק המכר שמחלק את האחריות בגין ליקויי הבנייה השונים לשתי תקופות: שנות בדק ושנות האחריות.
שנות הבדק הן שנים בהן האחריות לתיקון הליקויים מוטלת על הקבלנים, אלא אם כן הוכיחו כי הליקויים נובעים משימוש לקוי שעשו הרוכשים בדירה, או מתחזוקה לקויה. בשנות האחריות המצב הפוך: רוכשי הדירות צריכים להוכיח כי הליקוי נוצר כתוצאה מעבודה לקויה, או שימוש בחומרים לקויים, ולא כתוצאה משימוש לא תקין בדירה.
הכותב הוא עורך דין, מומחה לדיני ביטוח ונזיקין ושותף במשרד עורכי הדין הישראלי – רוטשטיין
לפנייה לכתב/ת 
