תמ"א 38: לגור באתר בנייה ולהשאר בחיים

בתמ"א 38/1, הדיירים מתגוררים בדירותיהם בכל מהלך ביצוע הפרויקט. פרק הזמן הממוצע להליך הביניה נמשך כשנה, ובסופו רמת חייהם ושווי נכסיהם יעלה עשרות מונים. אבל במהלך הפרויקט עצמו, יש שלבים בהם העבודה מלווה ברעש, לכלוך ואבק, והדיירים עלולים לחוש כאילו הם גרים בליבו של אתר בנייה. משום כך יש להערך לתקופה זו בהתאם, ולשים דגש על מספר נושאים הכרחיים:

מדריך לתמ"א 38 - בפרקים הקודמים

• תמ"א 38 - איך לנהל מו"מ עם הקבלן?
• שלא יעבדו עליכם: מה לבדוק לפני תמ"א 38?
• איך תשיגו את הרוב הנדרש לתמ"א 38?
  

ניסיון מוכח של היזם בתמ"א 38/1 - חשוב לדעת האם הקבלן התנסה בביצוע בנייה במסגרת התמ"א, ולא רק בבנייה רגילה. ההבדלים מתבטאים בגידור ותיחום המגרש, כולל מעברים לתוך הלובי באופן שיהיה בטוח ונוח, תמרון זמני עבודה בחדר המדרגות, בשעות בהן מרבית הדיירים לא בבית, ארגון וסידור המגרש, כולל פתרונות תשתית זמניים על מנת שלא ינתקו את קווי חשמל או צנרת המים והביוב, עבודה בשעות הגיוניות וטיפול בנזקים תוך כדי הליך הבנייה.  

מינוי נציגות - על הנציגות להיות מעורבת בהצגת שלב התכנון מטעם היזם ולדעת מה יתקבל בסוף ההליך התכנוני. ייתכן שיהיו קבלנים שיתנו לנציגות להיות מעורבת בנושאים תכנונים מסוימים כגון, צבעי הטיח, סוג האבן החיצונית וכדומה. ככל שהנציגות דומיננטית ומעורבת, כך עשויות להיות פחות טעויות ונזקים.

מפקח מטעם הדיירים - ניתן לשכור מפקח בשלב המו"מ עם הקבלן בנוגע למפרט הטכני, בתשלום חד פעמי של כ-3,000 שקל. בנוסף ניתן לשכור מפקח בשלב הבנייה, בה לנציגות הבניין יש פחות משקל שכן היא אינה גורם מקצועי המסוגל לומר האם הביצוע איכותי או אפילו תואם להיתר הבנייה. עלות שכרו של מפקח היא כ-4,000 שקל והיא מוטלןת על כתפי הקבלן או היזם.

מפקח מצד הדיירים יכול לתת שקט לדיירים ובמובן מסוים גם עבור הקבלן. אמנם אין בסמכותו להנחות את הקבלן לבצע דברים בניגוד לדרישות האדריכל או המהנדס, אך הוא יסביר ויתרגם את מה שקורה בפועל לשפת הדיירים, וינחה אותם אם הבניין נבנה לפי ההיתר. לעיתים הוא גם יכול להתריע אם נעשה שימוש בחומרים לא תקניים ואיכותיים.

מפקח המוסמך מטעם הדיירים אמור לוודא שכל ההכנות הנדרשות תתבצענה הלכה למעשה, תוך מתן הנחיות מתאימות לאנשי בצוע השונים. תפקידו לוודא שהתנהלות העבודה היא בהתאם לתוכניות המאושרות, כי קיים בבניין החיזוק הנדרש כנגד רעידות אדמה וקצב הבניה מתנהל כראוי. 

כך למשל, המפקח עובד בהתאם לקביעת שלבי הביצוע ולוח זמנים, בתכנון שנקבע בחוזה ההתקשרות. הוא מסייע ובודק את הכנת האתר לביצוע הבנייה - גידור, שילוט, מעקות ביטחון וגגון הגנה מעל הכניסהף בודק את כללי הבטיחות באתר על פי תקנות משרד העבודה, מייעץ בנושא ביטוח, לרבות ביטוח מקיף קבלנים וצד ג', וכן מייעץ בנוגע לסכומי הביטוח בהתאם לגודל האתר ונסיבות אחרות.

המפקח גם מבצע בקרה הנדסית שוטפת באתר ועוקב אחר התקדמות תהליך הביצוע והתיאום עם המתכננים והיועצים, מפקח על ביצוע הבניה ומונע תקלות בנייה באופן שוטף, ומבצע בקרה ובדיקה של החמרים והאביזרים והתאמתם לתקן.

פוליסת ביטוח - בשלב ההסכמות וחתימה על ההסכם, על הדיירים לוודא כי לקבלן יש פוליסת ביטוח, שמגנה עליהם במהלך ביצוע הפרויקט ושתכסה נזקים שעלולים לקרות לפועלים, לדיירים ולצדדי ג', לרבות נזקים לרכושם ולדירתם. רצוי להתייעץ עם מומחה ביטוח בעניין זה.

רישום פרוטוקול - חשוב לערוך פרוטוקול עם היזם של כלל הדירות, באשר למצבם טרם תחילת בצוע הפרוייקט, כך שאם נגרם נזק לדירה כתוצאה מהבניה, ניתן להוכיח בנקל שהנזק לא היה קודם.

מינוי איש קשר - עוד בטרם החתימה על ההסכם, חשוב לדעת מי איש הקשר הקבוע מטעם היזם. אותו איש קשר אמור להיות זמין לצרכי ודרישות הדיירים 24 שעות ביממה. הוא האדם שאמור לתת פתרונות מידיות לבעיות שיצוצו במהלך הפרוייקט. הניסיון מלמד שאיש קשר אחראי שפועל בהגינות ובמהירות, יוצר יחסי גומלין עם הדיירים שנעשים אף הם רגישים לצרכי הקבלן.

בירור שעות עבודה - חשוב לדעת ולברר מראש מהן שעות העבודה של הקבלן - בדרך כלל הן  יהיו 17:00-07:00, השעות שרוב השעות הדיירים אינם נמצאים בבית.

סגירת חלונות - במהלך כל תקופת הביצוע, יש להקפיד ולשמור על חלונות סגורים במהלך שעות העבודה, שכן מדובר באתר בניה המייצר אבק ולכלוך באופן שוטף. בשעות הערב לעומת זאת, רצוי לפתוח ולאוורר את הדירה ככל שניתן.

הערכות לזמנים הקשים -  רצוי לדעת מראש מתי מתבצעים השלבים הקשים ביותר של העבודות על מנת להקל עליכם בתקופה זו. מדובר בעבודות הכוללות קידוחי היסודות, יציקות הבטון, עיבויי העמודים, בניית השלד ויציקת הבטון מעל תקרת הגג הקיים. לעיתים אפשר להערך מראש ולהתגורר זמנית אצל קרובי משפחה, לצאת לחופשה, או למצוא פתרונות אחרים שיקלו על חייכם בתקופה זו.

בעלי הדירות שמתגוררים בקומות העליונות ירגישו את המטרד במיוחד ביציקת התקרה שמעליהם, עבודה שבדרך כלל מסתיימת תוך שלושה חודשים. ניתן לסכם עם היזם כי בתקופה מצומצמת זו יממן את העברתם של דיירי הקומות העליונות למקום אחר.

במקרים נדירים, בהם ישנם חולי אסתמה או חולים אחרים שאינם יכולים לשאת מבחינה בריאותית את תהליך הבנייה, ניתן לברר האם היזם או הקבלן מוכנים לשאת בהוצאות מימון מעבר דירה של אותו דייר עד לשלב סיום הפרוייקט. הוצאה זו מוכרת ליזם מבחינה מיסוית.

אורך רוח - החיים בבנין בו מתבצעות עבודות לתמ"א 38, מצריך מן הדיירים אורך רוח, סבלנות ודבקות במטרה, באמצעות שיתוף פעולה מצד כל הדיירים וכמובן יזם הפרויקט.

הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38

אין במידע שבמאמר או בכל חלק ממנו כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא