פסגות: מחירי הדירות יתחילו לרדת בקרוב

האם מחירי הדירות בדרך למטה? לפי פסגות, התשובה חיובית - השאלה היא רק מתי זה יקרה ובכמה יירדו המחירים. "הגידול בהיצע הדירות והירידה במקביל בביקוש לדירות", נכתב בניתוח של איילת ניר, הכלכלנית והאסטרטגית הראשית בבית ההשקעות, "יצרו מגמת עלייה במלאי הדירות החדשות למכירה בשנתיים האחרונות, לרמה הגבוהה ביותר מזה 4 שנים. מגמה זו צפוי להימשך ולהוביל לירידה במחירי הדירות, שתחל להערכתנו כבר במהלך החצי השנה הקרובה".

עוד על מחירי הנדל"ן:

• "מחירי הדירות יירדו: קודם החדשות ואז יד שנייה"
• וידויה של משקיעה: לא גרמתי למצוקת הדיור
• סיכום שנה: תשע"א היתה שנת הנדל"ן
  

בנוסף כותבת ניר, כי לצד הגידול הצפוי בהיצע הדירות בגין הגידול בהתחלות הבנייה, יש לזכור כי שר האוצר פרסם בתחילת חודש יוני 2011 תוכנית שעיקרה מתן פטור ממס שבח לדירות ששימשו כמשרדים ויוסבו למגורים, וביטול של הפטור ממס שבח על דירות להשקעה. 

ניר מעריכה, כי לתוכנית זו צפויה השפעה דומה על עודף הביקוש לנדל"ן למגורים, "שכן הסבת משרדים למגורים תוביל לגידול בהיצע הדירות למגורים באזורי ביקוש, וביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה החל מ- 2013, יוביל משקיעים שרכשו דירות לצרכי השקעה, להקדים את מועד מכירתן, על מנת להימנע מתשלום המס בעתיד.

"בנוסף, ביטול הטבת המס צפוי גם לשמש כתמריץ שלילי לרכישת דירה להשקעה, ולהקטין את הביקוש לדירות לצרכי השקעה", כותבת ניר.

קצב התחלות הבנייה גבוה מהיקף הביקוש

ניר מסבירה, כי המסקנה שלה מבוססת על הצלבת הנתונים לרמות הביקוש לדירות במשק.

"על פי נתוני 8 החודשים הראשונים של השנה, הביקוש לדירות למגורים עומד על 38 אלף יחידות במונחים שנתיים והוא הולך ומצטמצם בחודשים האחרונים, על רקע הירידה בכדאיות רכישת הדירות להשקעה, הקשחת התנאים לקבלת משכנתאות, והצפי לירידה במחירים. מכאן שקצב התחלות הבנייה גבוה כיום גם מהיקף הביקוש בפועל, והפער בין הביקוש לבין גמר הבנייה הולך ומצטמצם", היא כותבת.

ניר מוסיפה, כי, "בחינת המתאם בין התחלות הבנייה לגמר הבנייה, מעלה כי על פני כל תקופת המדגם משנת 1995, המתאם הגבוה ביותר (85%) מתקבל בפיגור של שנתיים ו-9 חודשים".

כלומר, משך הזמן להבשלת הדירות משלב התחלת הבנייה ועד לגמר הבנייה היה קרוב ל-3 שנים, מסבירה ניר. "עם זאת, כאשר בוחנים את המתאם בשנים האחרונות (משנת 2000), מגלים, כי המתאם הגבוה ביותר מתקבל בפיגור של שנה וחצי. במילים אחרות, משך הבנייה התקצר בשנים האחרונות", היא מסכמת.