לסרב לתמ"א 38 - איך זה כששכן אחד מעז

כל דייר שביקש לבצע פרויקט חיזוק במסגרת תמ"א 38, מכיר בוודאי את תופעת הדייר הסרבן. כמעט בכל בניין קיים דייר אחד לפחות, שמתנגד לחיזוק הבניין, בגלל חוסר אמון בתמ"א 38, חשדנות יתר בדייר המבקש ליזום, או משום שהוא לא מעוניין לשנות דבר.

מדריך לתמ"א 38 - בפרקים הקודמים:

• תמ"א 38: הקבלן משלם את המסים
• לגור באתר בנייה ולהשאר בחיים
• איך לנהל מו"מ עם הקבלן?  
  

במקרים חמורים יותר, הוא מעדיף לקבל עבור הסכמתו שווי בכסף או בהטבות אחרות מהיזם, יותר מכל דייר אחר בבניין. המשמעות: שאותו דייר מונע למעשה משאר דיירי הבניין מיגון ראוי ונדרש מפני רעידות אדמה וכן מונע משאר הדיירים להעלות משמעותית את ערך הבניין והדירה. 

לא צריך הסכמה גורפת - אבל רצוי

בתמ"א 38/1 מספיקה הסכמה של 66% מהדיירים בלבד. עם זאת, יזם זהיר ומנוסה ימנע מלהציע הצעות במקרים שבהם אין הסכמה גורפת בבניין. הסיבה: אותו דייר יסרב לחתום על הטפסים הנדרשים לצורך רישום הערת אזהרה לטובת היזם ויגרור את הפרויקט חודשים רבים.

בנוסף, לצורך קבלת היתר בנייה לבניית חדרים על הגג נדרשת הסכמה של 100% מהדיירים - כלומר היזם לא יוכל לבנות פנטהאוזים ובכך הוא מאבד חלק ניכר מהכדאיות הכלכלית שלו לבצוע החיזוק.

אם לא די בכך, כאשר יש הסכמה של 66% מהדיירים לבצוע הפרויקט, אפשר לקבל היתר בנייה רק בתנאי שיש אישור מהמפקח על הבתים המשותפים. המשמעות: אם יש דיירים בודדים המסרבים להסכים לחיזוק, החוק מחייב את היזם לפנות למפקח על הבתים המשותפים, שידרוש את עמדת הסרבן או הסרבנים ואת נימוקי התנגדותם. רק לאחר מכן ייתן המפקח את אישורו, אם בכלל.

בעבר החוק אפשר לפנות למפקח לאשר את החיזוק ללא הסכמה מלאה מצד הדיירים - רק לאחר שאותו יזם הגיש בקשה להיתר בנייה. התניה זו יצרה חסם מצד יזמים, שלא היו מוכנים להסתכן בתשלום ההוצאות הכרוכות בהיתר הבנייה דוגמת תכנון, יועצים, אגרות, היטלים ועו"ד, ללא ודאות שההיתר יאושר. בהמשך תיקן המחוקק את ה"פגם" וכעת ניתן לפנות למפקח לקבל אישור, בכפוף לאישור הועדה המקומית, במידה שזו תקבע כי אין מניעה תכנונית למתן היתר.

סמכות המפקח על הבתים המשותפים

על פי חוק המקרקעין, הסמכות הבלעדית בנוגע לכל שינוי שמתבקש ברכוש המשותף הוא המפקח על הבתים המשותפים, שהוא בדרגת שופט.

אם יש רוב של 66% מבעלי הדירות המבקשים את האישור לבניית דירה חדשה, ללא הסכמת כל הבעלים, המפקח רשאי לאשר את ביצוע העבודה, למרות הסרבנים, ובלבד שהוא אפשר להם לטעון את טענותיהם במסגרת נימוקי סירובם לבצוע הבנייה.

בנוסף, המפקח רשאי למנות עו"ד שאינו בעל דירה בבית המשותף ושיהיה מוסמך, בהתאם להוראותיו, להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת הזכויות בה לאחר מכן.

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי המפקחת על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, אסתי שחל, נקבע כי דייר שמסרב לאשר פרויקט חיזוק למבנה מפני רעידות אדמה - לא יכול למנוע את הפרויקט.

במקרה זה פנו 11 דיירים מתוך 12 לאשר להם לבצע תמ"א 38. הדייר הסרבן טען שביצוע העבודות יפגע באופן מהותי בזכויותיו הקנייניות, וכן העלה טענות מסחריות נגד הוראות ההסכם הנוגעות לבטוחות שניתנו לבעלי הדירות ולתמורה שסוכמה עם היזם, בגין זכויות הבנייה שנרכשו על ידו.

המפקחת קיבלה את התביעה של הדיירים וקבעה כי היא מאשרת להם לבצע את העבודות. בנוסף היא מינתה עורך דין שיתקשר בשם הסרבן לשם ביצוע העבודות, ויפעל לתיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות לאחר השלמת עבודות החיזוק ובניית היחידות הנוספות. כן חייבה המפקחת את הדייר בהוצאות משפט.

כשיש מספר כניסות לבניין

בעיית "הדייר הסרבן" קשה יותר כאשר מדובר על בית משותף שמכיל מספר כניסות, אגפים או מבנים, המכונה "בית מורכב". כך למשל, לעיתים יש הסכמה מלאה בקרב הדיירים של כניסה אחת, וחוסר הסכמה מצד הדיירים בכניסה השנייה. 

במקרים כאלה אפשר לקבל אישור מהמפקח להפריד בין הכניסות, ובלבד שהתקיימו שני תנאים: העבודה המתבקשת אינה פוגעת בזכויותיו של בעל דירה המתגורר בכניסה הסמוך, ניתן לבצע את החיזוק של אותה כניסה בלי לבצע חיזוק בכניסה השניה. לשם כך נדרש אישור מהנדס קונסקרטור מומחה שיאשר את העניין.

סירוב לתמ"א 38/2? הגישו תביעה נזיקית

תמ"א 38/2, שמאפשרת להרוס את הבניין לחלוטין ולבנות אותו מחדש, מצריכה הסכמה של 100% מצד כל הדיירים. במקרה שאין הסכמה מלאה בתמ"א 38/2 - אי אפשר לפנות למפקח לסיוע. החוק המתאים בנושא זה הוא חוק פינוי בינוי (פיצויים) - שמוכר כ"חוק הדייר הסרבן" ושמאפשר לדיירים לפנות לבית המשפט השלום בתביעה נזיקית כנגד הדייר הסרבן.

החוק מאפשר ל-80% לפחות מהדיירים שמסכימים להתקשר בעסקה, לתבוע מהדיירים הסרבנים פיצויים כספיים מכיוון שהם מונעים מהם להשביח ולממש רווח בגין נכסיהם. החוק קובע שכל סירוב יחשב כבלתי סביר, למעט מקרים ספיצים, למשל אם מדובר באדם עם מוגבלויות שהמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות מתחייבות שהיו בדירתו.

בתי המשפט נוטים למנוע מסרבנים לחבל בפרויקטים. כך למשל, פסק הדין שניתן לאחרונה חייב דיירת סרבנית לשלם לשכניה 680 אלף שקל, סכום המשקף את ההפרש הכספי בין שווי דירתם הנוכחית של הדיירים לשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל במסגרת ביצוע הפרויקט.

הדיירים טענו, כי  שכנתם מנעה מהם את מימוש הפרויקט כולו ללא כל נימוק ענייני ומתוך תקווה לקבל תמורה גדולה יותר משאר הדיירים. בפסק הדין נקבע כי מול זכויותיה של הסרבנית, עומדות זכויותיהם של הדיירים, והאינטרס הציבורי והחברתי מחייב הגנה גם עליהם.

 "אין מקום להפר את עיקרון השוויון באופן שהדיירים שמסכימים לפרויקט יקבלו פיצוי והטבה פחותה משמעותית מהמערערת הדורשת סכומי כסף נכבדים, גבוהים בהרבה מההטבה לה יזכו הדיירים האחרים", כתב השופט. "לא מדובר באדם המנושל מביתו אלא באדם שנותנים לו במקום דירה קטנה ורעועה דירה חדשה וגדולה בהרבה או אפשרות לדירה חלופית או פיצוי כספי מיידי". הסרבנית חויבה בהוצאות משפט בסך 12 אלף שקל.

הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38 .

כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי