פינוי בינוי ביוזמת הדיירים - גם אתם יכולים
הבניין שלכם מתפורר? השכונה שמסביבכם מתיישנת ומזדקנת במהירות? פנוי בינוי במודל החברתי - בו הדייר הינו מרכז ההליך והיוזם שלו - יכול להיות התשובה שלכם. כך תעשו זאת
שכונות מגורים רבות בישראל נבנו בצורה מהירה בראשית ימי המדינה. הבניינים הרבים שנבנו בהן שרתו את בעליהם במשך עשרות שנים אולם באופן טבעי - הם הולכים ומסיימים את תפקידם: הבניינים התיישנו, המערכות כמו חשמל ומים אינן מתפקדות כראוי, לרוב אין בהם מעליות והם אינם ערוכים להגנה מפני רעידות אדמה לפי תקני הבנייה העדכניים.
גם השכונה שסביבם הופכת למיושנת ומזדקנת במהירות, תוך הזנחת המרחב הציבורי הקרוב הסובב, בתי הספר ומרכזי התרבות והפנאי המקומיים מתרוקנים, והערך הכלכלי של הנכס המרכזי של הדיירים הולך ונשחק. על רקע זה החל כבר לפני למעלה מעשור הליך של התחדשות עירונית, שלובש מספר צורות, ביניהן "פינוי בינוי". מדינת ישראל ראתה לנכון לעודד פרויקטים של התחדשת עירונית בחקיקה תומכת, שהלכה והתעדכנה במהלך השנים.
כיום נוהגים שני מסלולים עיקריים למימוש פרויקט של פינוי בינוי - הראשון הוא מסלול הרשויות המקומיות, הנתיב המסורתי והוותיק בו יוזמת ההליך היא הרשות המקומית, שמאתרת ויוזמת את הפרויקט בתחום שיפוטה. המסלול השני הוא מסלול מיסוי - בו יוזמים את ההליך יזמים, קבלנים שונים או דיירי המתחם.
בחלוף השנים אנו עדים להתעצמות היוזמה הפרטית בפרויקטים של התחדשות עירונית: דיירי אותן שכונות מבקשים לשנות את סביבת חייהם, שאינה מתאימה עוד לאורח החיים המודרני העוטף את אזור מגוריהם, והם פונים לערוך את השינוי המתבקש.
השלבים בדרך לדירה החדשה
הליך של התחדשות עירונית הינו הליך ארוך, רווי בקשיים ומכשולים, עם מוקדי לחץ ותסכול רבים. למרבה הצער, סיכויי ההיתכנות של פרויקט מסוג זה נמוכים. עם זאת, כאשר הדיירים לוקחים את גורלם בידיהם, מתאחדים ופועלים בצורה נחושה תחת מטריה מקצועית ראויה - סכויי ההצלחה עולים לעין שיעור. ככל שיעבור הזמן, סביר להניח שיותר ויותר פרויקטים ייושמו במודל החברתי - בו הדייר הינו מרכז ההליך והיוזם שלו. אז מה הם השלבים בדרך לדירה חדשה באמצעות פינוי בינוי במודל החברתי?
הסכמה של הדיירים - השלב הבסיסי והחשוב מכל הוא הסכמת הדיירים ורצונם להכנס להליך. זהו תנאי סף לביצוע הפרויקט ולתחילת הטיפול בו. יוזמה לביצוע הליך של פינוי בינוי יכולה ותתחיל במספר קטן של דיירים, שעליהם לבדוק בצורה ישירה וברורה מול שכניהם האם הם מעוניינים לצאת למסע הארוך שלפניהם.
בשלב זה יש למנות נציג לא רשמי של כל בניין שיכהן בנציגות הדיירים. על הנציגים למפות את יחסי הכוחות בכל בניין ובניין במתחם המתהווה ולבדוק האם יש הסכמה עקרונית וראשונית לביצוע העסקה. בשלב זה על הנציג לבסס גם מסד נתונים של שכניו הכולל את פרטיהם ודרכי ההתקשרות איתם. מכיוון שחלק מהדירות מושכרות - חשוב הקשר הישיר לבעלי הדירות.
בסוף שלב זה צריכה להתקבל התמונה הבאה: לכל בניין במתחם ימונה לפחות נציג אחד, שיאחוז בידיו טבלה הכוללת את פרטי שכניו ואת הסכמתם או אי הסכמתם לביצוע הפרויקט. אם שכן כלשהו אינו מעוניין בביצוע הפרויקט, יש לרשום ולפרט את הסיבה שבגינה הוא מסרב.
אל תצפו שכל דיירי הבניין יסכימו לביצוע ההליך, גם לא באופן עקרוני. עם זאת חשוב להבין מה הם הנימוקים לחוסר ההסכמה, מכיוון שיש להם משקל כבד בהמשך ההליך. ככלל אצבע, אם 80% מדיירי כל בניין לפחות מוכנים באופן עקרוני לביצוע ההליך ויתר הדיירים אינם מבעים התנגדות אקטיבית אלא שוקלים את המשך צעדיהם, ניתן להמשיך לשלב הבא.
ייצוג מקצועי - מצוידים במידע הראשוני החשוב, יש לפנות לקבלת יצוג מקצועי הולם. המודל החברתי רואה בדיירים את מרכז ההליך ואת הגוף היוזם שלו, אך יחד עם זאת נדרש ידע מקצועי רב ויחודי לצורך מימוש העסקה וליווי הדיירים ביוזמתם.
הליווי המקצועי הדרוש בשלב זה הינו כלכלי, שמאי, אדריכלי ומשפטי. על הנציגות לבדוק חלופות שונות העומדות לרשותה ולבחירתה. ניתן להתקשר עם כל בעל מקצוע בנפרד, למשל להתקשר עם משרד עורכי דין מסויים, עם משרד שמאים אחר ולשכור שירותיו של אדריכל.
בנוסף, כיום ניתן גם להתקשר עם גופים מקצועיים, המאגדים את כל נותני השירותים תחת מטריה מקצועית מנוסה אחת. חשוב לבחון חלופות שכן הנציגים הם מתנדבים הפועלים עבור דיירי המתחם בשקיפות ועליהם להתרשם מספר הצעות. לאחר שנבחר הצוות המקצועי על ידי הנציגות, ניתן לעבור לשלב הבא.
בדיקת היתכנות - בשלב זה מעניקה הנציגות לצוות המקצועי הרשאה מוגבלת בזמן, לבדיקת התכנות הפרויקט. לא כל בניין שנבנה בשנות ה-50 וזקוק לשיפוץ, יכול להיות חלק מפרויקט של פינוי בינוי, ולכן יש חשיבות רבה לבדיקת התכנות הפרויקט בשלביו המוקדמים.
על הצוות המקצועי לבחון את הפרויקט כבר בשלב מוקדם זה מבחינה אדריכלית (- האם ניתן לבנות במיקום המוצע פרויקט בסדר הגודל המתבקש מבחינת כמות יחידות הדיור, תנועה, צפיפות מספר קומות וכדומה), כלכלית-שמאית (האם הפרויקט המוצע יכול לשאת את עצמו כך שהדיירים יקבלו תמורה ראויה מצד אחד ומצד שני היזם שיבצע אותו יוכל לבצעו ברווח סביר ומקובל), ומשפטית.
בנוסף עליו לבצע בדיקה ראשונה ומקדמית ברשות המקומית לקבלת עמדה עקרונית של הרשות, האם ניתן לקדם את הפרויקט במתכונת הראשונית שהוצגה. לאחר שמתקבלות תשובות חיוביות למכלול הבדיקות שנעשו ומתקבלת עמדת הוועדה המקומית לפיה ניתן לקדם את הפרויקט, עוברים לשלב הבא.
כינוס הדיירים - בשלב זה מעמיק הצוות המקצועי את בדיקותיו ועליו לערוך כנס כללי לכל דיירי המתחם. בכנס זה יוצג הפרויקט המתהווה, הפרוגרמה שלו (מספר הבניינים,הקומות, מרתפי חניה ועוד), גודל דירות התמורה החדשות, לוח הזמנים וכדומה.
באופן זה נחשפים כלל דיירי המתחם לפרויקט וניתנת להם הזדמנות לשאול שאלות ולקבל תשובות באופן ישיר. בתום הכנס יש למסור לדיירי המתחם הסכם הרשאה בו מיפים הדיירים את כוחו של הצוות המקצועי לקדם בשמם ועבורם את ההליך ובכלל זה להגיש את התוכנית החדשה לאישור הרשויות.
במסמך זה מצוין בין היתר גם שכר היועצים המקצועיים ומובהר, כי שכר זה ישולם בעתיד על ידי היזם שיבחר על ידי הדיירים. על הדיירים לבדוק את הסכם ההרשאה ולחתום עליו לאחר בדיקה שלו, בתוך כחודשיים מיום הכנס. לאחר שמתקבלים לפחות 80% מהסכמי ההרשאה שהם חתומים, ומתקבל מידע לגבי הסיבה שבגינה לא נחתמו יתרת ההסכמים, ניתן לעבור לשלב הבא.
עריכת תוכנית חדשה - כעת על הצוות המקצועי לערוך ולהגיש תוכנית בנין עיר (תב"ע) חדשה למתחם. בין לבין, הדיירים מעודכנים בדבר התקדמות ההליך: הם משתתפים בישבות ובדיונים וקובעים את סדרי עבודתם. בנוסף יש להגיש בקשה מתאיה להכרזת המתחם כמתחם להתחדשות עירונית במסלול מיסוי. לאחר אישור התב"ע בוועדה המקומית וקבלת עמדת הוועדה המחוזית לפרויקט - ממשיכים לשלב הבא.
יוצאים למכרז - בשלב זה על דיירי המתחם לערוך באמצעות הצוות המקצועי, מכרז לבחירת קבלן או יזם, שילווה את הפרויקט ויבנה אותו. המכרז נועד להשיא את התמורה לדיירים באופן שבו הקבלנים ויזמים הרואים מולם גוף מאורגן, מיוצג ובשל לביצוע עסקה, יהיו מוכנים להעניק תמורה גדולה יותר לדיירים ויתחרו זה בזה על הזכות לביצוע העסקה.
בחירת קבלן - לאחר קבלת ההצעות, על הדיירים לנהל מו"מ עם היזמים והקבלנים, ההצעות נבדקות ונערך כנס כללי נוסף של הדיירים בו בוחרים הדיירים את הקבלן או היזם איתו הם יתקשרו.
עריכת הסכם - לאחר בחירת הקבלן או היזם, יש לנסח ולחתום על הסכם בין הקבלן או היזם לדיירים, וניתן לקדם את התוכנית לאישור בוועדה המחוזית.
בקשה להיתר בנייה - לאחר אישור התוכנית בוועדה המחוזית ניתן לעבור לשלב התכנון לקראת הגשת הבקשה להיתר בנייה, לקבל את היתר הבנייה, לפנות את הדיירים לדירות שכורות, להרוס את הבניינים הישנים, לבנות את הפרויקט החדש ולבסוף - להכנס לדירה החדשה.
כולם מרוויחים
בפרויקט פינוי בינוי במודל החברתי, אמורים כל הצדדים המעורבים להיות בעלי רווח. הדיירים זוכים בסוף ההליך בדירה חדשה מודרנית וגדולה יותר מדירתם הנוכחית, שערכה הכלכלי עולה בצורה משמעותית ביחס לדירה הישנה. היתרון טמון בכך שהדיירים אינם צריכים לשאת בתשלום במהלך כל ההליך ובכלל זה זוכים לפטור גורף מחובת תשלום מסים כדוגמת מס שבח.
לצד זאת, הרשות המקומית זוכה בחיזוק השכונה הישנה, חיזוק התשתיות והדרכים וכן החייאת מוסדות החינוך ובתי הספר ועידוד אוכלוסיה צעירה לשוב אל השכונה הישנה אשר מתחדשת. גם השלטון המרכזי נהנה מהתהליך, שיוצר זכויות בנייה נוספות ביוזמה פרטית, ללא סיוע ציבורי ותוך שיפור משמעותי במצבו של הדייר.
במודל החברתי להתחדשות עירונית ניתן ליצור זכויות בניה לבניית אלפי יחידות דיור מבלי לעשות שימוש בכספי ציבור ובמשאבים ציבוריים, שכן היוזמה הינה פרטית לחלוטין ואינה ממומנת מכספי הרשות המקומית או הגופיים השלטוניים. הליך זה יכול להוות מהפכה שקטה בענף הנדל"ן, המשתלבת בצורך בפתרון למצוקת הדיור במדינה.
הכותב הוא מבעלי חברה לפיתוח והתחדשות עירונית בע"מ ובעל משרד עורכי הדין המתמחה בנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
