תזמון נדל"ני: כך משפיע מועד העסקה על המס

מכירת או קניית נכס או קרקע זה עניין מורכב יותר ממכירת מכונית, מכיוון שזה כולל שורה של מסים שונים החלים על הפעולה. במסגרת מסים אלה, נדרש המוכר לשלם סכומי עתק לרשויות המקומית בה הוא מתגורר וכמובן למדינה. אז מה הם המסים השונים, והאם משפיע מועד הרכישה על המיסוי בעת המכירה?

עוד בערוץ הנדל"ן :

• השמאי הממשלתי: מחירי הדירות יורדים
• המדריך לתמ"א 38: מנפצים את מיתוס הפנטהאוז
• בקרוב יהיה טוב: ביקור בכנס פינוי-בינוי
  

בחישובי מס שבח,  מועד קניית הנכס משמעותי מאוד ברגע מכירתו, מכיוון ששיטת המס מתייחסת לשנה בה נקנה הנכס: בשנת 2001 החלה הרפורמה במס השבח, במסגרתה הופחת המס אותו אמורים לשלם על ההפרש בין מחיר הקנייה של הנכס למחיר המכירה שלו לאחר מכן. אם המכירה מתבצעת בין ב-15 בנובמבר 2010 ל-31 בדצמבר 2011, המיסוי עליה חל כך:

• עד שנת 1960 - אם הקרקע נרכשה לפני 1960, הרוכש מחויב לשיטת מס בה המס המירבי הוא בין 13% ל-20%.
  

• בין השנים 1960 לבין 2001 - אם הדירה נרכשה בין השנים הללו, המס הולך ויורד ככל שהשנה מתקדמת, מ-47% ל-20%. ככל שמתקרבים לשנת 2001, אז הונהגה הרפורמה במס השבח, המס יתקרב ל-20%.
  

כך למשל, אם אדם רכש נכס ב-1996, לפני כ-15 שנים, בעת המכירה הוא יצטרך לשלם מסים, אגרות והיטלים שונים, בעיקר בשל השנים שעברו ובשל האפשרות שערך הנכס עלה במהלך תקופה זו.

מס השבח שישלם, בהתאם לרפורמה, יהיה גבוה מ-20% ויחושב לפי השיטה הליניארית, כלומר משנת 1996 לשנת 2001 - 5 שנים, ומשנת 2001 עד היום - 10 שנים. המשמעות: על שליש מהשבח הוא ישלם 47% ועל שני שליש מהשבח הוא ישלם 20%. בסך הכל - 29%.

• 2001 עד היום - כיום עומד המס על 20%. למרות שהוא נוח יותר מבעבר, כדאי לנצל את אחד הפטורים המגיעים לנו על פי חוק. התייעצות עם עורך דין המתמחה בתחום יכולה לסייע.
  

היטל השבחה לעירייה - מס שמשלמים לרשות המקומית על השבחתו של הנכס שברשותנו. מס זה משולם מאחת משלוש סיבות: עליית ערך הנכס בעקבות אישור תכנית בניית עיר (תב"ע), עליית ערך הנכס בעקבות קבלת אישור הקלה, או עליית ערך הנכס שכתוצאה מקבלת אישור שימוש חורג. שמאי מטעם הרשות המקומית מעריך עד כמה עלה שווי הנכס עם חלוף השנים והיטל ההשבחה יהיה מחצית מהסכום שנקבע על ידיו כעליית ערך הנכס.

כיום, בעידן תמ"א 38, היטלי השבחה חלים גם על דירות מגורים רגילות בבית משותף, ולא רק על בתים פרטיים או נכסים מסחריים. לפיכך צריך להיות זהיר ולבדוק האם צריך לשלם היטל השבחה, ובמידה וצריך, באיזה גובה ההיטל יהיה.

חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), נותן פטור מהיטל ההשבחה בגין עסקת תמ"א, שתוביל לעלייה בערך הנכס.  ההבחנה נעשית על פי אזור מגורים. כך למשל, באזורי פריפריה הפטור יהיה 100%, בעוד שבמחוז תל אביב הפטור יהיה 90%. בערים אחרות הפטור ניתן לזמן מוגבל, ולכן חשוב לבדוק את הזכאות לפטור.

אגרות והיטלי פיתוח - אגרות והיטלי פיתוח הם שורה של אגרות והיטלי ביוב, תיעול, ניקוז וכדומה, שברובן קשורות לתשתית ממנה נהנה אדם בביתו וסביב לו. הרשות מממנת פעילות זו בעזרת תשלומים קבועים כמו ארנונה ובעזרת תשלום אגרות אלה בעת בניית נכס, הרחבת הבנייה שלו או מכירתו. בין השאר אפשר למצוא היטל סלילת כביש ומדרכה, היטל הנחת צנרת ואפילו היטל על תאורת רחוב - כל שירות שמספקת הרשות המקומית לתושב.

יש אפילו היטל על תאורת רחוב. (צילום: נמרוד גליקמן)

לא חייבים לשלם

לפני שניגשים לשלם את ההטלים הללו, חשוב לזכור - אפשר ומומלץ לא לשלם מסים על דירות. איך? בחוק הישראלי קיימים מספר רב של פטורים ממיסוי על נכס, וחשוב לבדוק את כל אפשרויות הפטור השונות בטרם ניגשים לשלם.

כך למשל, ניתן לקבל פטור פטור ממס שבח במכירה של דירות מגורים עד לסכום של 2.2 מליון שקל, או במכירה של דירה המשמשת משרד. פטור נוסף שהפך לנפוץ הוא פטור ממס שבח אחת לארבע שנים. מכיוון שמרביתנו לא מוכרים או קונים בית מדי ארבע שנים, בחרו רשויות המס להקל על מי שרוכש או מוכר נכס אחת לתקופה ארוכה.

דוגמה נוספת היא של בני זוג שהחליטו להתגרש - במקרה זה קיים פטור בהעברת מקרקעין ביניהם. פטור זה מוענק למשל במקרה בו בן זוג אחד קונה את חלקו של השני ברכוש במסגרת הליך הגירושין. מכיוון שהליך הגירושין הוביל לחלוקת המשאבים המשפחתיים, הדבר איננו נחשב כ"אירוע מס" וההליך כולו הופך לזול יותר ומשתלם לשני הצדדים, כיוון שלא "בזבזו" פטור אחר ממס שבח. יתרה מכך - גם מקבלי הנכס לא יצטרכו לשלם מס רכישה.

רשימת הפטורים המלאה מפורטת באתרי הממשלה, מאגרי מידע ואתרי ייעוץ משפטי. יעוץ של עורך דין המתמצא בחומר, יסייע להכיר את הפטורים השונים ולברר את זכאותו של אדם לפטור כזה או אחר.

עו"ד דוד בסון שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בתחום הנדל"ן