הסבתא השאירה דירה - עכשיו הילדים רבים

יצרים וכסף הם שילוב שיכול להיות קטלני. ירושה שמנה שנופלת בין שני המושגים הללו, עלולה לשלהב את המצב עוד יותר. אח שמרגיש מקופח, אחות שמרגישה מתוסכלת והרבה עורכי דין שמרוויחים מעל החגיגה. ריכזנו את הבעיות הקלאסיות בנושא הירושה - ובדקנו מה הפתרונות האפשריים.

שאלה - קרובי משפחה רבים ירשו נכס אחד. חלקם או כולם מעוניינים לממשו, אך קיימים ויכוח וחשדנות באשר לדרך המימוש. מה עושים?

הבעייתיות - פניה להליך משפטי של פירוק שיתוף עלול להמשך זמן רב, לעלות סכומי כסף רבים ולהוריד את ערך הנכס הנמכר בעיני הקונים הפוטנציאלים.

הפתרון - תמיד עדיפה דרך ההסכמה. רצוי למצוא צד ג' מקצועי ובלתי תלוי שינהל את התהליך, ומומלץ.  להגיע להסכמה עקרונית באשר לסמכויותיו ודרכי פעולתו. אם לא ניתן, אין מנוס מפניה לערכאות לפירוק השיתוף.

רישום ירושה

שאלה - האם יש חשיבות לרישום הירושה בסמוך לאחר הפטירה, או שאין מה למהר עם הרישום?

הבעייתיות - הצורך הרגשי לטפל בעניינים ביורוקרטים סבוכים בסיוע עו"ד הנוגעים בפטירה, בעוד חלק או כל היורשים לא חשים בנוח לעסוק בכך, סכסוכים ומחלוקות משפחתיות, חוסר החלטה באשר לעתיד הנכסים בשלב הראשון וכדומה.

הפתרון - יש חשיבות רבה והיגיון רב לבצע את הרישום בהקדם האפשרי. לרישום קודמת בקשה לצו קיום צוואה במקרה שהמנוח הותיר כזו, או בקשה לצו ירושה במקרה שהמנוח לא השאיר צו ירושה. פרק הזמן הדרוש לכך הוא כשלושה חודשים לפחות.

בשלב הראשון כל המסמכים מצויים בידי המשפחה וזמינים. המתנה ארוכה מדי יוצרת מצב בו קיים קושי לאתר את המסמכים הדרושים לקבלת הצווים הללו. עם חלוף הזמן ובמקרה של פטירות נוספות, עלולים להצטרף עוד יורשים ועוד בני משפחה מעורבים, כמו בני זוג.

הרחבת היריעה מקטינה את הסיכויים להגיע להסכמות בין היורשים. אם תרצה המשפחה להשכיר את הנכס, לשעבדו או למכרו בטרם תרשם הירושה, היא עלולה להיתקל בקשיים מצד הקונים, השוכרים והבנק המממן.

לדאוג לזכויות ההורים

שאלה - הורים מימנו לאחד מילדיהם רכישת דירה, כולה או חלקה. הילד רווק וברצונם להבטיח את הכספים ששילמו, למקרה שיקשר בקשר זוגי קבוע, עם או בלי נישואין. במקרה אחר - הורים מעוניינים לתכנן תיכנון מס ברכישת נכס נדל"ן ורוצים לרשום הנכס על שם אחד מילדיהם, על אף שהמימון כולו שלהם. איך מגנים על הזכויות הכספיות?

הבעייתיות - בשלב זה, כשאין בן זוג, לא ניתן עדין לחתום על הסכם יחסי ממון. גם בעתיד, כשיהיה בן זוג קבוע, לא בטוח כי הסיטואציה הבינאישית תאפשר החתמת מסמך כזה. רישום הדירה באופן חלקי או מלא על שם ההורים יגרום לכך שהדירה בעצם לא ניתנה במתנה לבן אן בת ותוחטא מטרתם. בנוסף, רישום נכס נוסף על שם ההורים עלול להפריע משיקולי מס.

הפתרון - הכנת הסכם הלוואה בין ההורים לבן או לבת, לפיו הסכום שישקיעו ההורים ברכישת הדירה יחשב הלוואה מההורים. ההלוואה תישא ריבית מינימלית סבירה. מועד פירעון ההלוואה יחול במועד מכירת הדירה און העברתה על שם צד ג' כלשהו. ההלוואה תובטח במשכנתא. על פי  תנאי המשכנתא, לא ניתן יהיה לעשות דיספוזיציה בנכס ללא הסכמת בעלי המשכנתא - ההורים.

דואגים לנכדים

שאלה - הורים מעוניינים לרשום צוואה ומתלבטים באיזה אופן להוריש את נכסיהם כך שהרכוש יגיע בסופו של יום לנכדים ולא ולידיהם ולבני זוגם.

הבעייתיות – הנכדים לרוב הם קטינים ואם הזכויות בנכס ירשמו על שמם, כל פעולה בנכס תחייב אישור מבית המשפט ותסרבל מאוד את השכרת הנכס, שיעבודו ומכירתו.

הפתרון – ניתן ליצור התניה בירושה לפיה הרכוש יועבר להורי הנכדים בתנאי שבעת פטירתו הם יעברו לנכדים ולהם בלבד, מעין "יורש אחר יורש". לחילופין, אפשר לקבוע מראש את זהותו של האפוטרופוס אשר ימונה לנהל את הנכס עד להגיע הנכדים לגיל בגירים, תוך מתן הוראות מפורטות באשר לסמכויותיו ולעשיית שימוש בפירות הנכס בתקופת ניהולו.

כשרוצים לממש את הנכס

שאלה - הורים חוששים כי לאחר שיורישו את נכסיהם למשפחתם, יביא הדבר לויכוחים ומחלוקות באשר למימוש הנכסים.

הבעייתיות - יש קושי לחלק את הנכסים השונים בין היורשים כך שכל יורש יקבל חלק נפרד ובלתי תלוי במשנהו. הדבר יחייב שותפות בנכסים ומימושם בהסכמה.

פתרון - מינוי מראש של מנהל עזבון שזהותו נקובה בצוואה ומתן הוראות מפורטות למנהל העזבון כיצד לממש הנכסים באמצעות מכרז פומבי, התמחרות וכדומה.

למנוע ויכוחים מראש

שאלה - הורה קשיש מעוניין לשנות צוואתו באופן שצפוי כי יעורר בעת מותו ויכוח בין קרובי משפחה.

הבעייתיות - קיים חשש כי קרובי המשפחה שאינם מרוצים מהצוואה יערערו על תוקפה של הצוואה מסיבות של מצב מנטלי, שכלי או בריאותי לא תקין או השפעה בלתי תקינה מצד קרוב משפחה אינטרסנט כזה או אחר.

הפתרון - ניתן לקבל חוות דעת רפואית של הקשיש בסמוך לצוואה. ניתן לתשאל את הקשיש על ידי עורך הדין מנסח הבקשה באשר לרצונו, בקשותיו והסיבות לשינוי הצוואה, לתעד את התשאול באמצעות וידיאו, הקלטה, תצהיר עדים וכדומה, בכך להפיג בעתיד חששות וטענות ביחס לגמירות דעתו, צלילותו וכשרותו.

מתנה או ירושה?

שאלה - הורים בעלי נכסים רבים, מתלבטים האם להעביר חלק מהם במתנה בעודם בחיים או להמתין לירושה.

הבעייתיות - העברה במתנה היא סופית וקשה לחזור ממנה, בעוד שצוואה ניתן לשנות בכל עת ללא צורך לתת דין וחשבון לאיש. לעומת זאת, יש יתרונות בהעברה במתנה, בייחוד משיקולי מס

הפתרון - העברת נכס נדל"ן במתנה מיחיד לקרובו, כרוכה בתשלום מס רכישה מופחת בשיעור שליש בלבד ואינו כרוך בתשלום מס שבח או היטל השבחה. בעזרת העברת הנכס, ניתן ליהנות בחלוף תקופת צינון הקבועה בחוק בפטורים ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה או יחידה, כך שמספר הפטורים הניתנים לניצול גדל באופן משמעותי.

עסקת קומבינציה

שאלה - ההורים עומדים לבצע עסקת קומבינציה של מגרש המיועד לבניה רוויה למגורים. מתי נכון להעביר חלק מזכויותיהם במגרש לילדיהם - לפני העסקה עם היזם או לאחריה?

הבעייתיות - עירוב בשלב מוקדם כזה בני משפחה רבים מסרבל את הליך ההתקשרות עם היזם ועלולה להביא לחילוקי דעות ולויכוחים פנים משפחתיים לאורך הדרך. כמו כן, עסקאות קומבינציה נחתמות פעמים רבות כשעדין לא ברור כמה יחידות דיור יאושרו לבניה ומתי יתקבל אישור זה. לעיתים, מעדיפים בעלי הקרקע לבצע ההעברות רק אחרי שברור מה תניב בסופו של יום הקרקע.

הפתרון – לרוב נכון יותר מבחינת מיסוי לבצע ההעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו כבר בשלב טרום ההתקשרות עם היזם. ניתן לקבל, כתנאי להעברה, יפויי כח בלתי חוזרים מהנעברים המסדירים באופן מלא את ההתנהלות לקראת התקשרות עם יזם ולאחריה כך שינוטרל החשש מהתנגדויות וכניסת גורמים לא קואופרטיביים לבעלות בקרקע.

 הכותבת היא שותפה מייסדת במשרד bfp&co