שיפוץ בניין - כל השכנים ערבים זה לזה?

הצבע החיצוני של הבית מתקלף, דלת הכניסה נטרקת ברוח ומאיימת להתנפץ, והשכן מהקומה העליונה מתלונן כי אחרי הגשם הראשון חודרת רטיבות לדירתו מכיוון הגג. בעקבות זאת הודיע נציגות הבית לבעלי הדירות, כי הוחלט לערוך שיפוץ יסודי, שיכלול בין השאר זיפות הגג, צביעת חזית הבית בלבד והחלפת דלת הכניסה ותיבות הדואר.

עוד במדור שכנים שכנים

• השכן לא שילם ועד: "ביצעתי עבודות בבניין"
• סיוט עירוני: הכלבים בשכונה לא מפסיקים לנבוח
• העץ של השכן מלכלך לך את החצר? בעיה שלך
  

אבל הדיירים שמתגוררים בקומה האמצעית מאחור, מתרעמים על החלטת הנציגות: מה פתאום לצבוע את חזית הבית בלבד ומה להם ולגג? גם לשכן שגר בחזית הבית יש מה להגיד: הוא דווקא מסכים עקרונית להחלטה, אבל מתנה זאת באישור של כל הוצאה וכל שלב בשיפוץ על ידי כל הדיירים. אז איך מתנהלים?

חוק המקרקעין מחייב בעל דירה לשאת בחלקו בהוצאות ההחזקה התקינה של הבית המשותף, תוך הבחנה בין "שיפוץ" לבין "שיפור" בבית המשותף. "החזקה תקינה" משמעה שמירה על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

לאור זאת השאלה הראשונה שיש לשאול היא האם ההוצאה היא בגדר "שיפוץ" ו"שימור", או בגדר "שיפור". אם התשובה היא שיפוץ, אז אין צורך לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות וכל החלטה מחייבת את כולם להכניס את ידם לכיס, גם אם הם מתנגדים. אם מדובר ב"שיפור" הבית המשותף, נחוצה הסכמה מפורשת של כל אחד מבעל הדירות על מנת שנחייבו בתשלום.

איך מבחינים בין שיפוץ לשימור?

על פי פסיקת בתי המשפט, המושג "שיפוץ" או "שימור" כולל בחובו את שמירת הבית ושמירת איכות המגורים בו, ברמה שבה היה בעת בנייתו או אפילו לאחר פעולות "שדרוג" שנעשו בעבר בהסכמת כל בעלי הדירות.

כך למשל, בית המשפט המחוזי בירושלים פסק במקרה שלא הית דלת כניסה לבניין, אך בלעדיה הדיירים בבית אינם יכולים להרגיש בבטחה או "לישון בשקט", כי מדובר על "שימור" ולא על "שיפור הבית".

כך נקבע גם במקרה בו הוחלט להשקיע בגינת הבית: מבחן "הגינה" נגזר מהאזור בו נמצא הבית ומהנהוג באותו אזור, באופן בו הבית לא יהפוך ל"מוזנח" בשכונה, בהיעדר גינה כמקובל באותו איזור מגורים. באופן זה, צביעה מחדש של קיר בית שהצבע בו התקלף או תיקון סדקים בקירו, מוכרים כשיפוץ.

אולם כאשר בעלי דירות מעוניינים להוסיף מרפסות לבניין, התוספת נחשבת לשיפור. לפיכך, בעלי דירות שמתנגדים אינם מחוייבים בתשלום.

מי מקבל את ההחלטה?

על פי התקנון המצוי, ההחלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. בנוסף, האסיפה הכללית לא יכולה לחייב בעל דירה בהוצאה שלא פורשה בחוק, אלא אם ההוצאה היתה בהסכמתו.

חוק המקרקעין מטיל על נציגות הבית המשותף את האחריות לניהול הבניין. כאשר מדברים על שיפוץ הבית בהשקעה שאינה גבוהה, די בהחלטת הנציגות שתחייב את כל בעלי הדירות, למשל במקרה של החלפת דלת כניסה. מנגד, אם מדובר בהשקעה גבוהה, דרושה תמיכת רוב בעלי הדירות על מנת לאכוף את דעתם על כל בעלי הדירות.

מאחר שניהול הבית המשותף דורש לא פעם השקעה של זמן ומשאבי נפש מחברי הנציגות, בפרט כאשר נדרש שיפוץ, בתי המשפט לא מקבלים בהבנה ניסיונות להטריד את חברי הנציגות ולהקשות עליהם את משימתם. משום כך, משאושר השיפוץ, היחיד אינו יכול להתנות הסכמתו או תשלום חלקו באישור כל הוצאה והוצאה.

מאידך, יש הוצאות שאדם בודד יכול לאכוף על השאר, הקשורות בליקויים ברכוש המשותף המשפיעים על היחיד, למשל כאשר רטיבות חודרת מהגג אל דירות הקומה העליונה. במקרה זה יכולים בעלי הדירות בקומה העליונה לחייב את הנציגות לדאוג לאיטום הגג. כאן החלטת האסיפה לא תהיה אם לבצע את האיטום, אלא בבחירת סוג האיטום והיקף ההשקעה, כל זמן שאלה לא פוגמים באיכות הדירות הסמוכות לגג.

לפיכך, שיפוץ הבית מבחוץ, לאור מצב הצבע, הקילופים ולפעמים אף רטיבות בקירות החיצוניים, היא החלטה שצריכה להתקבל על ידי רוב בעלי דירות לצורך חיוב היחידים להשתתף בהוצאה. עם זאת, ההחלטה לא יכולה להיות בדרך כלל סלקטיבית ולטובת צד אחד של הבית בלבד. מאידך, הוספת מעלית למשל, מהווה שיפור ודורשת הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות על מנת לחייבם להשתתף בהוצאה.

לעומת אלה, הוצאה של מאות שקלים ואולי אף אלפים בודדים, לצורך תיקון או החלפת צינורות הגינה בשל נזילה או טיפול ברטיבות הנכנסת לדירה מחדר המדרגות, יכולה להתבצע על פי החלטת הנציגות שתחייב את כל בעלי הדירות.