התחלות הבנייה בשיא - המשכנתאות בשפל

האוויר ממשיך לצאת מבועת הנדל"ן: בעוד שנתוני בנק ישראל המתפרסמים היום (ד') מראים את המשך הירידה החדה בהיקף המשכנתאות , מגלים נתוני הלמ"ס עלייה בהתחלות הבנייה לשיא של עשר שנים.

שוק הנדל"ן - לקראת ירידות מחירים?

• הקיפאון גובר: עוד ירידה בביקוש לדירות חדשות
  
• שפל של 5 שנים בביקוש לדירות חדשות
  
• גם בענף הנדל"ן משוכנעים: מחירי הדירות יירדו
  
• פישר: ירידה חדה במחירי הדירות תפגע במשק
  

על פי הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, באוקטובר 2011 עמד היקף ההלוואות לדיור על 2.36 מיליארד שקל, ירידה של כ-22% לעומת החודש הקודם. היקף ההלוואות בחודש אוקטובר עמד על פחות ממחצית מהיקף ההלוואות שניתנו במאי השנה (4.8 מיליארד שקל), כאשר החל בנק ישראל להגביל את פעילות הבנקים בתחום זה.

בחינה של סוג ההלוואות מראה כי נמשכת המגמה לפיה בנקים מעניקים פחות הלוואות בריבית משתנה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן. הירידה בהיקף המשכנתאות בכלל, ובפרט בהלוואות בריבית משתנה, מעידה על האפקטיביות של המגבלות שהטיל הפיקוח על הבנקים באפריל השנה, לפיהן רק שליש מהמשכנתא תהיה במסלול הריבית המשתנה.

עוד עולה מהנתונים, כי הירידה בלקיחת משכנתאות מאפיינת את רוכשי הדירות הזולות יותר מאשר את רוכשי דירות היוקרה. בהיקף המשכנתאות לרכישת דירות ששוויין מעל 5 מיליון שקל, למשל, חלה ירידה זעומה של 3.12%. לעומת זאת, בהלוואות לרכישת דירות שערכן נע בין 1.2 מיליון ל-2 מיליון שקל, המוצר הנפוץ ביותר בתחום המשכנתאות, חלה ירידה של כ-20% וברכישת דירות שערכן אינו עולה על 400 אלף שקל חלה ירידה של 53%.

כמו כן, בקרב נוטלי ההלוואות שמחזירים מדי חודש מעל ל-80% מהכנסתם החודשית חלה ירידה של כ-20% בהיקף המשכנתאות, בעוד שבקרב קבוצת הלווים שמחזירה פחות מ-5% מהכנסתה החודשית חלה ירידה של כ-5% בלבד. מירב הלווים מחזירים מדי חודש בין 20% ל-30% מהכנסתם ובקבוצה זאת חלה ירידה של 23.5%.

היקף הירידה בהלוואות לרכישת דירות להשקעה, כלומר משכנתאות שנלקחו על ידי מי שיש לו כבר דירה אחת או יותר בבעלותו, היה גבוה יותר מהמגמה הכללית ועמד על שיעור של 29.5%. ההלוואות לרכישת דירות להשקעה מהוות, נכון לאוקטובר 2011 13.4% מסך כל ההלוואות לדיור.

קצב הפשרת הקרקעות עדיין לא משפיע עמוקות

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו היום, מאז תחילת 2011 החלה בנייתן של 32.4 אלף דירות חדשות בישראל, עלייה של 12% לעומת תשעת החודשים הראשונים 2010. נכון לסוף ספטמבר 2011 כ-78 אלף דירות נמצאות בתהליכי בנייה שונים, הרמה הגבוהה ביותר מאז ספטמבר 2001.

העלייה בקצב הבנייה היא תוצאה, בין היתר, של רפורמות בתהליכי הרישוי ושל יוזמות משלתיות שבאו לתת מענה למחאה הציבורית שהתעוררה בעקבות זינוק מחירי הדירות בשנים האחרונות. אחת התופעות שנחשפו בעקבות המחאה, היא שלאורך שנים מספר התחלות הבנייה לא תאם את קצב הגידול במשקי הבית, וכך נוצר בהדרגה מצב שבו הביקוש לדירות עולה בשיעור ניכר על ההיצע.

מאז סוף 2010 החלה המגמה להשתנות וקצב התחלות הבנייה עבר את הרמה של 10,000 יחידות דיור ברבעון. ברבעון השלישי של 2011 החלה בנייתן של 10,690 דירות, ירידה קלה של 4.6% לעומת הרבעון השני. עם זאת, אין זה אומר שכל הדירות הללו נכנסות לשוק ומגדילות את ההיצע, לכך יידרש עוד זמן רב. מאז תחילת השנה הסתיימה בנייתן של כ-25,280 דירות, כ-78% מכמות הדירות שבנייתן החלה.

כמו כן, מאפייני הבנייה עדיין לא מצביעים על יישום מלא של המסקנות שהוסקו בנוגע לכשלים שהובילו לזינוק מחירי הדירות. 49% מהדירות שהחלה בנייתן נבנות על קרקע שבבעלות פרטית. כלומר, קצב הפשרת קרקעות המדינה עדיין לא משפיע עמוקות על שוק הנדל"ן.

כמו כן, 40% מהדירות שבנייתן הסתיימה הן בתים משפחתיים או דו-משפחתיים בעוד שמסקנות צוות הדיור בוועדת טרכטנברג ומחקרי עבר של בנק ישראל וועדת המחקר של הכנסת מצביעות על כך שיש לקדם את בנייתן של דירות 3-4 חדרים על מנת לספק מענה לצרכיהם של זוגות צעירים.