מרחיבים את הדירה? הכירו את צו הבית המשותף

הרחבתם את שטח הבית שלכם בשיפוץ? חילקתם מחדש את מקומות החנייה? הוספתם דירות חדשות בבניין במסגרת תמ"א 38? בניתם בניין חדש ועליכם לרשום הדירות על שם רוכשיהן? אם השבתם בחיוב על אחת מהשאלות הללו - אתם צריכים לבצע רישום צו בית משותף או לבצע תיקון שלו בפנקס הבתים המשותפים אצל המפקח על המקרקעין.

גרים ביחד - כתבות נוספות בערוץ נדל"ן :

• שיפוץ בניין - כל השכנים ערבים זה לזה?
• פינוי בינוי ביוזמת הדיירים - גם אתם יכולים
• העץ של השכן מלכלך לך את החצר? בעיה שלך
  

צו בית משותף הוא אמצעי לחלוקת הקרקע לדירות. מבנה שיש בו שתי יחידות דיור ויותר נרשם כבית משותף. רישום הצו נדרש בבניינים חדשים בהם פעולה זו טרם נעשתה, וכך גם בבניינים ותיקים רבים, שנבנו לפני החוק המאשר לרשום את הבתים, או שפעולת הרישום לא הושלמה לגביהם, או שהיא נעשתה בדרך של חברת גוש חלקה, רישום חכירות וכדומה.

תיקון צו נדרש במקרים שחל שינוי בבית משותף ממועד רישומו, למשל הרחבת דירה, תוספת יחידות, שינויים בהצמדות, תיקון תקנון ועוד. לעיתים זה הליך פרוצדוראלי בלבד, כמו תיקון גודל דירה. במקרים אחרים מדובר בנושא מהותי בעל קשר ישיר להעלאת השווי של הנכס והשבחתו, למשל עדכון הצמדות, תוספת של יחידות דיור ועוד. 

מדוע חשוב לעדכן את רישום הבית המשותף?

נדמה כי אנו עומדים לפני גל התחדשות עירונית בדמות תמ"א 38, פינוי בינוי ועוד. תוספות בנייה של יחידות דיור, מחסנים או חניות במסגרת תמ"א 38, מצריכים רישום נכון ומסודר בצו הבית המשותף, כדי לשמור על קניינו ורכושו של כל בעל נכס בבנין. לפיכך, כל הליך של תמ"א 38 או של הרחבת דירה, חייב להסתיים בתיקון צו הבית המשותף שכן מצבו המשפטי של הנכס משתנה. תכנון מוקדם וארגון מסודר של הליך התיקון בשיתוף עם דיירי הבניין יכול לזרז את ההליך.

בנוסף, דייר בבית משותף שנערכו בו שינויים כמו הרחבת דירות, העברת הצמדות מדירה אחת לאחרת או תוספת יחידות דיור, מבלי שמסמכי רישום הבית המשותף תוקנו - יתקשה למכור את הנכס. כאשר תוספות לא רשומות בנסח הרישום ברשם המקרקעין, הצו לא משקף את המצב המשפטי והפיזי האמיתי של הנכס ומשום כך, רוכש פוטנציאלי עלול להירתע ממצב בו הוא רוכש נכס לא רשום ואין לו בעצם ראיה לבעלותו, לטיבו האמיתי של הנכס או לגודלו הנכון. 

חשיבות נוספת לרישום של הצו או לתיקון שלו נובעת מגישת הבנקים שמעמידים הלוואות לרוכשים. ההלכה הנהוגה כיום, היא כי הרישום בטאבו הוא הראיה לקיומן של זכויות.בחלק גדול מהמקרים מערימים הבנקים קשיים לנוכח נסח טאבו שאינו משקף את המצב המשפטי העדכני של הנכס או צו בית משותף לא עדכני, ולפיכך מאשרים רק חלק מהסכום הנדרש למשכנתא או לא מאשרים כלל.  

רישום או תיקון צו - כך תעשו זאת

רישום צו - הכללים על פיהם יש לרשום את הצו קבועים בחוק המקרקעין ובתקנות. לצורך רישום בית בפנקס הבתים המשותפים, יש להגיש את הטפסים והמסמכים הבאים ללשכת המפקח על רישום מקרקעין:

1. טופס בקשה (2 עותקים).
2. נסח מרישום המקרקעין מעודכן ככל האפשר בסמוך לתאריך הגשת הבקשה.
3. תשריט (2 עותקים) שאושר על ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה או שהוכן על ידי מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך, או הנדסאי מוסמך הנותן להנחת דעתו של המפקח תמונה נאמנה של הבית על דירותיו.
4. הסכמה לשמש נציגות זמנית (2 עותקים).
5. צו רישום מוכן לחתימת המפקח (4 עותקים).
6. תקנון - במידה שמחילים על הבית תקנון מוסכם (4 עותקים).
   

תיקון צו - הליך תיקון צו רישום בית משותף נעשה מכוח סעיף 145 לחוק המקרקעין. ההליך מחייב גישה למסמכי הבית המשותף הקיימים טרם העדכון, אותם  ניתן להשיג בלשכת רישום המקרקעין תמורת תשלום אגרה בת 31 שקל. לצורך כך יש לדעת מה הגוש והחלקה).

לצורך תיקון צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים, יש להגיש את המסמכים הבאים ללשכת המפקח שבתחום סמכותו מצויים המקרקעין, אותם ניתן לקבל מהמפקח על הבתים המשותפים או באתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין:

1. בקשה ב-2 עותקים מקוריים, וכן בעותקים נוספים - כמספר ההודעות, כפי שיפורט להלן:
2. נסח מרישום המקרקעין.
3. מסמכים, צילומים מאושרים על ידי לשכת הרישום מתיק הבית המשותף ומתיקי תיקון צו קודמים לתיקון המבוקש.
4. הסכמות של בעלי הדירות.
5. צו תיקון צו רישום בית משותף – מוכן לחתימת המפקח ב-4 עותקים.
6. מסמכים נוספים, בהתאם למהות התיקון המבוקש.
7. תשריט שהוכן על ידי מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך, הנותן להנחת דעתו של המפקח תמונה נאמנה של חלק הבית שלגביו מבוקש התיקון.
8. אישור על גבי התשריט של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
9. תקנון מוסכם או תיקונו ב-4 עותקים מקוריים, וכן בעותקים נוספים – כמספר ההודעות.
10.  אישורי מיסים.
    

בעת הגשת הבקשה על מסמכיה, יש לשלם אגרה בשיעור הנקבע מפעם לפעם בתקנות המקרקעין (אגרות). 

ההליך הפרוצדוראלי של תיקון או רישום בת משותף הוא סבוך ומורכב. כל תיקון צו בסיסי יכול להסתבך ולהעמיד את המבקשים את התיקון בפני רשימה בלתי נגמרת של דרישות מצד המפקח על הבתים המשותפים, שלעיתים כרוכה גם בהוצאות כספיות שלא לצורך.

לפיכך, מוטב למלא מראש את דרישות המפקח על הבתים המשותפים וכך להמעיט את רשימת הליקויים והתיקונים שידרוש. בנוסף, מומלץ להסתייע בעורך דין הבקיא בתחום הבתים המשותפים, על מנת שיערוך את הבקשות וכך להימנע מהקשיים הבירוקרטיים. 

הכותבים הם עורכי דין ממשרד משרד עורכי דין "כרמי-קרן" הפעיל בתחומי המשפט המסחרי אזרחי