פינוי שוכרים: תום עידן ההתנחלות

אין דבר יותר מקומם מלהביט בחוסר אונים על משיג גבול עושה בקניינך כבשלו, מבלי שלמשטרה יש כלים לתת פיתרון. מדובר בסיטואציה שבעלי בתים רבים מכירים בישראל. אבל התיקון החדש בחוק ההוצאה לפועל, המאפשר לפנות דייר ששוכר דירה או בית במחצית מהזמן שדרוש כיום, עתיד להקל על ההתמודדות עם פולשים כאלה.

בעלי נכסים עלולים להתקל בשתי סיטואציות של הסגת גבול - האחת, כאשר זר מוחלט משתלט בפתאומיות על נכס שבבעלות אדם אחר. השנייה והנפוצה יותר, היא כאשר שוכר מפר את חוזה השכירות, מסרב לעזוב את הנכס במועד שנקבע ואינו מכיר בזכות של בעל הנכס לבטל את הרשות שלו לעשות שימוש בנכס.

כדי לפנות את הנכס,  יש לפעול בשני שלבים. ראשית על בעל הנכס להגיש תביעת פינוי בבית המשפט, ולאחר שניתן פסק דין לפינוי מוגשת בקשת ביצוע מההוצאה לפועל תוך 30 יום ממתן פסק הדין. רשות האכיפה והגבייה מודיעה לחייב לפנות את הנכס תוך 20 יום, ואם לא נענה, נקבע מועד לפינוי בכוח, שמבוצע החל מהיום ה-21 לאחר מתן ההתראה וביום שנקבע מראש בלבד.

בלוח הזמנים הקיים, הפינוי מבוצע בפועל לא פחות מ-71 יום ממתן פסק הדין. התיקון נועד לפשט את ההליך ולקצר את מועד הפינוי כך שיבוצע בתום 35 יום: בקשת הביצוע תוגש בחלוף 15 יום מפסק הדין והתראת הפינוי לדייר תשלח תוך 5 ימים, כך שיפנה את הנכס ב-14 הימים הבאים. אחרת, הפינוי בכוח יבוצע בשבועיים הבאים מהיום ה-35, אך לא יאוחר מהיום ה-49 לאחר מתן פסק הדין.

מיטיבים עם בעלי הדירות

התיקון בחוק ההוצאה לפועל משלים למעשה את מלאכת החקיקה, המיטיבה עם בעלי דירות כנגד שוכרים אשר הפכו פולשים. עד לתיקון, הליך הפינוי כולו שכלל את בקשת פינוי, פנייה להוצאה לפועל וההליך המשפטי, ארך לפחות כשנה ודרש מהמשכיר משאבי זמן, אנרגיה ולא מעט כסף. 

מכיוון שמדובר בסכסוך אזרחי, המשטרה אינה מתערבת וכל שנותר למשכיר הוא לפתוח בהליך משפטי כנגד השוכר. התקנות אפשרו להגיש תביעה רגילה לפינוי והצד השני הגיש כתב הגנה - תהליך שנמשך שנים כשאין פסק דין לפינוי. אף שהיתה אפשרות להגיש תביעה בסדר דין מקוצר, פעמים רבות התברר שמסלול זה ארוך באותה מידה.

התיקון החדש מתווסף לתיקון אחר מלפני שלש שנים, במסגרתו תוקנו תקנות סדר הדין האזרחי והוסף פרק הנוגע ל"'תביעה לפינוי מושכר". על פי התקנות הללו, כאשר חוק הגנת הדייר אינו חל, משכיר הדירה רשאי להגיש תביעה לפינוי.

על מנת לקצר ולייעל את הדיון, ניתן לתבוע בתביעה מסוג זה אך ורק פינוי אך לא לתבוע סכום כסף, אותו אפשר לתבוע בנפרד ולא בהליך מזורז. מה שמייחד תביעה שכזו, הוא שיש להגיש תצהירים והראיות יחד עם כתב התביעה. על השוכר להגיש כתב הגנה ותצהירים מטעמו בתוך 30 יום ובית המשפט קובע מועד לדין בתביעה - 30 יום לאחר המועד להגשת כתב ההגנה. 

כך תמנעו כניסת פולשים

בדיקת השוכר - לפיכך, הליך של השכרת נכס יכול להיות פשוט כשמדובר באנשים אמינים והוגנים, אבל מומלץ להערך גם למקרה ששוכר יתגלה כטיפוס מפוקפק. בדומה לכל חוזה אחר, הבסיס של חוזה שכירות נעוץ באנשים החותמים בסופו של דבר על החוזה. לפיכך, הבסיס לחוזה שכירות טוב הוא איסוף כל המידע הרלוונטי על השוכר, החל בעיסוקו וכלה בבדיקת הערבים.

כך למשל, ניתן לברר באמצעות מספר תעודת הזהות בטרם החתימה, אם השוכר בעל חשבונות מוגבל שלא יאפשרו גבייה עתידית. באופן זה אפשר לדעת אם מדובר באדם דל אמצעים, שיתקשה לשלם שכר הדירה.

בטחונות - בחתימת החוזה רצוי לחתום על שטר ביטחון או לקבל ערבות בנקאית. בנוסף,חשוב לזכור להעביר חשבונות הקבועים כמו חשמל, מים וארנונה על שם השוכר. כן יש לגבות את כספי ועד הבית מבעוד מועד, שכן חובת התשלום חלה על בעלי הבית המקוריים ועלולה להצבר לסכומים לא מבוטלים, מעבר לעלות של ההליך המשפטי לשחרור הנכס.

לא לחסוך בתשלום לעורך דין - החוק לא תמיד פועל לצידו של בעל הנכס, וכדאי להימנע מטעות בפרשנות שלו או ממתן פירוש מרחיב למונח שימוש בכוח. הרי אף בעל נכס לא רוצה שייפתח כנגדו הליך פלילי או אזרחי מכיוון שתקף אדם ששוהה בביתו. למרות שהדירה שייכת לבעליה, אין לו אפשרות לפנות בכוח את הדייר ובטח שלא להחליף את מנעול הדירה, גם אם בחוזה השכירות שנחתם ביניכם הכללת סעיף אשר מתיר לך את הפינוי בכוח.

כדי להקל על הליך הפינוי מומלץ להסתייע בעורך דין שינסח בחוזה סעיפים שיסייעו לבעל הנכס במקרה של הפרת הסכם מצד השוכר. על עורך הדין לדאוג לסעיפי סנקציה הולמים כך, שגם אם ההליך המשפטי יארך מספר שנים, הפיצוי שלבסוף יתקבל אצל הבעלים יהיה הולם. טיפול נמרץ של עו"ד גם עשוי להבהיר לפולש שצפוי לו הליך משפטי בלתי נעים ויקר, כך שהוא יתפנה מרצון מהדירה בתוך זמן קצר.

הליך כינוס - מומלץ להוסיף לחוזה סעיף שקובע מראש, כי הצדדים מסכימים שהמשכיר ימנה כונס נכסים במקרה שהשוכר יפר את החוזה ולא יתפנה מהנכס במועד הנקוב. למרות שמדובר בהליך יקר יותר, סעיף שכזה יכול לקצר את ההליכים הנדרשים לפינוי השוכר.

הכותב הוא מומחה בדיני מקרקעין