תמ"א 38: איך עושים את זה בערי השרון?

תמ"א 38 מתירה בידי כל רשות מקומית את שיקול הדעת בדבר יישום התכנית בשטחה. מכיוון שכך, בכל עיר קיימים דגשים מיוחדים בגישתה למימוש התוכנית ובאשר לזכויות הבניה מכוחה.

עוד במדריך לתמ"א 38 :

• מהן זכויות הבנייה בתל אביב?
• לעתים כדאי פשוט להרוס את הבניין
• איך לקצר את זמן המו"מ מול היזם?
  

נתונים אלו חשובים לדיירים שמבקשים לבצע פרויקט במסגרת תמ"א 38 רגיל או תמ"א 38/2, שמאפשרת להרוס את הבניין ולבנות חדש במקומו. לאחר שבדקנו מה זכויות הבנייה בת"א, הפעם בדקנו מה זכויות הבנייה בערי השרון. התוצאות לפניכם:

רעננה - הקלות בחנייה

כרגע אין בעיר תכנית המשפרת את זכויות הבנייה, אולם בעיריה מספרים כי בעוד כחצי שנה עתידה לצאת תוכנית שתאפשר להוסיף 2 קומות מעבר לקומה וחצי שמקנה היום התמ"א.

בשלב זה, הוועדה המקומית בעיר מאשרת במסגרת התמ"א תוספת של קומה עליונה אחת, סגירת השטח הפנוי שבקומת העמודים המפולשת והרחבת יחידות דיור הקיימות ב-25 מ"ר לכל דירה, בתנאי שהתוספת כוללת ממ"ד, הכל בהתאם להוראות התמ"א בלבד.

באשר לחניות: התמ"א מחייבת למצוא פתרונות חנייה אך ורק לדירות החדשות. עם זאת, הוועדה המקומית דורשת לשמר את מקומות החנייה שאושרו לדיירים הותיקים בהיתרים קודמים, ובנוסף דורשת המצאת מספר מקומות חנייה לדירות החדשות. אם לא ניתן לספק זאת, מסתפקת הועדה במציאת פתרון חנייה אחד לכל יחידת דיור חדשה, בהתאם לתקני החנייה הישנים.

עם זאת, לאחרונה מתירה הוועדה למצוא פתרונות חנייה באמצעות מכפילי חנייה הממוקמים בתחום קווי הבניין. מכפילי חנייה מאפשרים להחנות מספר כלי רכב זה מעל זה, כך שניתן להעמיד 2 שתי מכוניות במקום חנייה אחד.

לדברי איציק אטינגר, אדריכל ומנהל מחלקת רישוי בנייה בעירייה, מאז שנת 2005 הוגשו לעירייה 58 בקשות להיתרי בניה במסגרת התמ"א, כאשר עד היום אושרו 15 היתרי בנייה. מבחינת מדיניות, אין הבדל או עדיפות בין תמ"א 38 רגילה לתמ"א 38/2.  

נתניה - יאפשרו עד 3 קומות

מאז שנת 2005 בה אושרה תמ"א 38 - טרם ניתנו בנתניה היתרי בנייה במסגרתה. לדברי אדריכל העיר, פול ויטל, הם רואים בתמ"א 38 כלי בטיחותי שמציל חיי אדם ומנסים לקדם אותה. ואכן לאחרונה גברה ההתעניינות בנושא והוגשו מספר רב של בקשות לקבלת היתרים. 2 פרויקטים כבר נמצאים בהליכים מתקדמים לקבלת היתר.

לטענת ויטל כמחצית מהבתים בעיר עונים על דרישות תמ"א 38. נכון להיום, העירייה לא מעניקה תוספת זכויות מעבר למה שמעניקה התמ"א. לדברי ויטל, הם מבקשים לעודד את תמ"א 38/2 - הריסת הבניין ובנייתו, אולם מודעים לעובדה שהיזם חייב לקבל תוספת של זכויות בנייה מעבר לאלה שכלולות בתמ"א.

משום כך העירייה הפקידה בימים אלה תוכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38/2, שתכלול זכויות בנייה נוספות. כלומר, בקרוב יהיו אזורים בנתניה שיקבלו זכויות נוספות והיתרים נוספים, כך שבנוסף למה שמאשרת היום תמ"א 38 – יאושרו עד 3 קומות.

בנוסף, העירייה מבקשת לעודד יזמים באמצעות ניוד הזכויות של קומת הקרקע לעבר הגג. שינוי זה יהווה יתרון כלכלי משמעותי ליזם, משום שבדרך כלל דירות עליונות שוות יותר מדירות תחתונות.

הרצליה - עוד 23 מ"ר לכל דירה על הגג

בעיריית הרצליה מעניקים זכויות בנייה שמשתלמות הן לדיירים והן ליזמים, הסיבה הראשונה: תוכנית הגגות (הר/1635), המאפשרת לבנות על הגג תוספת של 23 מ"ר לכל יחידת דיור.

הסיבה השנייה: תוכנית (הר/2213. ) המאשרת תוספת קומה נוספת למה שמקנה תמ"א 38. העירייה מאשרת ליזם לבנות עד 2.7 קומות, שכוללות חדרים על הגג, קומת עמודים, קומה מטעם התמ"א וקומה נוספת מטעם העירייה. לחילופין, אם תבקשו להרוס את הבניין ולבנותו מחדש במסגרת תמ"א 38/2 - יש תוספת של שתי קומות בנוסף למה שמעניקה התמ"א.

תמר פוריה-שביט, האחראית על יישום התמ"א בהיבט התכנוני והסטטוטורי בעיר, מספרת כי מספר הבקשות שהוגשו מאז כניסת חוק תמ"א 38 בשנת 2005, מגיע ל-60 בקשות, שרובם הוגשו בשנה האחרונה. מספר ההיתרים שאושרו מאז ועד היום מגיע ל-13, אך בפועל- רק 2 בניינים סיימו את הבנייה והחיזוק.

הדס נוחם, מהנדסת העיר, מספרת כי העיריה לא נותנת עדיפות ליישום תמ"א 38 או תמ"א 38/2, כל עוד הבקשה מציעה פתרון אדריכלי טוב ואיכותי, עם מקומות חנייה כפי שנדרש. עם זאת, העיריה מספקת הקלות במספר החניות שיש להוסיף למבנה המשופץ: אם עד לאחרונה היזם היה נדרש לבנות חניה וחצי לכל דירה בבניין, כעת ניתן לספק חנייה אחת בלבד לכל דירה.

הוד השרון - תוכנית ממתינה לאישור

מאז נכנסה שתוכנית תמ"א 38 לתוקף הוגשו לעירייה 13 בקשות להיתר ו- 4 היתרים אושרו. בעירייה ערכו סקר עירוני המקיף את כל הבניינים העונים לקריטריונים של התמ"א, ממנו עולה כי יש 256 בניינים בעיר הזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה. בעיר הוקמה מינהלת לתמ"א 38, על מנת לתת מענה מהיר ומקצועי לתושבים ויזמים בנושא.

נכון להיום, אין בעיר תוספת זכויות מעבר למה שמעניקה התמ"א, אבל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הגישה תוכנית (הר/38/1 ) שמרחיבה את זכויות הבנייה לכל העיר ומקנה תוספת של קומה למה שמקנה היום התמ"א. באזורים שתמ"א 38 במתכונתה הנוכחית לא משתלמת, יאפשרו לבנות שתי קומות נוספות מעבר לקומה של התמ"א. התוכנית ממתינה לאישור הוועדה המחוזית. 

הכותבת היא בעלת המרכז למימוש זכויות הדייר – תמ"א 38 . הכתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי