האוצר: צניחה ברכישת דירות; קיפאון במחירים

הקיפאון בענף הדיור נמשך ומגיע לשיאים חדשים, אך ירידה ניכרת במחירים, עדיין לא מורגשת. דו"ח של מינהל הכנסות המדינה באוצר שהגיע לידי ynet, מצביע על ירידות בשיעור דו-ספרתי בהיקף המכירה של דירות ברבעון השלישי (יולי-ספטמבר). הירידה החדה נרשמה כמעט בכל חלקי הארץ, למעט ירושלים ותל-אביב, אך מחירי הדירות החדשות, שמחושבים גם הם על ידי מינהל הכנסות המדינה, ירדו בשיעור ממוצע של 3.6% בלבד.

• קיפאון בנדל"ן: עשרות קבלנים עצרו את הבנייה
  
• גם בענף הנדל"ן משוכנעים: מחירי הדירות יירדו
  
• ה-OECD מזהיר: חשש לבועת נדל"ן בישראל
  

במינהל הכנסות המדינה מאמינים כי הקיפאון בענף הדיור יוביל הפעם להמשך והתחזקות של מגמת ירידות המחירים, ומציינים כי התנאים הפעם שונים מאלה ששררו בסוף 2008, אז אירע קיפאון חמור יותר בענף הדיור שלא הוביל לירידה במחירים, ואלה אף עלו קצת בעיצומה של מגמת הקיפאון.

על פי נתוני מס מקרקעין, שעליהם מסתמך מינהל הכנסות המדינה, בחודשים יולי-ספטמבר נמכרו בישראל 19.4 אלף דירות, מתוכן 3.8 אלף דירות חדשות. מדובר בירידה של 16% בהיקף המכירות ושל 31% במכירת דירות חדשות בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד. הירידות נרשמו בכל חלקי הארץ, למעט תל-אביב וירושלים.

על פי הדו"ח, העלייה המתונה שנרשמה בתל-אביב מיוחסת לעלייה של 9% ברכישת דירות יד שנייה. ככל הנראה, מדובר בדירות שנמכרו על ידי משקיעים שמנסים לנצל את הטבת המס שהעניק האוצר למי שימכור דירה שנייה ושלישית עד סוף 2012.

באזור ירושלים, נטען בדו"ח, העלייה המתונה מיוחסת לשני פרויקטים שבמסגרתם נמכר מספר גדול יחסית של דירות ואלמלא שני הפרויקטים האלה, היתה נרשמת ירידה גם באזור זה. מדובר בפרויקט בבית שמש, שבו נמכרו דירות במחיר ממוצע של 680 אלף שקל ובפרויקט יוקרתי בירושלים שבו נמכרו דירות במחיר ממוצע של 3 מיליון שקל, בעיקר לתושבי חו"ל.

כלומר, במינהל הכנסות המדינה רואים בקיפאון בשוק הדיור מגמה כלל ארצית ולא רק מגמה של הפריפריה. עם זאת, מחירי הדירות עדיין לא ירדו בהתאם לשיעור החד של הירידה בביקוש. ברבעון השלישי חלה כאמור ירידה של 3.6% בממוצע במחירן של דירות חדשות.

בנייה בירושלים. המכירות עלו בעיר וגם בתל-אביב(צילום: רויטרס)

מינהל הכנסות המדינה מחשב מגמות במחיר רק עבור דירות חדשות בפרוייקטים חדשים. זאת מכיוון שכלכלניו אינם מאמינים שניתן להגיע לנתונים מייצגים בדירות מסוג אחר. מדי חודש, משווים הכלכלנים בין דירות שנמכרו בפרויקט מסוים לבין דירות שנמכרו באותו פרויקט בחודש שלפני. הפער בין המחיר הממוצע שנגבה בכל חודש קובע האם הדירות בישראל התייקרו או הוזלו באותו חודש.

ברבעון השני דיווח מינהל הכנסות המדינה על ירידה של 2.9% במחירי הדירות, ירידה ראשונה מאז שנת 2008. אך שיעור הירידה עדיין מתון מאוד בהתחשב בירידה החדה בביקוש ובעלייה מגמתית בהיצע.

במינהל מאמינים כי הקיפאון בענף הדיור יביא בסופו של דבר לירידה משמעותית במחירי הדירות. על פי הדו"ח בשוק הדיור שוררים כעת תנאים נאותים לירידה שכזו, בניגוד לתקופות בעבר, שבהן ריכוזיות יתר בענף זה מנעה בעד ביקושים נמוכים או היצע גבוה מלהיתרגם לירידות במחירים.

ברבעון הרביעי של 2008, נכתב בדו"ח, חלה ירידה של 44% במכירת דירות, בעקבות תחילת המשבר הפיננסי בארה"ב. עם זאת, באותו זמן 30 הקבוצות הגדולות בשוק הדיור היו אחראיות ל-71% מהמכירות בענף. מדובר בקבוצות נדל"ן גדולות, בעלות אורך נשימה רב, המסוגלות להמתין זמן רב לשינוי מגמה מבלי להוריד מחירים. ואכן, מחירי הדירות החדשות באותו רבעון עלו ב-4% למרות הירידה החדה במכירות.

הפעם, טוענים בדו"ח, המצב אחר. חלקן של 30 הקבוצות הגדולות במכירות ירד לכ-30% וגם אצלן ניתן לראות ירידה במחירים. על כל פנים, נתוני מינהל הכנסות המדינה בנוגע למחירים מתייחסים רק לנעשה בפרוייקטים חדשים וגם שם, ניתן לראות כי לא חל שינוי דרמטי - ירידה של 3.6% במחירי הדירות, שזינקו בכ-40% ב-3 השנים האחרונות.